古人是如何进行田宅交易的？以元代为例谈谈田宅交易的程序
田宅是一户人家的大件商品 ， 买卖出错 ， 可能就会对这一户人家产生严重的影响 。 正是由于田宅的比重 ， 故而历朝历代的统治者都十分重视田宅的交易 。 而在所有的契约关系类型中 ， 政府以国家法令的形式进行规范最多的就是田宅交易 。
那么古人是如何进行田宅交易的？下面就以元代为例谈谈田宅交易的程序 。
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一、两个政府法令
关于元代田宅典卖的程序 ， 主要是至元六年（1269）和大德四年（1300）两个比较系统的法令 。 前者主要规定立账批问程序 ， 重在解决民间沿用宋金亲邻法中存在的问题 ， 代表了元初关于田宅典卖的立法 ， 体现了元朝当时主要沿用金泰和律的法制特点；后者强调陈告给据、纳税过割两个程序 ， 代表了元代中期的立法 ， 是在前期法令执行情况的基础上根据实际所作出的有针对性的规定 ， 其立法意图在于税粮、杂泛差役和土地交易税的科征 。 其间、其后也陆续地进行重申、补充或修订 。 二、陈告给据
元代关于田宅买卖之前须先陈告给据的规定应当来源于金代法律 。 至元六年（1269）七月 ， 中书省在一件公文中称:“省府照得旧例:‘诸典卖田宅 ， 及已典就卖 ， 先须立限取问有服房亲 ， 次及邻人 ， 次见典主 。 …若饥馑灾患丧凶争斗之事 ， 须典卖者 ， 经所属陈告给据交易 。 ’仰依旧例 ， 行下各路 ， 照会施行” 。
中统、至元初年（至元八年以前）法令中的“旧例” ， 一般是指金代的泰和律 ， 对此 ， 中外学术界已基本达成一致意见 。
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其后 ， 又于至元二十七年（1290）强调“军户依例给据” ， 但这两个法令中对于给据程序的规定既不够具体、明确 ， 执行也不力 ， 以致有监察官员指出 ， 民间典买田土时 ， 卖主并不经本管官司给据 ， 权豪势要人等也不问有无告官凭据即私下成交 ， 也不过割赋税” ， 以致“产去税存 ， 富者愈富 ， 贫者愈贫 ， 大为民害” 。
因此 ， 元贞元年（1295）三月、六月两次申令 ， 典卖田宅一定要先赴所属司县陈告给据 ， 然后才许立契成交 ， 买主卖主随即一同赴官投税、过割推收 ， 不告给公据、私下交易者 ， 将犯人痛行断罪 ， 田、价一半没官 ， 一半付告人充赏 ， 以免诡名迷失官粮或产去税存之弊 。 三、立帐批问
完成产权确认、取得公据之后的第二个法定程序是立帐批问 ， 从契约关系角度来讲 ， 是按法定顺序对具有优先购买权的人发出立约邀请:而法律对优先购买权的设定 ， 是对卖主缔约相对人选择自由所作的限制 。
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据目前所见资料 ， 元代关于先问亲邻的立法始于至元六年（1269） 。 亲邻法是宋金两代长期实行的法律制度 ， 蒙元初期并无明确立法 ， 民间交易中仍然沿用前代制度 ， 但实践中因业主不问亲邻典主、侵犯其先买权 ， 或者业主取问时亲邻典主拖延阻滞、勒索钱物 ， 产生了很多争讼 。 因此 ， 中书省检出金代律令 ， 原文下发执行 ， 即:诸典卖田宅 ， 及已典就卖 ， 先须立限取问有服房亲〖先亲后疏〗 ， 次及邻人〖亲从等及诸邻处分典卖者听〗 ， 次见典主 。 若不愿者限三日批退 ， 愿者限五日批价若酬价不平 ， 并违限者 ， 任便交易 ， 限满不批 ， 故有遮占者 ， 仍不得典卖其业主亦不得虚抬高价 ， 及不相本问而辄交易 ， 违而成交者 ， 听亲邻、见典主百日内依元价收赎 ， 限外不得争告欺昧亲邻、典主故不交业者 ， 虽过百日 ， 亦听依价收赎若亲邻、见典主在他所者 ， 令以次人取问〖谓亲邻、典主以次之人若无人、并除程过百日者 ， 不在争告之限 。 四、立契成交
业主向优先购买权人发出要约邀请之后 ， 先买权人若有意购买 ， 则进一步议价协商、立契成交；若放弃购买 ， 则依次取问 ， 直至寻找普通买主议价成交 。
田宅交易立契向为民间惯例 ， 契约文书对所有权的证明效力受到民间和官府的同等重视 ， 因而这一程序几乎无需立法强调 。 元政府只是规定民间买卖田宅均应立契成交 ， 既有利于保障交易安全、减少争讼 ， 也有利于政府加强契约管理、增加财政收入 。
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元政府对土地买卖契约文书的内容、格式并无统一规定 ， 前面所引的律令并非国家颁布的标准契约文本 ， 仅仅是宋元时期民间通行的、供交易中写立契约时参考的样文而已 ， 但对于民间实践中契约文本的规范化、统一化还是发挥了很大的作用 。
从六十多件元代徽州土地契约文书来看 ， 格式、内容与此基本一致 ， 包括卖主姓名住址、出卖原因、土地字号、坐落位置、四至、价格、所有权瑕疵担保及立契套语 ， 末尾是立契时间、卖主署押、副署人署押 ， 只是有个别契约内容较为简略 。 五、纳税过割
买卖田宅立契成交后 ， 最后一道程序就是纳税印契并办理税粮过割 。
纳税印契 ， 就是立契成交后十日内到当地官府或其所设的专门税务机构按三十分之一缴纳正税 ， 发给契本粘连在文契之后 ， 并加盖印章 ， 这一程序也称税契 。 由于土地是国家征收税粮和杂泛差役的主要根据 ， 因此土地交易纳税后还要持契本到官府办理土地和税粮过户 ， 将所交易土地的税役负担转移到买主身上 ， 这就是税粮过割 ， 又称“推收” 。
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税契程序的受理机构是当地官府（一般为州县）所设的专门税务机构 ， 称为税务（往往简称“务”） ， 或称税使司 。 在不设专门税务机构的地方 ， 则由官府负责 。 目前所见元代契尾大多为土地买卖契约的契尾 ， 分别为徽州路总管府祁门县在城税使司、徽州路祁门县务、徽州路婺源州税课司、泉州路晋江县所颁发 ， 永昌税使司为一件人口买卖契约颁发了契尾 ， 另一件黑水城出土文书虽然残缺 ， 基本也可判断为亦集乃路税使司所颁发的契尾 。 当然 ， 按照法律 ， 交易人纳税后税务应发给户部统一印制的契本 ， 用契尾代替契本是违法的 。
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结语：
虽然从现存土地交易文契来看 ， 陈告给据、纳税过割等程序在民间交易中 ， 得到了一定程度的执行 ， 但另一方面 ， 民间典卖田宅不经官给据、不税契过割的现象又屡见不鲜 ， 元政府公文中也多次概括性地指出这一问题 。
在上述田宅交易程序的制度设计中 ， 立契成交这一环节与民间交易习惯、法律意识关系最为融洽 ， 涉及私人财产权利的保障 ， 因而执行最为彻底 ， 基本无需法律强制 。 这一点无论是从文献记载 ， 还是现存契约文书都可得到证明 。
【古人是如何进行田宅交易的？以元代为例谈谈田宅交易的程序】其次 ， 立帐批问延续宋金以来长期的国家法令制度 ， 也符合民间交易习惯以及传统中国农业性、宗法性的社会结构 ， 又与私权相关 ， 因而在民间也相对容易得到重视 。 至于陈告给据、纳税过割 ， 则基本属于公法义务 ， 需要当事人在交易效率和成本方面作较大支出 ， 因而 ， 尽管国家屡次制定严厉的强制和监督措施 ， 在执行中存在的问题仍然比较突出 。
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