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城市■未来3个月，楼市或迎资金链“断裂潮”！马云言中，矛头指向2类人

今年的房地产市场 ， 透着一股“回光返照”的味道 。
一边是各地不断发布驰援房地产的政策 。
比如 ， 上海、西安、江苏无锡、南昌、南京等城市出台土地新政 ， 如分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式等 。
“抢人落户”的城市又变多了 ， 条件一松再松 。
长三角的苏州 ， 要求本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户 ， 无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户 。
珠三角的佛山发布人才购房新政 ， 拥有中专或大专学历即可购房 。
以前各个城市抢人 ， 还“遮遮掩掩”的要研究生、本科学历 ， 现在大专、中专、没上过学的都要 ， 说好听点是对人才的渴求 ， 说难听点也打着找购房者的算盘 。
城市■未来3个月，楼市或迎资金链“断裂潮”！马云言中，矛头指向2类人
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据贝壳研究院统计 ， 今年以来全国房地产相关政策高达307次 ， 包括土地管理、流程调整、公积金、金融服务、财政与减负等方面 。
307次是什么概念？
这个调控的频率和密度 ， 已经超过了2018、2019年的同期水平 ， 更创出了近年来涉房政策发布次数的历史记录 。
另一边 ， 是房企生存境遇日益恶化 。
恒大公布2019年财报 ， 核心净利润预期较去年下降约48% ， 净利润预期约为人民币较去年下降约50% 。
同为龙头房企的万科 ， 虽然表面上业绩还算不错 ， 营收和净利润都能达到两位数 ， 但销售与净利增速已达近几年最低 ， 这被市场解读作“经营绩效不及预期”、“为平滑利润采用激进费用确认方式” 。
连市占率最高的巨头们都感受到了一丝寒意 ， 其他中小开发商的财务状况可想而知 。
据21世纪经济报道采访人员了解 ， 总部位于北京的全国60强房企 ， 未能发放中高管人员的2月工资 。 由于该公司还在进行招聘 ， 此举令一些求职者望而却步 。 另有不少公司从2月开始 ， 对高管的工资打七折到八折发放 。
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某大型房企要求员工“主动辞职” ， 部门原有15人 ， 此次裁撤后仅余5人 。 据该员工估算 ， 该城市公司的裁员比例达到30% ， 甚至出现整个部门都被裁掉的情况 。
裁员、降薪并不是偶然 ， 泥沙俱下才是市场常态 。
Wind数据显示 ， 截至3月29日 ， 167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报 ， 合计营业收入4.26万亿元 ， 同比增长22.77% ， 净利润同比下降7.56% 。
其中 ， 太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑 。
要知道 ， 这些房企公布的业绩报告 ， 都是2019年的财报 ， 今年的一季报还没出来 ， 短期事件的冲击还没有计入 。
有1个现象 ， 是10年来首次出现的：成交量 。
第一财经4月3日报道称 ， 据中指院统计 ， 一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米 ， 为近十年来同期最低水平 ， 行业新开工、投资额均受到影响 。
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据贝壳研究院数据 ， 一季度重点18城二手房成交量环比减少39.2% ， 同比减少44.6% ， 当前成交量为近五年季度成交最低水平 。 到了3月份 ， 成交量比前两月增长41.8% ， 目前已恢复至去年3月水平的63% ， 呈现明显“V”形走势 。
显然 ， 经历了多年大幅扩张的楼市 ， 终于停下了脚步 。
50个重点城市成交量创出10年以来新低 ， 说明2020年的楼市气氛已经“退化”到了2010年 ， 彼时北上广深、二线省会的房价都在地上“趴着” ， 购房者的投机情绪还在低位 ， 居民还没有像今天这样大幅加杠杆 。
但是 ， 对于整个房地产市场而言 ， 如今的居民杠杆率已经攀升到了接近60%的水平 ， 加杠杆买房的空间越来越小 ， 销售面积17亿平米 ， 销售额16万亿元 ， 这样的体量 ， 与2010年不可同日而语 。
假如目前冷清的成交气氛继续蔓延 ， 对房地产市场乃至上下游数十个行业 ， 都会造成影响 。
即便3月份房地产顺利复工 ， 我们依然看到成交量仅恢复到了同期6成的水平 ， 这说明房地产市场想迅速回暖 ， 绝非易事 。
笔者认为 ， 按这个形势发展下去 ， 未来3个月 ， 楼市的资金链可能绷不住了 ， 或将出现“断裂潮” 。
原因很简单：开发商身上还背着1.4万亿以上的债务 。
北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示 ， 从统计数据来看 ， 今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托 ， 加起来预计的债务是1.46万亿 ， 从月度分布来看 ， 一直是逐月上升 ， 债务压力的峰值在今年7月份 。
房子卖不掉 ， 就意味着销售回款要大打折扣 ， 对于资金高速流动的房地产来说 ， 现金流一旦出问题 ， 在1.4万亿的高额债务下 ， 还本付息的压力 ， 必然会冲击资金链 。
7月份达到债务规模顶峰 ， 也就意味着未来3个月房地产行业将会面临“至暗时刻” 。
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这样的局势 ， 年前马云就言中了 ， 去年12月底的时候 ， 马云曾说：2019很不容易 ， 昨天一天 ， 我收到很多朋友借钱的电话 ， 一天内5个电话 。 过去一个礼拜 ， 要卖楼的朋友大概有10个 ， 确实不容易 。
本来是一句感慨的话 ， 放到现在来看 ， 却多了一丝“预言”的味道 ， 未来3个月 ， 除了融资话语权较大、深耕一二线城市的地产商之外 ， 借钱、卖楼的房企可能会成批量出现 。
除了地产商受影响之外 ， 房地产行业资金链的断裂 ， 矛头或将指向两类人 。
1 ， 房贷收入证明、流水作假的人 。
社科院财经战略研究院教授倪鹏飞曾说：我们的房贷收入证明多数都是假的 ， 尤其是金融精英这些高收入人群 。
这句话说得不留一点情面 ， 其实大家都心知肚明 ， 买房时的收入流水 ， 很多人都是随便挂个公司章 ， 工资翻个好几倍 ， 首付的钱都是借来的 。
虚报收入流水的后果 ， 是购房者的资金链变得更加“脆弱” ， 一旦有任何风吹草动 ， 断贷断供并非不可能 。
2 ， 三四线城市的房地产关联行业从业者 。
这是个很简单的逻辑 ， 地产商资金链出问题 ， 必然不会只牵扯到楼市 ， 而是会向其他行业形成“带状扩散” 。
因为一二线城市金融业、服务业占比较高 ， 故此影响并不大 ， 但是 ， 对于三四线城市而言 ， 当地的开发商们现金流集体收紧 ， 必然影响到施工企业、原材料供应商的回款 。
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