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当房企的地买贵了以后

当房企的地买贵了以后
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商人最怕的事情是没钱赚 。
地产公司最怕的事情是什么？
一 ， 没地可盖 ， 没房可卖 。
二 ， 地买贵了 。
最近 ， 小仙有一位朋友很不幸地把两件事都撞上了 。
这位朋友 ， 姑且叫他老王 ， 是TOP30国企开发商在一个网红城市的投资部负责人 。
今年5月份 ， 他终于拍到了2019年公司在当地的第一块地 。 楼面地价9300块/平米 ， 溢价86% ， 在上半年全市土拍地块溢价率排行中名列前茅 。
听说他还在高价拍地 ， 小仙当时就有点惊讶 ， 年初碰头聊行情的时候 ， 说起一线城市市场冷了很久 ， 老王还感叹不知道啥时候“寒流”就要刮到网红城市 ， 准备谨慎一点拿地 。
“没办法啊 ， 终于开张了 ， 至少对今年的拍地任务有交代了 。 ”老王只匆匆说了这句 。
01
无地可买
小仙想想 ， 也能理解老王的心路历程：他们公司进当地3年了 ， 虽然有9个项目 ， 但是最好卖的王牌已经接近清盘 ， 不拿新地 ， 怎么做大规模？保住地方公司在集团的存在感？2018年年会的酒局上 ， 老王可是已经给顶头上司、地方公司张总拍了胸脯：投资部保证帮公司实现2020年销售过百亿的目标！
可是 ， 前5个月的土拍市场似乎有意跟老王作对似的 ， 根本看不上的地 ， 竟然也有同行去抢 ， 预期楼面价只值6000的地 ， 竟然被同行抢到了8000成交 。 老王有点怀疑人生：“怎么大家都对市场这么乐观？我是不是太保守了？”
彼时正是年初银行流动性宽松、利率下行的时候 ， 调控两年多了 ， 业内很多想冲规模的公司都有点蠢蠢欲动 ， 从3月小阳春开始 ， 虽然一线城市仍然保持着强势调控的架子 ， 但是杭州、苏州、武汉等热门城市又出现了“地王” ， 土拍价格也明显有了上扬的势头 。
那样的风向下 ， 老王难免有点慌了：再不下手 ， 拖到下半年 ， 集团拿地预算都被别的地方公司抢完了 。 张总回他那句“沧海横流 ， 方显英雄本色！”言犹在耳 ， 小半年过去了却无米下锅 ， 老王的心理压力确实不小 。
于是 ， 5月份那块滨江地块一出来 ， 就被老王盯上了 。 滨江好地段 ， 简直是公司在当地最火项目的翻版 。 虽然这块地半年前挂牌的时候 ， 楼面价5500块/平米却无人问津导致流拍 ， 但过了一个小阳春 ， 竟有近20家房企来报名竞拍 。
老王越发担心 ， 继续等下去 ， 还不知道什么时候才能再碰到这么合适的地块 ， 先有项目才能谈得上经营稳健不稳健啊 ， 不能再等了！
于是 ， 老王把投决报表一顿利润测算操作 ， 打消了集团投资口的怀疑 ， 最后 ， 经过130轮的“鏖战” ， 终于溢价86%抢到了 。
02
地买贵了
老王的兴奋就维持了不到一个月 。
从5月下旬开始 ， 市场好像换了种方式针对他 。
5月还在火热的土拍市场 ， 一夜间进入了寒冬 。 平均溢价率从35%以上陡降到10% ， 而且6月有6宗土地以0%溢价率成交 ， 还接连流拍了3块地 。 之前那些抢地的同行们约好了似的都不抢了 ， 大部分地块都只有寥寥一两家报名 ， 以底价成交 。 而在两个月前 ， 相似区位的地块 ， 基本上都能吸引六七家企业经过几十轮竞拍激烈争夺 。
同时 ， 当地市场销售数据也开始走下坡路 。 6月以来 ， 新房成交量持续下降 ， 从4月单月最高成交量两万多套 ， 到8月降到一万四千套 。 8月 ， 新房和二手房成交价还首次出现下跌 。
老王很受伤：明明上半年刚刚被市场教育 ， 所在城市是全国调控低迷市的例外 ， 现在又被同一个市场教做人……
听老王吐槽的时候 ， 小仙其实就想说一句马后炮的话：短期跟风来决定是不是拍地 ， 本身就是很不可靠的 。
把眼光放到全国的行业大格局来看 ， “房子是用来住的 ， 不是用来炒的”已经是前所未有的定调.
5月份银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》 ， 对房企收紧融资 ， 更是释放了市场“小阳春”熄火的信号 。
7月份 ， 银保监会对部分房企信托业务增速过快、增量过大进行约谈警示 ， 接着控制“地王”公司的融资 。
随后7月30日的中央政治局会议明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 彻底打消了房企对市场复苏的期待 。
如果对这样的长期走势认识不深 ， 被短期内的火热行情冲昏了头脑 ， 能否活下去就全凭运气了 。
从老王的个案来看 ， 有拍地任务在身 ， 企业确实对当地市场的理解积淀也还不够深 。 自己的认知根基不牢的情况下 ， 完成目标的主观动力叠加外界影响 ， 难免乱了阵脚 。
集团投资口开始打电话来“敲打”老王：“听说 ， 最近你们那儿的地都流拍了？”
“那几块地位置太差了！肯定没人要的啊！”
“怎么听说**公司刚拿的地位置比我们那块还好 ， 成交价才7200？”
“人家是宇宙房企嘛！”
“我们那块地旁边万科的精装洋房还在卖13000？没像你申请拿地时候预期的涨到18000啊！”
“6、7月份本来就是相对淡季 ， 人家只是拿一些低价产品出来做营销 。 还没到金九银十呢 。 ”
……
老王嘴上云淡风轻应付着 ， 但是他知道自己“摊上事了”——地买贵了 ， 他让公司“站岗”了 。
老王给公司9300块一平米买的那块“宝贝” ， 按公司要求的12%的利润率 ， 至少得卖18000一平米 。 可是 ， 现在这个行情 ， 什么时候才能涨到18000？牛市的时候 ， 可以一夜涨3000 ， 但是市场一低迷起来 ， 别说原价“蹲”三年 ， 倒跌3000都是常事 。
眼看着今年奖金肯定没了 ， 年后升职也无望了 。 跳槽？这行情下头部房企都冻编了……
怎么办？
03
亡羊补牢为时未晚？
老王的第三季度着实十分煎熬 ， 他如坐针毡到11月份 ， 看到一则拍地公告的时候 ， 终于忍不住拍桌而起：“天助我也！”
新挂牌的这一组地块紧邻5月份那块9300一平米的“烫手山芋” ， 起拍价才5400/平米 ， 40万平米的计容建筑面积也足够大 ， 用来摊平地价最适合不过了 。 而且 ， 地大一点 ， 开发周期拉长一点 ， 拖个四五年才卖完 ， 说不定熬过低迷期 ， 售价就涨起来了 ， 利润率的账不就算得过来了吗？
真是送上门来的救星啊 。 老王越想越激动 ， 一定要说服公司拿下这块地！
他兴冲冲安排下属以最快速度赶出了投资测算表 ， 跟集团投资口打了电话 。
“你5月份拿的那块地现在还算不过账 ， 现在还要在同一个区域再拍？这种情况 ， 我也不好跟老大汇报啊 。 ”
“这次这块地很优质的 ， 起拍价低 ， 可以拉低成本 ， 而且面积规整 ， 我们可以形成规模效应 。 ”老王还试图争取 。
“集团现在拿地指标已经差不多了 ， 十几个子公司都要拿地 ， 我不能给你一个人一下子50亿的额度吧？再说 ， 你们今年的拍地成绩也不允许呀 。 ”
集团的思路也很可以理解 。 经过年中的“风云突变” ， 大部分房企已经意识到“冬天”仍在继续 ， 房价进入长时间横盘期 ， 上涨空间很有限 ， 这时候囤地只会大量占用本来就吃紧的资金 。 因此 ， 第三季度开始 ， 包括碧桂园、万科等在内的很多上市房企都表态要“下半年拿地要持审慎态度” 。
但依小仙看来 ， 老王的公司错过这第二块地真的很可惜 。 毕竟公司还想继续在当地深耕 ， 也的确面临着货值不足的现状 ， 第一块地虽然贵了 ， 但是从硬件上来看是符合公司战略发展目标的 。 如今几乎同样硬件的地块 ， 价格便宜近一半 ， 从战略层面考虑更应该拿下 ， 而不是由于主观的负面记忆而进行回避 。
不过 ， 知易行难 ， 从心理学的角度看 ， 买亏了的股票 ， 要再花钱继续买 ， 一般人难以接受 。
而对房企来说 ， 一方面 ， 建立成熟的投资体系并不容易 ， 另一方面 ， 集团与地方、长期战略与短期市场等等互相掣肘的方面 ， 也往往搅扰着房企做出理性决策 。
04
同行“踩踏”
不管怎么样 ， 老王碰了一鼻子灰 。 没有集团的授权 ， 想报名竞拍是痴心妄想 。
对老王来说 ， 如今只剩最后一招了——自己拍不了 ， 拉低不了成本 ， 那就抬高参拍者的拿地成本 ， 靠同行“衬托” 。 大家都拿高了 ， 自己也就不显得“鹤立鸡群”了嘛 。
于是 ， 老王让部门里全员上阵 ， 给各自认识的房企投资部同行打电话刺探情报 。
“F分区那几块地你们去拍吗？”
“公司还没决定 。 你们呢？”
“我们肯定去啊 ， 跟我们5月份那块挨着的嘛 ， 公司要做大规模 。 ”老王摆出势在必得的气势 。 实际上 ， 他又跟集团投资部磨了两次 ， 对方还是不松口授权参拍 。
烟雾弹打了十几天 ， 收集回来的情报显示 ， 有5、6家房企准备报名参拍 。 但是 ， 这5、6家里面 ， 没有一家是老王期待的激进冲规模的“火箭”型房企 。 看起来 ， 搅局抬价的人没有了……
老王怀着最后一丝希望：这块地位置不错 ， 虽然起拍价才5400 ， 但是 ， 应该不会低价成交吧？
老王如果知道墨菲定律 ， 就不会这么想了——如果事情有变坏的可能 ， 不管这种可能性有多小 ， 它总会发生 。
土拍当天 ， 一个组团里三块地竟然都以底价成交 ， 6家竞拍者没有一家抬价 。 因为 ， 在老王刺探情报的时候 ， 同行们也在互相打听 。 几家有意拿地的房企投资部负责人前几天已经凑了一桌 ， 一合计 ， 大家都不想溢价拿地回去难交差 ， 刚好公司也都不倾向于独自操盘 ， 那正好 ， 6家两两结对分三块地 ， 合作愉快！
看到成交新闻的那一刻 ， 老王面如死灰 。 同样的地段 ， 前后半年 ， 地价跌了近一半 。 他怎么这么悲催就成了在前半年买地的那个人？
接下来怎么办？今年这个年肯定没法过了 ， 明年的指标还争取得到吗？升职加薪更别提了 ， 除了灰头土脸猫在这儿 ， 还能怎么办？
“老王 ， 节哀！”同行发来一句“问候”带一个坏笑 ， 转头在朋友圈发了一句地块成交感言：“潮水退去的时候 ， 才知道谁在裸泳 。 拿地不能为拿而拿 ， 理性拿地才能避免悲剧发生！”
很不幸 ， 老王承包了2019年最后两个月的当地房企投资圈的笑点 。
05
听完老王的经历之后 ， 小仙却笑不出来 。 在地产行业 ， 像老王这样一步错步步错的投拓人有多少？高价拿地却“站岗”的房企又何其多？
如今的地产 ， 早已从随便拿地都赚钱的黄金行业变成了某种程度上的“高危”行业 ， 2019年全年四百多家房企破产 ， “今年拿地太难了！”也是很多房企年底总结时的感叹 。
对还活着的企业来说 ， 每一次拿地可能都是生与死的考题：
不拿地 ， 无房可卖是死路一条 。
拿地 ， 却又面临着两难：行情高涨的情况下 ， 与那些财大气粗冲规模的“火箭”型房企竞争 ， “出血”买地 ， 成本过高没有利润空间 ， 越活越差；行情低迷 ， 没有涨幅预期 ， 就算是低价地拿在手里 ， 融资跟不上的情况下 ， 也背上了沉重的资金占用包袱 ， 到最后 ， 也许还要折价卖房 ， 算算几年的成本 ， 还不如当初不拿地 。
理性拿地 ， 真的不是那么容易 。
成熟的投资体系背后 ， 既有强大融资能力、快速销售回款能力 ， 还有企业的战略判断力和高效决策机制 。 但是 ， 进入行业发展新阶段 ， 对房企综合能力的考查必然会愈发严格 。
小仙希望这个行业里 ， 老王的故事越来越少 ， 注重内功修炼的企业越来越多 。
扎下深根 ， 才不会“风中凌乱” 。
【当房企的地买贵了以后】·END·
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