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恒大新战略“三板斧”的背后逻辑：决心更大，底气够足

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又临房地产企业财报季 ， 与往日不同的是恒大通过线上形式举办了2019年业绩发布会 。
3月31日 ， 恒大公布2019年度业绩 。 数据显示 ， 恒大2019年实现合约销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润408.2亿元 ， 同比下降48%；资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
值得注意的是 ， 恒大集团董事局主席许家印直面公司发展遇到的问题 ， 在会上正式提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债” ， 成为当日最大亮点 。 许家印表示“要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
据悉 ， 从今年开始 ， 恒大要通过销售高速增长、严控土地储备规模、有息负债大幅下降 ， 进行发展模式的转变 。 恒大选择这“三板斧”作为新战略背后有什么样的考量？在这个时间节点战略转型又有何深意？
1.
/恒大“高增长”背后的底气/
许家印在发布会上表示 ， 恒大新战略之一的“高增长” ， 就是要实现销售高速增长 。 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿 。
分析人士指出 ， 其实这一战略对恒大来说不难 ， 恒大天生具有高增长优势 。 如何保持高增长优势 ， 才是现在恒大应该优先考虑的 。
恒大的高速增长一直有迹可循 。 财报显示 ， 2018年恒大净利润373.9亿元 ， 同比增长53.4% 。 2018年核心业务利润为783.2亿元 ， 同比增长93.3% ， 市场预期451.2亿元 。 经营利润为1414.14亿元 ， 同比增长65.9% 。 2018年营收4662亿元 ， 市场预期4977.9亿元 。
恒大各项利润指标在2018年同时大幅增长 ， 对应上之前2017年恒大布局战略转型 ， 也可以说这是上次“新战略”取得的丰硕成果 ， 也从侧面说明恒大对战略的执行能力和实现能力是首屈一指的 。
更久以前 ， 恒大的高增长也是有目共睹 。 数据显示 ， 2017年上半年 ， 恒大实现净利润大幅上涨至231亿元 ， 核心业务利润273亿元 ， 归属股东利润188.3亿元 ， 均创历史新高 。
实际上 ， 这样的高速增长不是一年两年的事情 ， 恒大自上市以来就连年保持快速增长 ， 如销售额从303亿元增至3734亿元 。
恒大业绩当时的高增长 ， 也被国际大行所看好 。 花旗、美林、法巴、野村证券、星展、中银国际、国泰君安、中金、联昌国际等国内外大型投行纷纷给予恒大“买入”评级 ， 目标价最高达31.8港元 。
此时 ， 恒大重新将“高增长”定为新战略 ， 说明恒大在保持增长方面的信心很足 ， 保持“高增长”的发动机将带动恒大在新财年实现预期 。
2.
/恒大“控规模”背后的逻辑/
许家印还在发布会上表示 ， 新战略的另一个关键点是“控规模” ， 要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
恒大新战略“三板斧”的背后逻辑：决心更大，底气够足
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恒大的最大优势在于土地储备 ， 此前在做出土地价格增长高于利息增长的判断后 ， 恒大通过抓住中国房地产的黄金20年 ， 储备了非常多的低价土地 ， 平均土地成本低至每平方米1800元 。
克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中国房企总土储货值TOP100》显示 ， 2019年上半年 ， 恒大土储的总货值和总土储建面均位列第一 。
现在恒大新战略反其道而行之 ， 降低土地储备的逻辑在于 ， 房企每年将大量资金投向土地 ， 由于土地开发需要较长的周期 ， 导致了大量的资金沉淀 ， 负债率也由此推高 。 若仅仅增加销售额 ， 不控制土地规模、降低成本 ， 负债还是不能大幅降低 。
【恒大新战略“三板斧”的背后逻辑：决心更大，底气够足】目前恒大已拥有2.76亿平方米的充足土储 ， 土地储备负增长的底气由此而来 。 随着土储陆续开发入市 ， 销售将稳健增长 ， 回款能力也将持续提升 ， 从而增加现金流、降低负债 ， 这对恒大是一件好事 。
为此 ， 恒大着力控制土地储备规模 ， 要实现土地储备负增长 ， 即未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 ， 以降低土地费用支出 ， 减少资金沉淀 。
分析指出 ， 大房企总能将自身发展与从行业周期结合 ， 对于现阶段的恒大这一战略无疑是正确的 。 恒大过去储备了大量土地储备 ， 以规模优势成功在行业红海中脱颖而出 。 到了后规模时代 ， 迅速通过战略转型去杠杆增效益 ， 业绩迎来新的爆发点 ， 为行业指出了未来发展的方向 。
3.
/恒大“降负债”巨大的决心/
2019年度业绩发布会上许家印表示 ， “要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”新战略中的“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。 恒大这一战略是慎重且符合国家战略和自身发展需要的 。
从国家层面看 ， 为了预防金融风险 ， 2016年10月10日 ， 国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》 ， 明确要提出降低企业杠杆率 。 从2017年起 ， “去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律 。
而对房企来说 ， 在降低企业负债率的大趋势下 ， 敢于取舍 ， 积极布局 ， 确保现金流充盈 ， 这才是生存之道 。
其实恒大“降负债”的决心由来已久 。 从2017年开始 ， 恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型 ， 核心是大幅降低负债率 ， 增加净资产 。
恒大的决心比想象中更大 ， 仅仅一年就取得了成效 。 恒大2017年业绩报告显示 ， 公司净负债率下降近六成 ， 资产负债率下降至71.1% 。 并预计在2019年末将资产负债率下降到55%左右 。
2018年恒大做得也不错 ， 恒大集团继续全面贯彻“三低一高”经营模式 ， 主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式 ， 实现总负债水平及负债率同比大幅下降 。
这直接体现在2018年财报上 ， 至2018年度末 ， 恒大集团净资产增至3086.3亿元 ， 较2017年底增长27.4%；净负债率降至151.9% ， 较2017年底降低31.8个百分点；总借贷水平较2017年底下降595亿元 ， 降幅为8.1% 。
另外 ， 2018年恒大流动资产为1.58万亿元 ， 流动负债为1.16万亿元 。 计算得知 ， 其短期偿债能力指标流动比率为1.36 ， 说明该企业变现能力不弱 。
2020年 ， 恒大将“降负债”再次视为新战略可见其更大的决心 。 许家印还在现场算了笔账：“18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
4.
/恒大提“新战略”缘于自身底气够足/
在2020年 ， 恒大提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债” ， 自身具备实现战略目标的巨大优势和条件 ， 信心除了来源于充足的土地储备、过硬的产品品质 ， 还有强大的销售能力、强大的管控能力和团队执行力 。
得益于恒大强大的销售能力 ， 据恒大每月公布的合同销售金额及合同销售面积来看 ， 2019年9月和10月 ， 合同销售金额两次刷新该集团单月的历史记录 ， 仅在十一黄金周期间 ， 恒大的销售额就超过510亿 。
今年一季度颠覆性营销模式“网上卖房”已经“开门红” 。 2020年2月13日 ， 恒大率先启动网上购房 ， 提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务 ， 成为首家全面推行“网上购房”的房企 。 同时 ， 根据恒大此次推出的优惠政策 ， 2月18日起恒大全国在售楼盘可享受75折优惠 ， 并可以根据楼栋去化率、付款方式等条件再有折上折 。
根据恒大公开的营运数据 ， 今年2月的75折购房活动使恒大的合同销售金额增长107.8% 。 由此看来 ， 恒大在未来将继续不定期开展打折销售活动 ， 以此拉动增长 。
此次“网上卖房”已经让恒大一季度销售额1465亿元大增23% ， 销售回款1133亿元大增55% ， 均为行业第一 ， 这也为其完成全年销售目标提供了强有力保证 。 既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录 ， 更充分展现恒大实施新战略初步取得巨大成效 。
同时 ， 恒大在新财年还将积极探索高科技产业 ， 逐渐形成以民生地产为基础 ， 文化旅游、健康养生为两翼 ， 高科技产业为龙头的产业格局来实现年度目标 。
业内人士指出 ， 恒大提出新战略是基于过往的业绩支撑 ， 以及强大的执行力和决心 ， 实现的可能性非常高 。
曾经 ， 许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划 ， 没有一年不实现的 。 ”“上市十年 ， 十倍增长”足见许家印过人的经营智慧和实干魄力 。 在他的掌舵下 ， “新恒大”在新的战略加持下2020财年值得期待 。


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