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佳兆业的突破

佳兆业的突破
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跌宕起伏的2019年 ， 房企纷纷进行战略调整 ， 在旧改发动机和粤港澳大湾区引擎的轰鸣下 ， 佳兆业却迎来了属于它的最好的时代 。
3月31日 ， 炸天团等来佳兆业发布年报 ， 果如所料再次超过市场预期 。
年报显示 ， 截止2019年12月31日：
合约销售人民币881亿元,同比增加26%；
合约销售面积464万平方米 ， 同比增加21%；
营业收入480.21亿元 ， 同比增加24.1%；
毛利138.3亿元 ， 同比增加24.3%；
毛利率28.8% ， 稳居行业较高水平；
净利润41.64亿元 ， 同比增加26.4%；
归母净利润45.94亿元 ， 同比增加67.1% 。
2019年是佳兆业上市十周年 ， 从90亿到881亿 ， 佳兆业已经连续多年实现了销售额的高速增长 。
同时 ， 去年行业排名也向前跃进了10名 ， 排在第27位 。
01
存量时代 ， 城市更新和运营虽成为房企越来越多的新选择 ， 不过旧改做起来并不容易 。
其投入周期长 ， 沟通成本高的特点 ， 让房企又爱又怕 ， 又想又痛 。
至2019年 ， 佳兆业已在城市更新领域深耕了20年 ， 其在经验、项目、资源和人才上的积淀 ， 让同行短期内可望而难以企及 。
去年6月 ， 佳兆业将在旧改领域20年经验凝成一本秘籍——《城市运营核心逻辑》 ， 为同行答疑解惑 。
得益于在旧改方面的竞争力 ， 其年报显示：
2019年 ， 佳兆业迎来了旧改土地供应的集中释放 ， 包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目在本年度成功纳入土地储备 。
旧改项目占地面积同比增长33%达近4000万㎡ ， 其中深圳占27% ， 广州占36% ， 中山占22%；新拓展项目19个 ， 旧改项目总个数达147个 。
在集团销售中 ， 旧改项目销售占比38% ， 业绩贡献比率超过三分之一 ， 较往年进一步提升 。
可见 ， 城市更新正成为是佳兆业越来越重要的贡献渠道 。
【佳兆业的突破】并且 ， 近些年 ， 佳兆业还在努力将旧改经验进行全国化复制 。
2019年 ， 佳兆业成功转化上海迄今为止最大的城中村旧改项目 ， 又成功收购香港港岛区旧改项目 ， 正式进军香港旧改市场 ， 加速旧改模式全国输出 。
在业绩发布会上 ， 佳兆业表示 ， 公司计划每年从旧改项目转化80到100万平方米的土地供开发销售 。
根据计划 ， 2020年佳兆业将有5个深圳旧改项目和1个香港旧楼改造项目纳入集团土储 ， 总可售面积约90万平方米；此外 ， 年内还将有6个深圳项目合计提供120万平方米的可售面积 。
相信后续随着项目转化的加速 ， 这一比例还将进一步提升 。
02
随着撤离三四线 ， 回归一二线成为房企共识 ， 在对一二线城市城市核心土地资源的争夺上 ， 通过旧改获得土储正成为房企获地的极为重要的方式 。
佳兆业再次占得先机 。
由于策略性布局一线及重点二线城市 ， 佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群 。
年报显示 ， 截止至2019年底 ， 佳兆业拥有近2700万㎡土储 ， 土地货值近人民币5300亿元 。
若按面积划分 ， 近80%土储面积位于一二线城市 ， 近51%的土储面积位于佳兆业深耕的大湾区 。
若按货值划分 ， 大湾区土储货值占比则进一步升至66% ， 仅深圳单个城市占比即达33% 。
在业绩发布会上 ， 佳兆业透露 ， 若以获得土地的方式划分 ， 佳兆业通过旧改的收储土储面积占比约85% ， 占整体货值的42% 。
去年 ， 随着粤港澳大湾区建设全面推进及深圳先行示范区建设逐步开启 ， 佳兆业根植先行示范区、深耕大湾区的优势凸显 。
大湾区合约销售占整体的61% ， 继续维持在较高水平 。
今后 ， 凭着正确的模式（重仓大湾区+布局一二线+旧改） ， “可观的存量货值”、“庞大的土储”、“低廉的土储成本”将越来越成为佳兆业的优势 。
03
不过 ， 尽管2.5万亿旧改在进一步释放 ， 布局一二线和深耕大湾区的优势也进一步凸显 ， 但郭英成并不满足于此 ， 佳兆业还在努力进行突破 。
突破一 ， 不把鸡蛋放在一个篮子里 。
对于佳兆业的布局 ， 曾有专业人士指出 ， 大湾区红利虽好 ， 但布局过于集中对于房地产这类极易受到政策影响的行业而言未必是长久之计 。
对此 ， 郭英成在业绩会上表示 ， 针对其他地区的收并购 ， 可遇不可求 ， 但佳兆业一定要突破 。
“还是以长三角这一块作为主要的收购目标 ， 因为此处经济比较发达 ， 但竞争比较激烈 ， 我们也在寻求突破 ， 希望未来的收并购能这里取得不错的表现” ， 他如是说 。
从目前来看 ， 在长三角地区 ， 佳兆业已先后进入上海、苏州、南京、宁波等城市 ， 土储面积占比8.2% 。
突破二 ， 降负债降成本 ， 优化财务基本盘 。
土地成本低 ， 利润高 ， 无疑是佳兆业做旧改获得好处 。
但前面我们也说过 ， 旧改项目相当于“以时间换空间” 。 因其开发周期过长 ， 周转速度相对于传统招拍挂要慢得多 ， 对现金流要求极高的特点 ， 让很多房企想碰又觉得头疼 。
因此 ， 从2016年开始 ， 佳兆业就在努力降负债 ， 试图探索旧改与杠杆之间的进一步平衡 。
年报显示 ， 2019年佳兆业的净负债率为144% ， 较2018年下降了92个点 ， 这已是佳兆业降负债以来的四连降 。
另一边 ， 销售回款加上期末融资净流入等 ， 其手头现金较去年年底增长61%至370亿元 ， 完全覆盖短期到期债务 。
对此 ， 郭英成在会上表示：“下一阶段佳兆业的降负债想往行业方面看齐 ， 努力目标为120%或以下 ， 严格控制负债一直是佳兆业努力的方向” 。
而在融资方面 ， 佳兆业也尽量往长远结构去调整 ， 降低融资成本 。
突破三 ， 拓展新事业 ， 深化产业协同
我们看到 ， “地产开发+城市更新”模式已成为佳兆业的核心优势 ， 它们在推动佳兆业集团持续发展的同时 ， 也有效保证了盈利水平 。
还要指出来的是 ， 近几年除了发力地产主业和旧改 ， 佳兆业的多元化发展也做得不错 ， 基本上实现了文体、商业、物业、健康、科技等方面的布局 。
用佳兆业的内部定位来解释就是：
地产开发是看好增量市场 ， 做规模、做品牌 ， 为其他产业发展提供现金流；
城市更新和运营是深耕存量市场 ， 做利润 ， 是地产行业走到瓶颈时的诺亚方舟；
产业面向的是未来 ， 虽然目前的利润贡献和收入贡献微乎其微 ， 但未来与地产主业形成有效协同后 ， 其爆发力和前景是非常值得期待的 。
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世界上最恐怖的是 ， 比你优秀比你幸运的人比你还努力 。
佳兆业之所以能在那么多上市房企中脱颖而出 ， 关键在于方向选对 ， 重心落子落在了正确的地方 。
难能可贵的是 ， 在房地产行业走到十字路口时 ， 它还能根据政策和趋势去规划去布局 。
其实 ， 在佳兆业信贷评级的持续改善和旧改项目的持续推进下 ， 在看佳兆业的年报时 ， 我们并没有把负债率当做其中最重要的参考数据 。
不过 ， 降负债降杠杆去做了就是一件好事 。
最后想说一下佳兆业2020年的销售目标 ， 尽管受到疫情影响 ， 佳兆业的千亿目标并没有改变 ， 这是佳兆业的信心 。
但这信心又是建立在复工率已达92% ， 可售货值达1800亿的基础上 ， 也就是说 ， 今年 ， 佳兆业只要完成56%的去化率 ， 便可实现销售目标 。
疫情导致的楼市分化还在加剧 ， 考虑到佳兆业可售货值中 ， 有89%位于一二线城市 ， 完成这一目标也不算难吧！
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