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『基金』地产基金“速描”：募集规模持续下降，2020年去往何方？

近日 ， 《2019年地产基金研究报告》（以下简称《报告》）正式对外发布 。 据了解 ， 该《报告》由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写 ， 对2019年中国房地产市场的投融资情况、地产基金募集情况、地产基金行业特点等进行了分析 。
2019地产基金现状扫描
中国地产基金发端于2010年 ， 走过了十年的发展历程 。 根据诺承投资的统计 ， 截至2019年12月底 ， 中国人民币地产基金市场已有2752只基金实体 ， 由755家管理人发行管理 ， 管理资金规模接近1.7万亿人民币 ， 保持了一定规模的增长 。
根据基金业协会数据统计 ， 2019年全年共新增283只已备案地产基金 ， 承诺募集总规模为2000亿元人民币左右 。 地产基金在2017年首次出现募集规模和基金数量的下降 ， 2018年大幅萎缩 ， 2019年延续这一趋势 ， 新增基金的数量和规模均有较大幅度下降 。
下降的原因在于 ， 2019年地产行业和金融行业在政策和市场层面进一步承压 ， 尤其是针对信托、境内外发债等出台了一系列限制性政策 ， 加之行业本身处于调整期 ， 地产基金出现了行业性的整体下滑和萎缩 。
除了地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势 ， 《报告》指出 ， 2019年地产基金行业还呈现出以下特点 。
与私募股权投资类似 ， 地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势 ， 行业监管和管理人运作的规范性进一步增强 。
在地产基金行业内部 ， 住宅融资类基金收缩 ， 针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视 。 与此同时 ， 优质基金管理人更加注重资管能力的打造 ， 通过自建团队或与专业资管机构合作 ， 提升资产运营和管理能力 ， 拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显 。
政策层面 ， 房地产融资环境持续收紧 ， 对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；从市场活跃度来看 ， 外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁 ， 主要集中在一线城市核心地段的成熟物业 ， 内资地产基金处于调整期 ， 整体活跃度相对较低 。
最后 ， 在不动产资产证券化方面 ， 虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决 ， 但类REITs产品创新不断 ， 为后续对接公募REITs做了较好的铺垫 。
持有型物业投资仍保持一定热度
对于2020年地产基金的发展趋势 ， 诺承投资董事总经理王磊在接受21世纪经济报道采访时表示 ， 在政策层面 ， 近两年我国正在逐渐建立房地产行业的长效管理机制 ， 让房地产在整个经济增长中 ， 从发挥拉动作用的支柱地位 ， 变成发挥经济“稳定器”的作用 。
“我们看到比较直观的现象是 ， 当市场过冷、成交量极度萎缩、价格明显下降时 ， 调控政策会适度放松 。 反之 ， 政策则会收紧 。 ”王磊说 。
在这样的大背景下 ， 预计2020年的调控政策会适度放松 。 因为本身2019年是调控相对收紧的年份 ， 加上现阶段新冠肺炎疫情的影响 ， 综合来看 ， 让政策有了适度放松的空间 。 限购、限贷、限售、限价、限商 ， 有不同的措施可以调节 。 同时 ， 王磊认为 ， 全国并不会是一刀切的调控方式 ， 因城施策将是一种趋势 。
受疫情的影响 ， 一季度的地产基金投资活动处于相对停滞状态 。 王磊认为 ， 从目前趋势来看 ， 2020年的地产基金募资总规模大概率仍会延续下降趋势 。
对于2020年市场中的热门投资标的 ， 王磊认为 ， 随着地产基金市场逐渐向成熟发展 ， 投资热点并不会频繁切换 。 近几年 ， 大家对办公、零售商业 ， 以及与产业相关的物流地产、产业园区等持有型物业的认知逐渐成形 ， 这方面的投资热度会有一定延续性 。
核心城市、核心地段的写字楼、零售商业等仍是大家所关注的优质资产 ， 只是在疫情期间 ， 有些保守型投资人可能会认为疫情对这类资产的冲击较大 ， 他们在投资时会有些犹豫不决 ， 或者持观望态度 。 这同时也意味着这类资产可能更容易谈到好价格 ， 对眼光更长远的投资人来说是出手的好机会 。


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