『三言财经』降负债，恒大新战略的内在逻辑，高增长
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出品|三言财经
3月31日 ， 恒大举行2019年度业绩发布会 。 数据显示 ， 恒大2019年实现合约销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润408.2亿元 ， 同比下降48%；资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
尽管多项经营指标依旧占据行业前列 ， 但负债偏高的问题显然已经深深触动管理层 。 对此 ， 恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
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许家印表示 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
恒大新战略的内在逻辑
上市11年以来 ， 恒大业绩实现跨越式增长 ， 各项核心指标实现数十倍的增长 ， 然而公司负债仍处于行业偏高水平 。 伴随着宏观经济与房地产市场发展节奏的变化 ， 恒大开启新一轮战略转型 。
那么内在逻辑到底是什么呢？
放眼房地产行业 ， 降负债不是单个企业的战略选择 ， 而是整个行业的集体诉求 。 2019年 ， 国内商品房销售额15.97万亿 ， 增速比上年回落5.7个百分点 。
分析认为 ， “房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变 ， 未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平 。
在此背景下 ， 房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通 ， 唯有高质量增长 ， 才是决胜之关键 。
恒大此番提出的新战略 ， 以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略 ， 实现负债大幅下降 。 此战略的背后逻辑 ， 归根结底是“开源节流”四个字 ， “降负债”则是核心目标 。
高增长+控土储=降负债
“开源”是新战略的基本前提 。 过去23年 ， 恒大年销售额从零起步 ， 激增至逾6000亿 。 今年内部销售目标为8000亿 ， 2022年为1万亿 。
而凭借“网上卖房”创新举措 ， 恒大一季度销售额大增23%至1465亿 ， 销售回款大增55%至1133亿 ， 均为行业第一 ， 刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录 。
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【『三言财经』降负债，恒大新战略的内在逻辑，高增长】恒大新战略的初战告捷 ， 显示出这一战略决策的前瞻性 。
“节流”与”开源“是组合拳 ， 否则“降负债”也就很难实现 。 一是实现土储负增长 。 未来三年 ， 恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
恒大一个优势就是有中国房地产企业中最大的土地储备 ， 也是最优质的土地储备 。
年报显示 ， 恒大拥有2.93亿平米土地储备 ， 对于家底殷实的恒大而言 ， 只需充分利用充足的土地储备 ， 在大幅增加现金回款的同时减少买地支出 ， 就可大幅降低债务总额 ， 这是其他房企无法比拟的巨大优势 。
二是多元业务投资收紧 。 许家印在发布会上再次明确宣布 ， 5年内不再投资其他任何产业 。
无论是严控土储 ， 还是收紧投资 ， 其核心要义都是“节流” ， 从而实现恒大负债大幅下降 。
而”降负债“其实就是在开源节流的一增一减中实现的 。
全面来看 ， 恒大具备实现降负债这一目标的巨大优势和条件 ， 包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力 。
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