租售同权引楼市难道真的要变天
近期有关租售同权引发楼市变天的新闻满天飞。尤其是上海两宗地的拍卖，更使这个问题火热异常！那么我们从香港楼市的现状来说明此事，毕竟事实胜于雄辩。而大陆楼市的学习对象一直是香港楼市，因此香港楼市的实例也对大陆楼市的未来发展极具参考价值。 香港房价为何涨如虎？有关香港楼市，依序来了解几个问题： A，香港房屋为什么是有限产权，而非永久产权？原因缘于香港的殖民地历史。香港楼市发展于英国殖民时期。当时，英国租借香港，并通过委派港督以实施管理的方式。鉴于租借期是有限的，因此香港楼市从一开始便实施了土地公有制，并因此催生了房屋的有限产权模式。实际上，大陆楼市后来也因学习香港模式而引入了此有限产权模式。 B,土地公有制对楼市催生了怎样的影响？概括起来，主要有二点：首先，因为土地公有制导致市场上的土地供应方只有政府一家，因此地价屡创新高，并延伸出地价推动房价的剧本。比如5月16日，香港中环新地王总价233亿港元，单价高达53.8万港元/平方米，折合人民币47.7万元/平方米，无论是单价还是总地价均刷新香港土地价格的新纪录。其次，卖地收入成了政府的主要收入来源之一，因此也催生了政府对卖地的依赖。香港楼市的上述剧本也正在大陆上演着。 C，香港商品房价格走势如何？因为地价助推房价，导致香港房价成为全球房价收入比最高的城市。且其房价仍在创新高中。香港中原地产的统计数据显示，今年上半年，开发商在香港销售了近1万套住房。销售金额总计1360亿港元（合170亿美元），比2016年下半年增加了13%，是有史以来最高的上半年销售数据。售出房屋的成交均价达到1400万港元（约合人民币1213万元）。与套均成交价节节攀升的是，香港新房的成交面积却在不断下降：香港新住宅的平均面积已经从2013年的95平米缩小到今年的57平米。 D，香港如何调控楼市？面对斗志昂扬的房价，香港政府也是调控不断，比如过去一年，港府相继推出的楼市调控措施包括：1),2016年11月，印花税率提高至交易额的15%，非永久居民在港置业税率提升至30%；2),2017年4月，一份合约购买两个以上单位需缴纳15%印花税；3),2017年5月，限制主要收入来自外地的代扣款人，DTI（供款负担比例）上限下调10%。但时下香港房价仍存在上涨压力，比如7月25日，长实地产执行董事赵国雄透露，下半年接下来的几个月楼市会继续“畅旺”，置业者仍然还是有买房的需求，因而今年的销售情况相当好，所以不管是现在已经销售的楼盘或者是还没销售的楼盘，可以把量放少一些，把价格做得好一些，未来会有加价的可能性。 香港商品房供应只占51%香港房价涨如虎之下，香港政府如何保障中低收入人群的居住需求？香港政府的核心逻辑便是“保障归保障，市场归市场”。说白了，便是市场部分的商品房，大方向上让市场去定价，而中低收入群体的居住需求，由保障部分来解决。 为了保障不同人群的居住需求，香港构建了多层次的供应体系。据2011年数据，香港目前约２６０万套房子，为全城逾７００万人口提供栖身之所，其中约有４８％的人以不同形式受惠于政府的资助补贴。大致来讲，香港人住在以下四类房子里： A，公屋；公屋是“公共屋邨”的简称，基本相当于内地的廉租房。它主要由政府出资兴建并拥有产权，然后以便宜的价格租给低收入人群。目前香港的公屋单位超过７０万套，其中绝大部分由房屋委员会管辖，为２０９万市民提供住房。 B，居屋；居屋指政府通过“居者有其屋计划”提供的房屋，类似内地的经济适用房。居屋计划自１９７６年开始推行，由政府提供资金，兴建楼宇，以低于市价３０％－４０％的价格，卖给公屋租户和其他符合标准的中下收入家庭。居屋的条件要好于公屋，建筑面积基本在４０－８０平方米之间，售价在两三百万港元左右。申请居屋同样有收入和资产限制。 C，夹屋；夹屋指“夹心阶层住屋计划”提供的房屋。所谓“夹心阶层”，主要指中低收入家庭。政府在上世纪最后几年实行该计划，兴建楼宇，以低于市价卖给市民，同时也提供贷款。夹屋面积为５４－８０平方米，售价为市价的七折。房屋在住满五年前禁止转让。夹屋数量仅９０００套左右。 D，商品房；约占香港楼市供应总量的约51%。北京等热点城市为何要大力发展租赁房？近期有关租售同权说，搅得有些人据此认为楼市要变天了。不过在小编看来，这真是误解了租售同权。 A，发展租赁房，这是政府顺应市场规律，间接承认以后不少人已买不起房，只能租房的残酷事实。如此一说，并非纯属猜测式结论。 5月25日，在北京市政府，当时还是北京市委副书记、市长的蔡奇（5月27日，蔡奇就任北京市委书记）与柳传志等中关村一群大佬级企业家座谈，座谈中有关房地产部分，蔡奇指出：“首都的地价高，房价高，不一定非要买房。现在的土地都要拆出来，老百姓都得按人谈，一个人少说100-200万。我们在大力抓租赁房，尤其是依托产业功能区，建大量的租赁房。”“这一轮的调控要让房价降，当然市场力量比我们要大。北京有限的土地要应对全国刚性需求，这是不对称的。一定要加强需求端的管控。”蔡奇的发言中已明确了未来大北京楼市的供应格局：市场的归市场，保障的归保障，具体来说便是两点：首先，因为“市场力量比我们要大。北京有限的土地要应对全国刚性需求，这是不对称的。”因此，未来的北京楼市，有钱人去买商品房，以自己解决居住问题，从而实现市场的部分归市场。具体逻辑可详见此前的文章《大北京的接盘侠：未来北京楼市就是给有权有钱的人盖的》。其次，对于中低端人群，因为“首都的地价高，房价高，不一定非要买房。”因此这些人不必都得买房住，应转向租赁。因此从现在开始，北京将大力发展租赁市场，以形成购租并举的格局，从而实现保障的部分归保障。近期《经济日报》也对政府发展租赁房发表了观点：长期以来，我国住房租赁市场发育相对滞后，租赁供给结构较为单一，难以满足租户对居住产品升级换代的要求。同时，在户型需求、租期等方面也存在诸多不匹配。推动实现城镇居民住有所居的目标，离不开供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，同时也需要政府进一步完善公共租赁住房保障体系。 B，非商品房投入的相关成本，大部分会由商品房买主来承担。因此发展租赁房，反而会助涨商品房房价；在中国，保障房的建设由市场来承担，而非政府掏钱建设，如一块地块在出售时，限制相应比例的保障房建设。因此相应比例的保障房的成本，完全是由另外比例的商品房买主买单。大方向来说，以后发展租赁房，以构建市场归市场，保障归保障的市场供应体系，本质逻辑便是放开商品房房价，然后通过商品房部分的收入来支撑保障房建设。切记，保障房的相关成本，大部分会由商品房来承担。 C，租售同权不可能真正落地；在中国，房价高企背后另一层原因在于，房屋身上承担了太多不该由房屋来承担的附加值，如上学、投资等，这是租房难以实现的。以上学为例，时下很多学区，连有房屋的人都得排队上学，租房的人如果也可以上学，就会催生更多的问题：1，催生新的社会冲突问题。因为租售同权背后的根本问题是优质教育供给不足的问题，如果优质教育供给不足这个根问题不解决，连有房屋的人都不一定能上得了学，何以让租房的人也可以上学，这岂不是加大优质教育供给不足的矛盾吗？ 2，如果租房也可以上学，必然催生学区房租金上涨。而当租金上涨到一定时候，租售比更合理了，买房便成了划算的投资方式，因此会催生更多的买房投资者，从而进一步助涨房价，而不是降低房价； D，当租赁用地增加了，必然意味着商品房供地更少了。时下热点城市的土地供应受限，这是共性难题。当租赁用地增加了，必须导致商品房供地更少了，这会加大后期商品房的供求紧张关系，反而助涨房价。比如按照已公布的供地计划，“十三五”期间，上海计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%；未来5年北京新增的150万套住房中，租赁住房50万套；深圳未来5年计划供应65万套住房中，保障性住房达35万套。讨论楼市，多点理性，少点幻想。还记得当年3600万套保障房的宏伟计划吗？当时不少外行也是高喊楼市变天，然后呢，然后就是房价一路高涨至今。政府时下发展租赁房，这是社会的进步，但对于那些幻想租赁房可降房价的人，睁眼看看香港楼市现状：非商品房供应高达近半，而商品房房价却涨如虎。
■网友的回复
1/ 这是两块拍卖地，若其账面价值极低，比如每平方几百元，那么上海那两块地的6000元并没有什么特别低的地方。另外这本来就是租赁租房用地(请注意，不是住宅用地或者其他)，价格太高会产生回本期增加，开发商也不会用高价去拿。 2/ 政府调控，限售，租赁，既限制了楼价上涨，又限制了楼价下跌。限售，导致房屋市场供应量降低，即便成交量减少，价格不跌。房屋以租赁为主，导致短期炒房现象减少，价格不涨。这样来分析，却是政府稳定房价的好手段，题主这个说法，将片面突出，有些危言耸听了。至于有关租售同权的，我回答过另一个问题https://www.zhihu.com/question/63101222/answer/205340098供参考
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