「物业」业委会成立难？物业管理委员会过渡补位
《北京市物业管理条例》昨天经市十五届人大常委会第二十次会议表决通过 ， 将于今年5月1日施行 。 为解决业委会成立难的问题 ， 条例提出可组建过渡性质的“物业管理委员会” ， 作为组织业主共同决定物业管理事项的临时性机构 。 同时对物业费缴纳、住宅专项维修资金使用、失管小区维护等市民关心的热点问题进行了明确规定 。
前期物业服务合同期限最长2年
交房之前 ， 开发商和物业公司已经签订前期物业合同 ， 业主由于不能参与其中 ， 对合同里的“霸王条款” ， 往往只能被动接受 。
条例规定 ， 建设单位承担前期物业服务责任 ， 前期物业服务合同期限最长不超过2年 ， 具体期限在合同中约定 。 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费 ， 由建设单位承担 。
物业费实行市场调节价并适时调整
小区物业费收多少 ， 谁说了算？条例规定 ， 物业服务收费实行市场调节价并适时调整 。 市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单 ， 明确物业服务内容和标准 。 物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则 ， 供业主和物业服务人在协商物业费时参考 。 这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间 ， 服务品质将成为物业费高低的决定因素 。
物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏 ， 如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式 ， 以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息 。
业主大会可选聘解聘物业服务人
条例明确 ， 业主大会由物业管理区域内全体业主组成 ， 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 。
业主大会可以决定选举或者更换业主委员会委员和候补委员；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务等 。
条例明确规定 ， 业主大会会议依法作出的决定 ， 对本物业管理区域内的全体业主具有约束力 。
失管小区建立应急物业服务机制
条例提出 ， 物业管理区域突发失管状态时 ， 街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人 ， 提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务 。
同时 ， 将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在显著位置公示 。 应急物业服务期限不超过六个月 ， 费用由全体业主承担 。
应急物业服务期间 ， 街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人 ， 协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接 。
物业管理委员会任期不超过3年
没条件成立业主大会 ， 也没有业委会怎么办？为解决业委会成立率低的难题 ， 条例提出 ， 可以组建过渡性质的“物业管理委员会”作为临时机构 ， 组织业主共同决定物业管理事项 。
考虑到其临时性、过渡性的特点 ， 条例特别提出 ， 物业管理委员会的任期一般不超过3年 。 期限届满 ， 仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的 ， 由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会 。
专项维修资金不足30%时应及时补足
住宅的专项维修资金是房屋的“医保金”和“养老金” 。 条例规定 ， 专项维修资金属于业主共有 ， 应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造 ， 不得挪作他用 。
如果专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的 ， 业委会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金 。
小区外墙脱落物业最高罚5万元
小区楼房外墙脱落 ， 砸坏车 ， 甚至砸伤人 ， 而又没有采取必要的安全保障措施 ， 物业有责任吗？
条例明确 ， 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施 ， 防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落 。
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