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政策■房地产：农地转性审批权下放 利好新区开拓

日前 ， 国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》 ， 将国务院可以授权的永久基本农地之外的农用地转为建设用地的审批事项 ， 授权各省、自治区、直辖市人民政府批准 。 首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 ， 试点期限1年 。
政策意义 ， 在于更有效调配土地指标 。 以前的政策 ， 主要为“自上而下”的土地指标配置 ， 由于中央与地方的信息不对称 ， 往往造成发展较快的区域指标不足 ， 而部分区域指标浪费低效;本次改革后 ， 指标由各省级统筹 ， 让土地指标更好的适配发展需求 。
利好试点区域 ， 市郊新区的发展提速 。 试点省份 ， 主要为京津冀、长三角、珠三角及成渝等发达区域 ， 城市近郊通常存在部分农地 ， 且相关农地零散、非规模化、生产效率低;依托本次权利下放 ， 将大幅有利近郊农地的价值提升 。 特别对于发展较快的核心一、二线城市 ， 更及时的供应土地与其用地需求相匹配 ， 加速市郊新区的发展 。
利好特色小镇类项目的推进速度 。 从地产项目类型角度看 ， 特色小镇类最为受益该政策;特色小镇类项目与农地关联度高 ， 建设用地指标获取也是其项目难点;当前权利的下放 ， 也将加速特色小镇类项目的推进 。
无需过度担心供给冲击 。 针对部分观点 ， 担心是否会有供给上的冲击;我们认为无需过度担心 ， 本次政策的意义 ， 旨在土地与经济更好的适配 ， 更合理的分配土地资源 ， 也是要符合“稳房价、稳地产、稳预期”的要求 ， 也是推动房地产市场稳定健康发展的举措之一 。
投资建议：房企融资成本改善 ， 布局优质地产股 。 根据我们对重点房企的跟踪看 ， 房企融资成本有了显著下行;并且 ， 房贷利率有望进一步下行;优质地产股依然值得布局 ， 建议关注：金地集团(600383,股吧)、万科A、保利地产(600048,股吧)、阳光城(000671,股吧) 。
风险提示 。 外围风险的不确定性加大;地产政策改善不及预期 。
（责任编辑：张洋 HN080）


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