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「万科」万科再次高喊“活下去”背后隐藏净利润嫌疑大

中国商报/中国商网（采访人员 周子荑）3月17日 ， 房地产行业龙头企业万科企业股份有限公司（以下简称万科）发布了2019年业绩报告 ， 万科再次高喊“活下去”成为整场业绩发布会的焦点 。 进入“白银时代”深水区的万科背负着怎样的“枷锁”呢？
万科再次高喊“活下去”
3月17日 ， 万科公布了2019年业绩报告 。 数据显示 ， 2019年 ， 万科实现营收3678.9亿元 ， 同比增长23.6%；实现归母净利润388.7亿元 ， 同比增长15.1% 。
综观整场业绩说明会 ， 最“吸睛”的环节还是万科董事会主席郁亮再次高喊“活下去” 。 他表示 ， 18个月之前 ， 也就是2018年的秋季例会 ， 万科将“活下去”作为主题词只是出于居安思危的考虑 。 但没想到 ， 到今天 ， “活下去”成了特别真实的存在 。
万科的“活下去”也喊出了当前房地产企业的心声 。 国家统计局数据显示 ， 2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米 ， 同比下降0.1%；销售金额为15.97万亿元 ， 同比增长6.5% ， 增速比2018年减小了1.5个百分点 。
对此 ， 香颂资本董事沈萌对中国商报采访人员表示 ， 在“房住不炒”的宏观调控背景下 ， 房地产行业的经济环境不佳 ， 房地产企业偿债高峰期叠加 ， 2020年会是房地产市场大幅度去库存周期的开始 。
对于万科高喊的“活下去” ， 博盖&容纳咨询创始合伙人高剑锋对中国商报采访人员表示 ， “活下去”并不是指万科面临生死存亡的问题 ， 而是指万科要思考如何转型 。 当前 ， 万科要面对政策、竞争、用户及数字化等方面的新环境 。
净利润增速堪比“宝万之争”
万科高喊“活下去”背后或许有众多的无奈 ， 而在2019年业绩中表现最明显的就是公司净利润增速的下滑 。 数据显示 ， 2015年以来 ， 万科的净利润增速都在15%以上 ， 发生“宝万之争”（宝能集团为中心的资本集团从2015年开始增持万科 ， 截至2015年12月4日 ， 宝能系旗下前海人寿、深圳市钜盛华股份有限公司合计持有22.11亿股 ， 成为万科第一大股东）的2015年 ， 万科的净利润增速为15.08% ， 而2019年 ， 万科净利润增速为15.1% ， 堪比当年 。
此外 ， 数据显示 ， 2019年万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2% ， 较2018年下降了2.5个百分点 ， 全面摊薄的净资产收益率为20.7% ， 较2018年下降了一个百分点 。 这背后有何“秘密”？
对此 ， 高剑锋对中国商报采访人员坦言 ， 万科很可能是利用会计手段对2019年净利润进行了调节 ， 以提前应对2020年的业绩滑坡 。 他认为 ， 作为绩优蓝筹股 ， 万科需要稳定的业绩以避免股价的波动 ， 实际上 ， 一定范围内调节净利润的做法是合规的 。
预先计提土地增值税清算准备金
中国商报采访人员查阅财报发现了三个关键点 。 财报显示 ， 2019年万科存货金额为8970.2亿元 ， 同比增加了19.6% ， 这使得万科计提的存货跌价准备为29.9亿元 ， 影响归母净利润下滑了7.8亿元 。 其次 ， 2019年 ， 万科实现投资收益49.8亿元 ， 同比减少了26.6% 。
更为重要的是 ， 2019年 ， 万科营业税金及附加同比增长了41.98% ， 增速远高于24%的营收增速 ， 原因在于2019年万科土地增值税清算准备金为367.89亿元 ， 比2018年多了148亿元 。
对此 ， 万科在财报中解释 ， 虽然万科部分项目尚未达到清算条件 ， 但仍计提了土地增值税清算准备金 ， 以合理反映公司的利润情况 。 据悉 ， 一般情况下 ， 土地增值税清算准备金是在项目竣工清算后再计提的 ， 预先计提会导致一部分费用前置 ， 从而降低当期的净利润 。
对此 ， 地产评论员严跃进对中国商报采访人员表示 ， 合理范围内调节利润的做法不一定违规 ， 说明企业经营压力较大 。
不过 ， 对于万科的财报 ， 资本市场并不买账 ， 截至发稿 ， 万科股价为25元/股 ， 跌幅为5% 。


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