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『质量』争议“高周转” 房企质量速度博弈论

[摘要]高周转指的其实是资金的高周转 ， 即提前规划设计 ， 进而争取拿到土地之后迅速开工 ， 早日开盘 ， 加速回流现金 ， 再投入下一个项目 ， 争取规模增长和行业排名 。
『质量』争议“高周转” 房企质量速度博弈论
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时代周报采访人员 胡天祥 发自广州
“不懂高周转 ， 莫谈房地产 。 ”近年来 ， 高周转的发展模式已然成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝 。 但事物的B面却是 ， 一旦周转加快 ， 楼房的品质是否能不受影响？
近日 ， 华南某大型房企召开了一次内部会议 。 一位副总裁在会上坦言 ， 在现如今的市场大环境下 ， 房企想要盈利就只有高周转一条路可走 。
但在一些业内专家看来 ， 高周转成为房屋质量问题频出的原因之一 。
“除了限价和建安成本增加 ， 快周转是导致房企产品质量下滑的一个很重要的因素 。 ”3月12日 ， 中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报采访人员 ， 虽然快周转并不意味着一定出问题 ， 但从数据看 ， 快周转增加了各种质量问题爆发的概率 。
3月11日 ， 某房屋工程业内人士告诉时代周报采访人员 ， 如果过度追求进度 ， 就违背了行业客观规律 。 他举例 ， 比如工地浇灌水泥后 ， 至少要停3天 ， 如果没有干透就进行上层结构施工 ， 很可能会留下一些质量隐患 。
“高周转指的其实是资金的高周转 ， 即提前规划设计 ， 进而争取拿到土地之后迅速开工 ， 早日开盘 ， 加速回流现金 ， 再投入下一个项目 ， 争取规模增长和行业排名 。 ”3月16日 ， 某千亿级房企副总裁告诉时代周报采访人员 ， 高周转并非建设周期的高周转 ， 项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准 ， 比如30层的高层住宅 ， 交付周期一般还是2-3年 。
当日 ， 另一家龙头房企内部人士也告诉时代周报采访人员 ， 公司所讲的高周转是通过现金流的高速运转 ， 来提高自身整体竞争力 ， 和房屋质量没有必然联系 。
高周转利弊
高周转并非近年产物 。 早在2010年 ， 便有房企提出“5986”的模式 ， 即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅 。 但尝试一段时间后 ， 该模式便因接连出现施工安全、房屋质量等问题 ， 被上述企业叫停 。
之后数年 ， 虽有部分房企仍继续在走高周转路线 ， 但却未被行业普遍应用 。
直至2016年底 ， 在“房住不炒”的主线思路下 ， 各地政府纷纷出台“限购、限价”政策 ， 金融机构也逐步收紧了对房地产行业的信贷 ， 标志着房地产市场开始进入从严调控阶段 。
为了提高资金利用效率 ， 更多房企的经营策略开始向高周转调整 ， 大幅增加期房销售 ， 并尽可能缩短拿地到预售款回笼的时间差 。
但与此同时 ， 一场高周转与房屋质量是否互为影响的大讨论也由此展开 。
上述副总裁告诉时代周报采访人员 ， 高周转指的其实是资金的高周转 ， 并非建设周期的高周转 ， 项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准 。
3月16日 ， 某千亿级房企中层告诉时代周报采访人员 ， 高周转是财务视角 ， 与质量是不同的两个维度 。 但其同时指出 ， 高周转如果没有成熟的系统化管控能力做支撑 ， 快速开发有时会带来产品质量的降低或者不达标 。
“我一直在劝身边的朋友同事不要买房 ， 有些同事可能因此错过了这一波增值的空间 。 但我告诉各位 ， 这两年买到的可能是全国最差的房子 。 ”在2018年博鳌房地产论坛上 ， 绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾坦言 ， 形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准 ， 房屋质量也越来越差 ， 明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期 。
3月15日 ， 中国质量万里行消费投诉平台（下称“平台”）发布数据显示 ， 2018年 ， 平台共收到房地产行业投诉为3972例 ， 相比2017年 ， 投诉量增长2.6倍；2019年 ， 平台共获取房地产行业相关投诉15325例 ， 其中质量类投诉有4641例 ， 占比30.28% 。


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