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『成绩单』人均效能提升34%，销售毛利提高至25% 绿城在效率革命的道路上交出了这样一份成绩单

人均在建面积增加了25% ， 人均销售金额增加了34% ， 营销费率下降了18% ， 在岗人员总数没有增加一个 。 同时 ， 拿地到开工提速10% ， 拿地到开盘提速12%；拿地到竣工提速7% 。 在董事会主席张亚东带领下开展了一年效率革命的绿城中国（HK3900）于昨日交出一张不错的成绩单 。
借助这张成绩单 ， 绿城中国在营收、毛利、总资产、现金及银行存款等多个指标创造了历年以来的最高 。 另外 ， 股东应占利润24.80亿元 ， 近6年最高；净利润39.35亿元 ， 近6年最高；除税前利润99.53亿元 ， 近7年最高 。
但这样的业绩单 ， 还是没有让股东完全满意 。 因为 ， 和往年一样 ， 今年绿城计提了资产减值亏损 。 而迫使绿城作出上述财务处理的原因是 ， 在2017年乃至更早之前买的地 ， 眼下依然因为限价而面临亏损的压力 。
不过 ， 股东的反映 ， 也恰恰说明一个事实：过去一年 ， 绿城的效率革命很成功 。 因为 ， 在张亚东之前 ， 很少有投资者把绿城当作是一家盈利能力比较强的公司 。
短板正在补长
在张亚东发起这场效率革命之前 ， 绿城曾经或激进 ， 或保守 ， 错过了多次发展机遇 。
而无论是保守 ， 还是激进 ， 都很大程度上受到了绿城的一项短板制约 。 这项短板 ， 就是绿城的效率 。 在2019年的媒体沟通会上 ， 张亚东曾透露绿城从拿地到销售 ， 平均需要14个月 。 行业的大多数企业平均周期却只有8个月 ， 有些甚至能做到两三个月就能实现销售 。
低效的结果是绿城很难根据市场灵活调整战略 。 在房价行情看涨时 ， 无法买入优质的低价地；到了房价高点 ， 又无法卖出房子 。
上述历史欠账 ， 直接给绿城带来了连续性的资产减值亏损 。 而这个问题 ， 却不是张亚东为首的管理团队能解决得了的 。
张亚东在业绩会上也感叹说 ， 管理团队可以提高销售业绩 ， 缩短开工到销售周期 ， 扩大土地储备 ， 却无法改变过去的历史 。
不过 ， 张亚东虽然改变不了绿城过去的历史 ， 但在他的调教下 ， 绿城却大概率不会重复以往的历史 。 这也许对绿城是更为关键 。
绿城在2019年发生的一个最重要的变化 ， 莫过于投资开发和销售效率的提高 。 合同销售和投资新增货值双双超过了2000亿元 。 投资项目整体去化率68% ， 其中新增房源的去化速度达到了71%, ， 存量房源的销售去化率达到了61% 。
在新获取的土地中 ， 平均楼板价才9875元/ 平米 ， 总拿地成本只有691亿元 ， 而货值却高达2057亿元 。 这些新拓展货值预计有200亿的净利润 ， 平均净利润率提高了2% 。 同时新拓展的货值里有42%将在今年转化 ， 贡献860亿元的销售 。
上述效率都有明显的提升 。
客观来说 ， 绿城就像一个生了重病的病人 ， 经过调理各项机能都在恢复 ， 只是面色一时还不太好看 。
5年后营收5000亿元
但是对投资者来说 ， 眼下这家还没有恢复健康的企业 ， 却是值得长线投资的 。 因为 ， 管理团队有着信心和决心 ， 能够在足够稳健的条件下 ， 让公司规模再五年后翻一倍多 。
在今天的业绩会上 ， 张亚东对2025年的绿城有着一个具体的目标 ， 总营收要达到5000亿元 。 其中去年合同销售额增长29%的重资产板块——房地产开发销售业务 ， 要在2025年达到3500亿元的销售规模 。
而去年不到700亿元的代建板块 ， 销售规模要达到1500亿元的规模 。
这些目标不是“放卫星” ， 而是最保守的估计 。
以房地产开发业务为例 ， 去年绿城的销售增幅是29% ， 今年销售增幅目标是25% 。 如果按照这个速度 ， 到2025年 ， 绿城的销售额就可以超过3500亿元 。
张亚东所以只将销售目标定格在3500亿元 ， 其中一个原因就是要遵照中央去房地产金融杠杆的决心 ， 控制这一板块的销售增幅 。
另外 ， 代建板块 ， 目前已经在港交所申请拆分上市 。 去年 ， 代建板块的新增项目达到72个 ， 管理项目总数达到260个 ， 总建筑面积达到6754万平米 ， 总可售金额3689亿元 。 按照中国代建市场25%的年复合增速 。 5年后1500亿元的目标并非是难事 。


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