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「中国」潘石屹告别SOHO？美国黑石或全盘收购！

_原题：潘石屹告别SOHO？美国黑石或全盘收购！
「中国」潘石屹告别SOHO？美国黑石或全盘收购！
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3月10日早盘 ， 一则市场消息让SOHO中国（00410.HK）的股价 ， 一改过去低位徘徊的走势 ， 10点50分突然急拉 ， 22分钟后临时停牌 ， 暴涨37.58% ， 市值213.18亿港元 ， 报4.10港元/股 ， 创52周新高 。
据《路透》报道 ， 美国私人股权投资公司Blackstone（黑石集团）提出以每股6元的价格私有化SOHO中国 ， 交易价值40亿美元（约280亿人民币） 。 报价较3月9日收市价2.98元/股高逾一倍 ， 且预计未来数周内 ， 将敲定该重大交易的相关细节 。
SOHO中国逆市暴涨 ， 不仅吸引了投资者的目光 ， 更是受到地产人的密切关注 。
如若黑石要约收购成功 ， SOHO中国将退市摘牌 。
如果最终成交 ， 股权收购款与债务合计的收购总价（总资产值）或将超过600亿人民币 ， 这将成为黑石迄今在中国市场的最大投资 。
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目前 ， SOHO中国和黑石均未作出回应 。
这并不是黑石首次引发SOHO中国股价剧烈震动
去年10月底 ， SOHO中国股价也出现了一波拉升 。
2019年10月30日 ， 有媒体报道称 ， SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产 ， 涉及出售的8个项目总价值500亿-600亿元 ， 而传闻中的收购方便是黑石集团 。 当时有消息称 ， 黑石将与新加坡国有控股的GIC组成买方团 ， 收购SOHO中国在北京、上海的资产 。
紧接着 ， SOHO中国当晚立马发表声明否认上述交易的存在 ， 并指出 ， “在投资物业组合的日常经营管理中 ， 公司会不时探讨所处的主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会 。 ”
SOHO中国的声明模棱两可 ， 既没有明确说“卖” ， 也没有明确说“不卖” ， 这显然难以消除外界的疑虑 。 在去年11月18日北京丽泽SOHO签约仪式上 ， 潘石屹首次回应 ， “千万不要相信谣言 ， 我现在拿的护照是中华人民共和国的护照 。 房子建在这里 ， 我是带不动的 ， 所以说我跑了 ， 都是谣言 。 ”
但值得注意的是 ， 自从2014年以来 ， SOHO中国就已开始出售在中国的资产 ， 截至2019年10月 ， 累计出售资产套现约293.41亿元 。 而在SOHO中国陆续出售项目的5年间 ， 其并未在境内再购入新项目 。
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SOHO中国始终没有公布与资产出售相关的任何公告
从轰动一时的“黑石购买大楼” ， 到如今演变成“黑石私有化SOHO中国” ， 无非是潘石屹清仓资产的思路发生了变化——从卖物业资产 ， 到转卖上市公司股权 。
2012年8月 ， SOHO中国宣布改变其业务模式 ， 从“开发销售”转向“开发持有” ， 以通过租赁业务维持更加稳定的现金流 ， 而不是依赖地产销售 ， 但此举也导致其净利润出现下滑 。 2017年其全年营收仅有19亿（人民币） ， 虽同比增长24% ， 但这个规模远不及当年Top房企的零头 ， 也不及同行万达商业地产 ， 2018年SOHO中国的营收又降到了17亿 。 根据其2019年年中报显示 ， 营收8.89亿元 ， 增长延续了下滑的趋势；净利润约5.65亿元 ， 同比下滑48.36% 。
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与业绩一路下滑相对应的是 ， SOHO中国频频出售旗下项目 。 从2013年开始 ， SOHO中国几乎每年都会出售旗下项目 。 近期 ， 市场还传出SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息 ， 但尚未得到官方确认 。
另值得注意的是 ， 不仅加速清空国内资产 ， 潘石屹开始转向布局海外公司：
1.从2011年开始 ， 潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产 ， 包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼 ， 6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权 ， 以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权 ， 而他们的长子潘瑞也已经在英国成立了房地产公司并投资多个项目 。
2.企查查信息显示 ， 从2019年12月18日至2020年1月14日 ， 潘石屹累计注册了7家公司 ， 且公司股东均为注册在境外的公司 。
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针对有舆论认为这是为转移资产 ， SOHO中国今年1月表示不作回应 。 但 ， 潘石屹的内心想法不得而知！
但 ， 其实对于SOHO中国而言 ， 两种途径差别并不大 ， 因为此前传言的资产包 ， 几乎就是SOHO中国的全部资产 。 但是之前拟售物业总价为人民币500-600亿 ， 这次私有化交易价值为40亿美元（人民币277.46亿元） ， 差价浮动在300亿元人民币上下 。
是降价打折进行私有化？还是潘石屹夫妇会保留较大比例股权？
目前 ， SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权 ， 且知情人士透露 ， 他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份 。
虽然黑石私有化交易总价40亿元 ， 与目前SOHO中国停牌后的市值213.18亿元港币（27.44亿美元）相比 ， 仍有超过45%的溢价 。 同时 ， 每股6港元对后者提出私有化要约 ， 看似是现价一倍多 。
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这真的是一笔划算的好买卖吗？
据SOHO中国2019中报显示 ， 其每股净资产6.76港元/股 。 对于投资者而言 ， 私有化价格显然低于净资产很多 。 但 ， 目前 ， 鉴于SOHO中国的庞大体量 ， 市场上能一次性“吞下”所有资产的买家屈指可数 ， 但全球“私募之王”黑石是有这个实力的 。
总部位于纽约的黑石虽然业务范围不仅局限于房地产 ， 但房地产已经是其营收的重要组成部分 。 根据其2019年财报显示 ， 在黑石募集的1122亿美元可收取管理费的资金中 ， 房地产板块为524亿美元 ， 占去了半壁江山 。 作为一家管理规模过千亿的PE ， 黑石在过去三年保持了47%的高增长 。 2019年的管理规模突破了4000亿美元 ， 无论是实力还是增速都相当惊人 。
【「中国」潘石屹告别SOHO？美国黑石或全盘收购！】尽管2011年黑石逐步撤离中国 ， 但黑石并没有放弃中国市场的打算 。 面对全球加速升级的新冠疫情 ， 黑石虽然认为暂时还无法衡量最终的影响 ， 对于公司以及旗下基金来说虽带来了重大的不确定性和风险 ， 但不会因此而放弃在中国或环太平洋地区的投资 。


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