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【合生】合生创展完成二代交接 朱桔榕将带领昔日“地产航母”驶向何方

【合生】合生创展完成二代交接 朱桔榕将带领昔日“地产航母”驶向何方
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财联社（深圳 ， 采访人员 杨依依）讯 ， 国内第一代地产商代表人物朱孟依 ， 目前正式将合生创展集团（00754.HK）交给了女儿朱桔榕 。
【【合生】合生创展完成二代交接 朱桔榕将带领昔日“地产航母”驶向何方】朱桔榕接手的是近3000万平方米、主要位于北上广及其周边城市的低成本土储 。 同时亟待她解决的是合生创展长期面临的掉队难题 ， 该公司2019年销售额仅212.58亿元 ， 处百强房企末流 。
规模瓶颈待突破
合生创展近日公告称 ， 朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务 ， 朱桔榕获委任为董事会主席 。 朱孟依全面辞去董事会各项职务后 ， 仅保留合生创展战略规划顾问的身份 。
公开资料显示 ， 朱桔榕出生于1989年 。 此次"二代"接班完成后 ， 朱桔榕成为新城控股集团董事长王晓松之后 ， 又一位上市房企的"80后"掌舵人 。 事实上 ， 早在2013年其被任命为合生创展副主席时 ， 就是最年轻的地产上市公司高管之一 。
"此次朱孟依辞任应该和杨国强类似 ， 是名义上的交班 。 "一位接近合生创展的人士对采访人员说 。
【【合生】合生创展完成二代交接 朱桔榕将带领昔日“地产航母”驶向何方】不同的是 ， 碧桂园创始人杨国强早在碧桂园上市前 ， 就将当时价值数百亿的公司股权转让给其二女儿杨惠妍 。 而截至2019年年中 ， 朱桔榕仅持有合生创展0.09%的股份 ， 第一、第二大股东分别为其父朱孟依和其胞兄朱一航 ， 朱孟依通过新达置业和合生教育间接持有55.22%股份 ， 朱一航通过远富投资间接持有17.76%的股份 。
值得一提的是 ， 曾被王石称为"地产航母"的合生创展 ， 过去十余年在规模上已经明显掉队 。
早在2004年 ， 合生创展的销售额就已突破100亿元 ， 成为国内第一家"百亿房企" ， 并在随后与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称地产"华南五虎" 。 但是此后多年 ， 合生创展在规模上徘徊不前 ， 至2019年 ， 其合约销售额仅212.58亿元 。 而碧桂园2019年全口径销售额已突破7000亿元 ， 恒大销售额也超过6000亿元 。
外界曾猜测 ， 朱孟依似已"抛弃"合生创展 ， 其投资的业务除了房地产 ， 还包括公路桥梁、通信网络、煤炭能源、电力水利、商贸物流等行业 ， 合生创展之外的业务多数被装进了"珠江投资"这一平台 ， 而珠江投资由朱孟依次子朱伟航掌管 。 目前珠江投资在多个城市已累计开发超过150个住宅项目 ， 并涉足了产业地产 。
而合生创展之所以掉队 ， 若单从管理上来看 ， 有分析认为 ， 其发展受家族企业作派牵绊 。 而"接班人"朱桔榕能否突破父辈固有的思维 ， 在管理上大胆创新 ， 充分利用现有资源优势 ， 使得合生创展销售额步入一个新台阶 ， 目前仍存在变数 。
一位接近合生创展的人士向财联社采访人员表示 ， 合生创展的家族企业作派 ， 使其多年前就拥有"职业经理人的坟墓"之称 ， 而该公司总裁之所以更换较为频繁 ， 与朱孟依不放权有关 。
"慢周转"模式之过
事实上 ， 朱桔榕接棒合生创展后 ， 能否带领公司突破规模瓶颈 ， 一定程度上取决于合生创展的土储资源 。
合生创展十年前拥有的土地储备面积就有3020万平方米 ， 截至目前相当一部分仍未开发 。 该公司财报显示 ， 截至2019年6月30日 ， 集团土地储备总建筑面积达2940万平方米 ， 足够未来七至十年开发之用 。 这些土储58%位于北上广 ， 其余位于惠州、宁波、天津等城市 ， 其中有66%处待开发状态 。
"去化周期明显偏高的房企有合生创展、泛海控股等 ， 均在10 年以上 。 "国盛证券曾在研究报告中指出 。
"囤地、慢周转"的开发模式让合生创展成为华南房企"利润王" ， 财报显示 ， 2019年上半年其毛利率为52% ， 相比2018年的48%继续上升 。 而一直以高利润著称的中海地产 ， 2019年上半年毛利率为34.9% ， 远低于合生创展 。
"囤地的做法客观上还是说明其更强调投资盈利导向 ， 而不是单纯的高周转模式 。 当然囤地本身也使得企业对项目开发的能力会减弱 ， 长远看是得不偿失的 。 二代接班 ， 后续预计在投资方面可获得较好的表现 。 "易居研究院智库中心研究总监严跃进说 。
在房地产调控趋严、融资环境趋紧的大背景下 ， 主流房企纷纷选择放缓拿地节奏 ， 但合生创展却在逆势而行 。
数据显示 ， 2019年7月至10月短短4个月内 ， 合生创展耗资约74.17亿元拿下杭州、广州、江门等地多幅地块 ， 金额超2018年全年净利润 。
"不合时宜的大规模扩张继续对增长前景构成压力 ， 我们从根本上对合生创展的快速扩张计划持谨慎态度 ， 特别是考虑到增加土地（只有2900万平方米的土地储备）和执行（12年来一直缓慢）的挑战 ， 由于其长期战略的不确定性 ， 我们认为 ， 在考虑资产组合之前 ， 需要更明确的收益 。 "花期银行在2019年8月的一份报告中称 。


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