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同一个小区，房价差30%？

同一个小区，房价差30%？

同一个小区，房价差30%？

作者：房十二 在买房、选房的过程中 ， 经常会遇到一个问题： 同样的总价预算 ， 在距离市中心半小时地铁的位置 ， 可以买套80平小三居； 但如果再远一点 ， 大概再沿地铁向外半小时 ， 就可以买到130平＋的四房 。 你会怎么选？ 1. 在讨论上面的问题之前 ， 我们先按照需求 ， 给房子大致分这么几类： 上车盘： 顾名思义 ， 就是“搭上XX城市这座车”的意思 ， 站票也好 ， 挂票也好 ， 先上来再说 。 指的是总价最便宜的那一批房子 ， 通常买来是为了一个落户、上学的资格 ， 以及求得方寸立足之地 。 刚需房： 比上车盘标准更高一些 ， 能满足一家三口（以及偶尔父母来带孩子）的居住需求 ， 一般是二房或者小三房 ， 总价不高 ， 位置一般 。 改善房： 可以继续分为“刚改”和“豪改” 。 刚改 ， 即刚性改善 ， 比如生了二胎、接父母来住 ， 等等 ， 需要更大的居住空间 ， 属于改善房中的“刚需” 。 豪改是“豪华型改善” ， 没什么「必须」要换房的理由 ， 就是想住的更大更舒服 ， 是“对美好生活的向往和追求 。 ” 豪宅： 最大的特点就是面积大且浪费 ， 比如180平做成两房、三房 ， 200平米做成三房、四房 ， 一个卧室50平 ， 配独立卫浴和衣帽间... 2. 地段、配套、户型统一的房子 ， 价值高 ， 升值好 。 因为这种房子 ， 最大限度地考虑了未来接盘者的需求 。 举个极端点的例子 。 今年上半年开盘的新天鹅堡三期 ， 位于深圳豪宅区之一华侨城 ， 地段好、离地铁近、商业配套全、小区环境优… 除了学位一般（这个位置所有小区的通病） ， 可以说外部条件哪里都好 。 相比之前的二期均价14万 ， 一期二手房十五六万 ， 三期开盘均价只有12.5万元/平方米 。 但仍然是开盘销售遇冷 ， 去化率不到三成 ， 卖不出去呀... 这其中最大的原因 ， 就是户型设计带来的「需求错配」 。 一期二期的户型都在260平以上 ， 户型大、品质好 ， 符合有钱人的需求； 而三期 ， 只有117-123平方米的3房2厅2卫户型 ， 4梯6户 。 —— 这是看不起谁呢？有钱人买个紧凑小三房 ， 让保姆住哪儿？ 在豪宅片区做出改善产品 ， 整个项目处在“富豪看不上 ， 刚需/改善买不起”的尴尬境地 ， 卖得好就怪了... 3. 反过来也是一样 。 在刚需集中的区域 ， 大户型往往要比小户型单价低许多 ， 涨幅也跑不过小户型 ， 比如北京的天通苑、深圳的沙井 ， 以及多数一二线城市的老破小区和近郊新房 ， 同一个小区 ， 单价能差到30% 。

同一个小区，房价差30%？

（左：北京天通苑；右：深圳松岗） 而在作为新房销售时 ， 大小户型之间的单价虽然会有差距 ， 但并不很大 ， 一般就是5%～10%左右 。 进入二手市场以后 ， 随着时间的积累 ， 符合本区域主力购房需求的户型和面积 ， 涨幅会逐渐领先于非主流产品 。 如果在刚需区域买了150平+的大户型新房 ， 过不了几年就会发现 ， 你家房子的升值速度 ， 慢慢地 ， 就比不上别人了... 4. 基于以上规律 ， 回到开头的问题 ， 在大多数情况下 ， 到市中心半小时的80平米小三居 ， 涨幅往往要好过通勤一小时的130平+四房 。 如果买房是为了自住 ， 没什么好说 ， 先住的舒服再说； 但如果带有投资属性 ， 在面积的选择上 ， 就要格外注意区域内的主流购买力： 如果是在刚需为主的区域 ， 就买小户型的上车盘、刚需盘； 如果是在改善为主区域 ， 尤其是区域内的高端小区 ， 则优先考虑大面积的改善大户型 。 ps ， 除了一个城市的不同区域 ， 不同城市之间也会有比较大的差异 ， 有的城市改善需求更大一些 ， 有的城市刚需动能更强一些 。


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