【经济参考报】社科院报告：一线城市房价分化深圳创新高北京仍下跌中国社科院财经战略研究院近

　　中国社科院财经战略研究院近日发布《中国住房市场发展月度分析报告（201912）》显示， 2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。

　　反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示， 2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24% ，比上年同月上涨了1.9% 。

　　这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

　　二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。 2019年11月， 10大重点城市二手住房成交量指数为138.39 ，比10月下降了8.62% ，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区” 。

　　随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低， 2020年初房地产市场 “小阳春”现象或难以再度出现。

　　一线房价走势出现分化　深圳独自上行

　　一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化， 2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

　　如果一线城市市场走势分化继续加大， 2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步会传导至其它一线城市。 2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

　　部分二三四线城市房价波动性较大

　　在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四线城市房价稳中有降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9% ，市场理性回归、泡沫缩小，居民购房负担降低。二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99% ，居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

　　部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74% ，短期房价涨势初步得到控制。

　　环京房地产市场仍然平稳。 2019年11月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降0.54% ，同比上涨4.62% 。

　　核心城市住房租金较快下跌

　　反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后， 11月租金继续较快跌。 2019年11月，核心城市住房租金指数为101.67 ，环比下跌1.35% ，同比下跌1.08% 。 2018年同期，核心城市住房租金也有类似的下降走势，但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季，住房租金较快下跌总体属于季节性波动，同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

　　一线城市尽管短期租金全部下跌，但总体向上趋势仍然没有改变。一线城市纬房租金指数显示， 2019年11月， 4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。其中北京环比下跌1.5%,深圳环比下跌1.6% 。但从近两年的租金走势看，剔除季节性波动，一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。如果与2018年1月相比，深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位,北京上涨了2.86%居一线城市末位。

　　报告具体建议措施包括：

　　进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾；

　　探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度，稳定居民房价预期，避免购房者因房价上涨集中入市；

　　进一步推进租购房同权，因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策，逐步建立租购并举的市场体系。

　　报告认为，随着“房住不炒”及“因城施策”的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。