「潇湘晨报网」长沙男子受房屋租赁托管的闹心事困扰，你有招吗？长沙的蔡国民(化名)就遇到了这

　　长沙的蔡国民(化名)就遇到了这么一件闹心的事:租着租着,托管公司不交房租了,联系也困难了,可房屋的租客还在租赁期内,要不要将房子继续租给租客?租金继续向谁收取?房东与公司的租金、公司与租客的租金不同,应该继续以哪次为准收取?

　　日前,天心区法院审理了这起案件。

　　2018年3月1日,长沙市民蔡国民作为甲方(委托方)与作为乙方的三太公司(受托方)签订《长沙市房屋出租委托存房合同》,并约定:

　　1、甲方将位于长沙市天心区某小区2栋102房委托给乙方,由乙方以自己的名义全权代理出租;

　　2、租赁期限5年,租金一月一付,每月1900元。从2018年3月2日起的5个月租金,甲方予以免收。无论承租人是否按期支付房租,均应由乙方向甲方负责支付;

　　3、乙方在委托期内向承租人代收房屋物业费并支付给物业公司;

　　4、乙方支付租金如逾期超过10日,甲方有权终止合同,并以100元/日要求甲方支付违约金。

　　此后不久,三太公司以自己名义将房屋出租给了他人,租金每月2100元。但从2018年8月至2019年4月,三太公司每月支付给蔡国民的租金均有迟延。到了2019年5月,三太公司不再支付租金给蔡国民,蔡国民也很难联系上三太公司了。至此,三太公司欠付4个月租金,此前租金支付逾期天数累计达200多天,欠付物业费合计1839元。

　　2019年8月,蔡国民向天心区法院起诉要求:1、判令解除原告与被告三太公司《长沙市房屋出租委托存房合同》;2、判令被告三太公司支付2019年5月至9月欠付租金9500元和违约金5700元;3、判令被告三太公司向原告支付欠付物业费1839元。

　　法院意见

　　1、对于合同解除和租金支付问题。至蔡国民起诉时,三太公司已无故连续拖欠三个月租金不支付,造成蔡国民合同目的无法实现,蔡国民有权解除合同,三太公司应将所欠付租金一并支付给原告。

　　2、违约金及物业费问题。综合考虑三太公司除欠付租金之外还曾长期不按期支付租金、两者间曾有100元/日支付违约金的约定、房屋租赁开始三太公司免支付5个月租金等情况,对蔡卫国主张的5700元违约金,法院予以支持。同时,三太公司没有按照合同约定支付物业费,现蔡国民诉请三太公司支付欠付物业费1839元,法院予以支持。

　　三太公司经合法传唤,没有到庭参加诉讼,本案缺席审理。

　　法院判决

　　2019年9月17日,天心区法院作出判决:一、确认蔡国民与三太公司之间的《长沙市房屋出租委托存房合同》解除;二、三太公司向蔡国民支付房屋租金8550元;三、三太公司向蔡国民支付违约金5700元;四、三太公司向蔡国民支付物业费1839元;五、驳回蔡国民的其他诉讼请求。

　　房屋托管知识延伸:

　　房屋托管是业主对房屋使用权以契约形式让渡给托管公司进行出租与管理,托管公司再对房屋使用权商业化的一种过程,其中包括对房屋的招租和日常管理,也承担房屋中途空置期风险。合同期内,托管公司直接支付房租给业主,同时向承租人收取房租和物业费。

　　房屋托管不同于市面上常见的房屋中介。对于后者,国家有相应的规章制度约束和相应资质要求,对不规范经营或无资质者,行政主管部门会进行相应处罚。而对于房屋托管的不规范经营,目前没有相应行政主管部门予以管理和处罚。

　　法官说法

　　承办法官彭丁云

　　一、本案房屋托管的性质。本案合同明确了租赁期限、租金支付方式、不支付租金的违约责任等内容,其实质是房屋租赁合同。尽管合同名称有委托字义、以三太公司名义出租给承租人等内容,应该视为有转租权的租赁合同。尽管另外有观点认为两者间的是委托合同,这与委托合同可随时解除等特征不符。在房屋托管租赁过程中,常见的问题有:托管公司拖欠租金不付给房东、业主与托管公司发生矛盾时,承租人常被提前收回房屋等。

　　二、房屋托管纠纷的处理。在租赁过程中,如果托管公司不支付租金,房东的合同目的无法实现,可以行使合同解除权。但是,如果房屋的次承租人(托管公司约定的租客)愿意为托管公司代偿租金和违约金的,则合同不得解除,次承租人可以继续租赁房屋。否则,次承租人面临被房东腾房不租的风险。当然,次承租人代偿支付的租金和违约金高于应付租金的,可以向托管公司追偿。

　　所以,当房东碰到托管公司无故拖欠租金的,最好是一边联系托管公司解决问题,一边可要求次承租人暂时停止向托管公司支付租金,以待问题解决。同样,对于次承租人也一样,当发现托管公司有“爆雷”风险迹象时,最好是暂时止付租金,并通过物业公司联系上房东以解决问题。

　　潇湘晨报采访人员周凌如通讯员彭丁云周智勇