「中国青年报」上海多个小区会所“不见了” 业主维权却四处碰壁上海多个小区会所“不见了”

　　上海多个小区会所“不见了”

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　　海悦花园小区会所与公共马路交接处,上海鲁班路372号。中国青年报·中国青年网采访人员王烨捷/摄

　　近来不少上海市民发现,他们居住的小区会所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”,有的成了洗浴场,还有的变成了共享办公空间。令人着急的是,许多住着千万豪宅的市民发现,他们拿着开发商当年的楼书、宣传广告进行维权却四处碰壁。

　　“售楼小姐告诉你,这是你的会所,但其实你根本没有公摊过所谓‘会所’面积;售楼小姐告诉你这个独门进门大厅是送给你的,但如果你装个柜子,就是违建。 ”上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰告诉采访人员,目前上海市面上大多数在会所问题上“维权”的业委会、小区业主都遇到了几乎一样的情况——谁也没有会所的产权证,产权证在开发商手里,他想卖给谁、干什么用,都与业主、业委会、物业无干。

　　中国青年报·中国青年网采访人员注意到,上海市房管局曾在2013年出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》以保障小区会所的有效使用,但这份通知竟然配备了“有效期”——截至2017年年底。

　　沪上豪宅的尴尬:会所变“私人房产”

　　位于上海鲁班路内环边上的中海海悦花园小区,开盘于2004年。它是当时沪上有名的豪华小区,即便在15年后的今天,该小区依然拥有360度城市景观和超大豪华的落地窗。

　　这里的会所当年曾令很多周边居民看着眼馋——上下约1600平方米的空间,包含咖啡馆、健身房、游泳池等便民设施,且以上设施仅对小区业主开放。但这样的好日子,海悦花园业主只享受了4年。

　　2008年,小区开发商中海地产将这间会所作为“偿债”资产给了一家钢材公司,当时合同约定,这处商业必须用于经营小区会所。到了2017年,这家钢材公司又因为经营不善破产,会所作为“抵押物”在法院进行了拍卖,被现业主以大约每平方米2万元的价格购入。

　　如今,会所大门紧闭,现业主为了防止小区业主各种“闯入”,在门口安上了大锁和摄像头,挂起了大横幅“私人房产,不得入内;个人房产,不得侵犯” 。

　　中国青年报·中国青年网采访人员注意到,新接盘的会所业主如今正在面向公众招募“创客” 。他把这间会所改造成了“极客家黄浦创客中心”,以每月700元的价格出租工位。

　　无独有偶,位于上海中环附近的龙瑞路中海瀛台小区会所,也“消失了” 。小区会所的原址上的“上引温泉生活馆”,已经开业一年多了;漓江山水花园小区曾被誉为“新海派别墅”典范,小区里占地7000平方米的会所被改建、隔离成了数十间可日租、月租的“伴子公寓”,目的是让附近多所学校的学生、伴读家长寄宿入住;上海康城是上海最大的小区,这里的居民最近在为小区会所和大草坪“维权”,因为开发商要将之前承诺的会所和草坪用地收回重新开发。

　　会所到底是谁的

　　海悦花园居委会负责人在接受中国青年报·中国青年网采访人员采访时,表达了诸多无奈,“现在我们也不知道怎么办了” 。

　　这名负责人告诉采访人员,在得知会所新业主可能将会所改造成共享办公空间后,他们曾多次上门沟通,均以失败告终。居委会、物业、业委会代表、业主代表、消防部门、市场监管部门曾多次联合上门,均被会所的新业主拒之门外,“给他打电话,也不接,就是不开门” 。

　　这名负责人告诉采访人员,自己曾见过新业主的产权证,产权证名称写的是“会所1、3”,性质为“其他” 。他还曾就此咨询过房产交易中心,但对于这处商业究竟是否必须为“会所”,目前并无准确答复。

　　上海市建交委的相关负责人告诉采访人员,房屋在办理产证时包括住宅、商业或其他等类型,还有“配套用房”等。比如,物业的办公场所就属于“配套用房”性质,但小区会所却并未做过过多规定,也不属于强制要求的“配套用房”之列。

　　“政府会规定多大面积的小区要配备多少个门岗,这些有物业服务标准。但没有规定过多大面积的小区配套多大的会所。 ”这名负责人说,小区会所搞不搞、搞成什么样,更多地要靠“开发商对自身品牌的要求” 。

　　韩冰说,这也正是上海目前小区会所“逐步消失”、业主却维权无门的最主要原因,“单个业主,可以拿着当年的楼书、宣传册去法院告开发商虚假宣传,可能会判赔一些违约金;但如果业委会去法院起诉开发商不管理会所,法院可能压根不会受理,产权都不是你的,你怎么起诉?”

　　海悦花园居委会负责人告诉采访人员,该小区会所并不在每户居民购房时的“公摊面积”之内,它本身就是开发商所拥有的一处正规商业用房,这也是该会所15年来几经转手,居委会、业委会、业主都拿它没办法的主要原因,“它仅对小区业主开放,经营基本要亏,谁愿意做亏本买卖?就算这次这个业主同意不经营了,他再倒手卖给下一个业主,接盘侠也会动脑筋挣钱、改建,业主们还得再维权一次。 ”

　　如何盘活“亏本买卖”

　　上海如今步入“城市更新”的快车道,每年十几亿平方米的销售不可持续,房地产行业也逐步迈入了存量时代,上海已经没有多少可以新建商业、住宅的土地。在新一轮城市更新进程中,商务楼宇变成了艺术购物中心,银行仓库变成了商业综合体,工业老厂房变成了时尚创意园区……那么,小区会所有没有可能在城市更新进程中被盘活呢?那些每平方米售价高达10万元的小区,其商业用房、小区会所售价仅2万元,会所资源是否可利用呢?

　　在上海浦东联洋社区,这里很多小区的会所被改建成了可以对外营业的生活超市、市民生活馆,里面有美发店、瘦身会馆、足浴店、24小时便利店、小型水果卖场、简餐食堂等,租金可观。这些位于小区会所内的商店,面向小区居民提供8折-9.8折不等的折扣,同时也能对外营业,生意兴隆。

　　中国青年报·中国青年网采访人员注意到,上海很多小区的会所都处在小区和社区的交汇处,即会所一头连着小区内部,一头连着面向公众开放的马路。 “这样的会所,可以不要硬掰着‘仅对小区业主开放’不放,为什么不能整个社区共享?把这块商业宝地利用起来。 ”韩冰说。

　　海悦花园居委会负责人告诉采访人员,此前该小区会所内健身房曾一度对外开放,但被小区业主以“影响小区安全”为由叫停过,“游泳池倒是只对内开放,就算暑期人多得不得了,到了冬天还是主动关门了,经营不下去,亏本;后来健身房、咖啡馆也都是老板自己主动关门的,亏本。 ”

　　这名负责人曾调研过一些运营得比较好的小区会所。他发现,这些会所有的地处特别热闹的商区附近,可以对外开门营业且生意不错;有的仅对小区业主开放,但小区物业费较高,物业费用来补贴会所的运营;有的则由与开发商同属一个集团的物业公司运营,开发商出于自身品牌美誉度的考虑,贴钱运营。

　　但无论以哪种方式运营,一旦“会所”不在开发商手里,而是被开发商卖给了其他个人或者企业,小区会所就会进入“不可控”的尴尬境地。因为“接盘侠”们几乎不会考虑小区业主的可接受范围,也不会考虑小区的生活便利性或者开发商的美誉度,“就是以盈利为唯一目的,怎么挣钱多怎么来。 ”

　　据悉,上海此前曾出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》,这份通知要求开发商应与购房人在商品房预(出)售合同正文或合同附件中约定明确,销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的,开发商不得擅自改变。而保留会所所有权的开发商,如欲出租、出售会所,应将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能,约定为租售合同的内容,承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用,不得擅自改变。

　　但采访人员注意到,这份通知自2013年1月1日起施行,有效期至2017年年底。也就是说,这份保护业主享有会所权利的通知“已经过期了” 。

　　中国青年报·中国青年网采访人员王烨捷