#中国质量万里行#三四线房价的热风，为何还在吹？
来源|子木聊房（zimuliaofang）
作者|子木
最近 ， 发现了一个很有意思的现象 。
读者的整体购房咨询量在减少 ， 但唯独三四线城市的购房问题却一反常态 。 前者好理解 ， 说明买房的人少了 ， 大盘行情趋于冷淡 ， 但三四线咨询甚多 ， 的确出乎意料 。
其中 ， 问题最多的就是 ， “为什么我所在的三四线城市房价还在上涨？”
这个问题很简单但很重要 。 因为违背了市场上大多数人的预测——从2018年开始 ， 三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少 ， 从2018年下半年开始 ， 楼市逐渐冰凉 。
然而事实上 ， 截止到现在 ， 一些三四线城市 ， 典型如山东日照、河北唐山、保定 ， 江苏南通、河南洛阳等 ， 到现在依然维持着小幅上涨的趋势 。 尤其是日照 ， 楼市依然火热 。
那么为什么这些三四线城市逆势缓涨 ， 它们的转折点在何处 ， 接下来将面临何种境地？为了方便理解 ， 下面我用提问最多的山东日照举例 ， 来做具体分析 。
零壹
妖风日照
首先我们先来了解日照这个城市的基础面貌 。
日照 ， 300万人口 ， 被青岛（山东第一强市 ， 有港口并且很强） ， 潍坊（山东面积人口第二 ， 经济第四 ， 有港口） ， 临沂（山东面积人口第一大市）挤在山东东南角的犄角旮旯 。 唯一的乐趣也就是调侃下南边临省的亚洲第一大港 。
日照被三个大汉包围的历史地域格局 ， 决定了它的艰难 。 所以在2018年在山东省GDP排行榜上 ， 日照以2202.17亿的经济 ， 排名倒数第二 。 2019年1月份 ， 济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉 ， 以至于日照的经济沦为山东倒数第一 ， 落得和枣庄比拼上下的尴尬局面 。
所以在山东人眼里 ， 日照除了经济和工资省内倒数 ， 还有收费的海滩、几个钢铁厂有点儿名气 ， 其他很难再说的上什么了 。
然而这个巴掌大的地方 ， 房价却惊人的狠 。
数据显示 ， 2019年10月 ， 日照最新房价均价为10148元/平米 ， 最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中 ， 最高的竟然已经达到了21137元/㎡ 。 整体房价排名可以算得上山东第五（青岛、济南、烟台、威海）了 。
经济倒数第一 ， 房价却高居省内第五 。 这是很多人都想不通的 。 所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨 。 日照房价到底凭什么这么高？
零贰
凭什么
我原来在《山东三四线》一文中写过日照房价的源头 ， 其中很重要的一点就是青岛 。
青岛是北方明星城市 ， 无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位 ， 常年压制省会济南 。 所以在众星捧月的概念下 ， 上一轮周期 ， 青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右 ， 核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上 。 但后续也很简单 ， 购买力透支 ， 居民积蓄消耗严重 ， 后劲不足 ， 房价开始滑落 。
贝壳数据显示 ， 从去年到现在 ， 青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米 ， 跌了25.9% 。 但这并不重要 ， 重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域 ， 收益最大的就是日照 。
2018年10月份 ， 山东省发布一份文件 ， 称：
将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地 ， 世界一流的海洋科技创新走廊 ， 最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带 。
其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略” 。 也就是这点所谓的政策利好 ， 让日照举城欢腾 。 各大售楼处更是大肆宣扬 ， 称：日照未来将会成为山东的第二个青岛 。 今天不买房 ， 未来根本高攀不起 。
当然 ， 如果你把青岛对日照的带动作用 ， 当作日照房价上涨的主动力 ， 那就想得“简单”了 ， 因为按道理来说 ， 青岛房价下跌也会传导至日照 ， 但结果是相反的 ， 这里就来到了第二个秘密 ， 大家可能都知道 ， 那就是棚改！
零叁
棚改余温
棚改是所有三四线城市房价上涨的主动因 ， 日照表现更为猛烈 。 数据显示 ， 2018年日照计划棚改8.6万套 ， 位居山东全省第一 。
棚改8.6万套是什么概念？
如果按照每户人家3口计算 ， 涉及人口达到25.8万人 ， 对于300万人口的日照来说 ， 无疑是房价刺激的重磅炸弹 。 当然8.6万套的量是不可能在2018年一年内全部完成的 ， 它需要时间 ， 所以未完成部分会在2019年陆续落地 。
棚改余温未散 ， 这就是日照房价到现在依然上涨的真正原因 。
我们再把视野放大 。 可以确定的是 ， 当下无论是日照还是唐山、保定 ， 南通、洛阳 ， 凡是房价还在上涨的三四线城市 ， 基本都源于棚改的“余温未散” 。
简单来说 ， 棚改不可能在同一时间 ， 所有城市同时进行 。 各个城市的主要棚改工程申请的PSL专项资金的审批时间不同 ， 落地时间也不同 。 一部分是前期已经批准的拆迁项目 ， 今年落实了 ， 另一部分是地方在2018年发行了很多专项债进行融资 ， 现在有钱了 ， 开始的新一轮地方性棚改任务 。
按照国家去年3月的会议任务 ， 2019年的棚改任务是200多万套 ， 这个数字虽然和前几年相比 ， 下滑很严重 ， 但足可以撑得起部分三四线城市的楼市 ， 火热也在所难免 。 因为棚改刺激的购房需求是非常直接的 。
但是棚改刺激房价 ， 这种强拉型房价上涨 ， 对地方经济发展的好处和坏处几乎是相当的 ， 不可能常用 。 而且你要考虑一个问题：
棚改任务结束之后呢？
零肆
结束之后
河南开封市就是一个很好的例子 。
今年中旬开封市棚改任务就结束了 ， 显然购买力已经不足以支撑房价 。 所以当地开始想方设法试图取消限售令 ， 营造房价继续上涨的趋势 ， 让更多的投资客给楼市充值 ， 只要房价不跌 ， 地价就没问题 ， 楼市就能继续吃红利 。
然而 ， 这一事迹被媒体曝光 ， 登上了头条 ， 一夜之间 ， 梦想被击得稀碎 。 那么最近情况如何呢？
据一位开封读者留言：“10月开封恒大未来城毛坯降到6300了 ， 一夜回到16年的水平 ， 而18年年底精装是10500 。 ”
这样的三四线城市有很多 。 数据显示 ， 中国83%棚改过的三四线城市已经进入回落周期 ， 楼市入冬 ， 房价在持续回调 。
事实上 ， 日照虽然明面上房价在上涨 ， 暗地里早已开始“风雨飘摇” 。 昨天一位读者留言说：“我朋友姐姐去年买的城建花园260万 ， 今年价格已经跌到了210万 。 亏了整整50万 。 “
还有一则信息 ， 是一位在日照最大房地产中介公司工作的一位老读者发来的 。 她爆料了一份公司内部通知 ， 《传达市房地产经纪机构工作会议重要内容》：
#中国质量万里行#三四线房价的热风，为何还在吹？。1、省住建厅、市住建局会同市场监管局及人社局等部门将联合对全市经纪机构（含门店）进行明察和暗访 ， 检查中发现的违法违规情况将公布到省市信用平台 。
2、所有登记的房源 ， 认真审核后再发布 。
3、已经成交的房子价格 ， 不允许再公示 。
4、不允许向任何外界透露成交数据和成交价格 。
注意看第3和第4条 ， 言外之意 ， ”不允许让外界知道目前日照楼市的真实的数据“ 。 为何如此遮掩？你肯定能想得通 。
零伍
三四线的艰难
对于三四线来说 ， 房价下跌远比房价上涨要难得多 。 为什么这么说？
因为对于三四线城市来说 ， 大部分当地居民都是有房子的 。 房价上涨 ， 意味着财富增值 ， 这涉及到个人的根本利益 。 所以房价进入上涨周期 ， 大多数人是开心的 ， 房价上涨声音传播的异常剧烈 。 如果房价下跌 ， 反而此类消息很多人都闭口不谈 。 这就是三四线居多对房价上涨乐此不疲的原因 。
但总之 ， 无法兑现的资产 ， 再昂贵也是纸面富贵 。 像日照这种 ， 新房市场火热 ， 二手房市场摇摇欲坠的行情 ， 很多人依然蒙在鼓里 ， 幻想纸面财富上 ， 谈笑风声 。 现在你还能看到加码往三四线投资的炒房客 。
我曾说过 ， 三四线房价就是站在泡沫上的舞者 。
这个泡沫就是棚改机器吹出来的 ， 一旦这个机器停止 ， 泡沫就会加速破裂 ， 慢慢变成一滩冰水 。 三四线房价已经敲响“终声”了 ， 这个时代已然过去 。 这是最后一次警示 。
这几天 ， 深圳房价在蠢蠢欲动 ， 多盘有上涨现象 。 于是有一种声音认为一线城市楼市已经调整了2年 ， 加上新一轮货币宽松周期的开启 ， 有些人认为新一轮的上涨开始了 ， 这是不正确的 。
从三四线仍在上涨来看 ， 这只是这一轮楼市的上涨周期仍未结束 ， 这一轮楼市的上涨周期从2015年深圳最先开始启动算 ， 到今年年底三四线彻底结束 ， 基本上持续了5年 ， 目前仍是处于三四线城市补涨的尾声阶段 ， 轮涨即将结束 。
虽然很多一二线已经调整了一两年 ， 但距离接下来三到五年的调整周期结束还差很远 。 国家有政策 ， 但楼市也有自己的周期 ， 在一个完整的周期内 ， 从资本的进入 ， 拉升 ， 震荡 ， 下跌 ， 资本有一个进入撤出获利 ， 再一次准备进入的过程 。
目前一二线城市就是处于震荡筑顶 ， 资本逐步撤出的过程 ， 距离下一次抄底再进入还早 ， 何来新一轮上涨周期的开始呢 。
这一轮楼市上涨周期受政策影响过多 ， 被人为拉长 ， 对未来购买人群的消耗过大 ， 其下跌调整期必定是漫长的 。 资本市场 ， 获利的永远是少数人 ， 大部分人都是炮灰 ， 这期间所发生的财富的聚集与毁灭 ， 更多的是人间的一幕悲喜剧 。
过好自己的生活才是最重要的 。
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