「中国质量万里行」从选城市、板块到选房子 95%的选房问题一次讲透！
来源 | 米宅（MizhaiPlus）
作者 | 大白
在即将过去的十一假期 ， 各地旅游人数再创新高 ， 但出行在外的人对各地的经济发展和生活环境却容易产生误解 。
特别是在别的城市看到特价房 ， 更会产生一种抄底的冲动 。
比如 ， 有一个朋友去嘉兴玩 ， 觉得此地甚好 ， 突发奇想就想买个房子 。 于是问我郑州和嘉兴这两个城市 ， 买哪个城市的特价房好？未来哪个城市的升值空间更大？
看到这个问题 ， 我心里默想 ， 无知者无畏啊！是谁给的勇气 ， 能够让一个东部小城鄙视中部大城市的？
表面看他是在问两个城市 ， 其实背后是他对中国房地产的底层逻辑一无所知 。
即使你对他说 ， 选郑州 。
那么选郑州之后呢？买哪里？买什么？还有一系列的问题 。 这也是我平常被问到最多的问题 。
归结起来 ， 其实就三个问题：这个城市能不能买？买哪里？买什么（/怎么买/什么时候买）？
你会发现至少95%的问题 ， 都可以转化为这三个标准化问题 。 所以我觉得有必要推出一个能够帮大家解决这些问题 ， 且简单易学的选房体系 ， 把这95%的问题一次性讲清楚 。
零壹
正如 ， 把非标问题标准化 ， 看问题要看本质 。
比如 ， 我们看城市 。 城市等级是房价的天花板 。 一线房价的7-8折是强二线的房价天花板 ， 强二房价的九折就是二线房价的天花板 。
所以预判一个城市是不是洼地城市 ， 只要确定它在中国城市版图中的位置就可以了 。
再比如 ， 我们看两套房源 ， 其核心是看单价 ， 而不是看这个装修花了多少钱 ， 这个小区的水景有多漂亮等 。 因为这些都反映在了单价里 ， 这其中有些是随着时间而慢慢增值的 ， 而有些则慢慢贬值 。
如果你以这种方法去分析城市、板块、房源 ， 你很容易就会发现 ， 有些城市、板块、房源是存在低估的 ， 而有些是高估的 。
这也是我要推出的能够帮大家解决95%选房问题的本质分析法选房体系 ，
由三部分组成：
1、宏观赛道——选城市
2、体系裂变——选板块
3、微观取舍——选房子
零贰
先看选城市——
房产价值的核心在于所处城市是否有价值 。
所在城市是否有价值在于是否持续的快速发展并吸引更多的人口 。
因为 ， 只有持续不断地人口流入 ， 或者巨大的本地人口规模 ， 才能激发刚需自住、改善、学区、投资等大量房产购买需求 。
因此 ， 只有人口 ， 才是一个城市的核心价值 。
所以 ， 你在网上看到的诸如各种百强县市、宜居城市排行榜、奢侈品牌进驻数量、天猫双11数据等等 ， 都没有什么太大价值 。
只有人口吸引力排名才对衡量一座城市资产价格有价值 。
过去十年 ， 是一线城市人口红利的爆发期 ， 不论你是初中、高中、985还是211 ， 选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运 。 可是 ， 你也会看到 ， 在北上实际控制人口2500万+以后 ， 北上开始赶人 。
「中国质量万里行」从选城市、板块到选房子 95%的选房问题一次讲透！。在未来 ， 一省一城会的城市化主趋势的大背景下 ， 二线省会崛起必然成为风口城市 。
至于目前在省内排名第一、第二的三线城市 ， 注定成不了核心的城市 ， 注定会持续走下坡路的 ， 这是由金融服务业的发展特点所决定的 。
综合以上内容 ， 我们可以确定25个有房产投资价值的城市 。 但这25个城市因人口量级的不同可分为三档 ， 最终你会发现以下三点：
1、并不是等级越高越值得投资 ， 低估是横向和纵向双向比较的结果 。
2、没有进入这三档的城市 ， 大概率其房产价值从长期来看处于弱势或者不增值的范畴 。 比如洛阳、常州、徐州、唐山、烟台、泉州、赣州 。
3、二、三档的价格体系是乱的 ， 有些贵的没有理由 ， 有些便宜却是理所应当 。
如何在25个有房产投资价值的城市中 ， 找到当下最值得关注的top3 ， 从一开始你就要明白有价值和能进场是两种不同的衡量体系 。
零叁
再看选板块——
从房产投资的角度 ， 我们会把城市分为主城区、新区 。 其中主城区又分为 ， 主城核心区、主城成熟区以及主城半成熟区；新区又分为近郊新区和远郊新区 。
事实上 ， 什么是主城区 ， 什么是新区大家都清楚 ， 大家容易迷惑的这些区和区之间的分界线在哪里？他们之间的价格梯度是怎么来的？
比如 ， 以郑州为例 ， 近郊新区核心板块的价格超过14000的就没有任何买的价值 。
那么 ， 这个14000是怎么来的呢？是通过比较和推导出来的 。
首先 ， 从源头上是主城区二手房成交价依此类推形成的价格梯度 。
其次 ， 作为紧贴主城区的新区板块 ， 有地铁末站做支撑 ， 它的本质就是城乡结合部 。
那么问题来了 ， 像这种城乡结合部的新区的合理价格怎么估算呢？
简单说就一句话：低于主城核心区价格的33% ， 毫不犹豫买新区 ， 超过66%直接放弃 。
这个33%是怎么来的呢？背后是板块轮动和主城区的扩张 。
而板块轮动并不是只有过气和风口两种模式 ， 对房产投资最有价值的是洼地填平 。
过气意味着站岗 ， 风口意味着你可能在一个周期里多跑了一轮 。 洼地填平则有可能错过半程 。
如何捕捉一个城市一轮主升浪中的3次风口 ， 从一开始你就要明白寻找潜力板块和洼地板块是两种不同是玩法 。
零肆
最后 ， 选房子——
我们提到要看房200套 ， 然后发现笋 。
可是很多人不理解 ， 为什么看房200套就会发现笋呢？按照概率说 ， 笋是动态的、散落的 ， 我们哪怕看第一套就有可能遇到 ， 或者看100套也遇不到 ， 所以看房200套的目的究竟是什么呢？
看房200套是你建立对房价认知的一个过程 。
你是有可能看20套就遇到笋的 ， 这是极有可能的 。 但是你怎么知道它是笋呢？它是大笋还是小笋 ， 还是略微笋 ， 又或者是必拿笋呢？
你要明白挂牌价不等于成交价 。 很多人根本不知道自己房子值多少钱 ， 报价弹性大到让你吃惊 。
你要明白房子本身不能增值 ， 而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值 。 也就是说 ， 土地价值占房产总价越高的 ， 未来升值的空间就越大 。
因此 ， 房价三大坑 ， 漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修 ， 要自动避开 。
你要明白笋是相对的！没有比较就没有笋！在同一个小区 ， 有面积笋、户型笋、杠杆笋；在同一个片区 ， 有小区笋、配套笋；在同一个城市 ， 有方向笋、片区笋；
所以 ， 你一定要在众多“笋”中进行取舍 。 那么取舍的铁律是什么呢？
「中国质量万里行」从选城市、板块到选房子 95%的选房问题一次讲透！。再比如楼龄 ， 买砖混结构房贷款年限的计算方法是47-楼龄 ， 而钢混结构房是57-楼龄 。 所以2000年以前的房子 ， 抵押贷款受限；1995年以前的房子 ， 按揭贷款受限 。 那么在限购限贷的前提下 ， 老破小还有价值吗？同样笋盘集中的老破大呢？
这个城市 ， 哪些板块 ， 哪类房源是被低估的 ， 从一开始你就要明白 ， 次新和老破是完全不同的选房操作 。
在买房这件事上 ， 信息爆炸和信息匮乏是同时存在的 ， 因为你缺少一个从选城市、选板块到选房子的认知框架 。
这背后其实是选赛道 ， 扑捉风口和取舍的一个过程 ， 亦是一个不断发现被低估的资产 ， 买入后坐等价值价格回归的过程 。
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