中国质量万里行@楼市的“伤口”撒了一把盐！“两件事”发酵，专家：“顶部”出现
回想4年前 ， 楼市刚刚从长久的盘整中“醒来” ， 很少有人意识到 ， 这将是许多购房者这辈子最后一次“上车”的机会 ， 随后的4年时间里 ， 房价如脱缰野马一般 ， 再也刹不住车 。
数据显示 ， 从2015年3月份到2016年4月份 ， 一年的时间内 ， 房地产销售金额同比由-9.3%上涨至55.9% 。
2015年3月至2016年12月 ， 不到两年的时间里 ， 70城住宅价格指数同比快速上升 ， 从-6.25%上升至10.65% ， 到了2018年 ， 增速小幅回落后再次拉高 ， 至今已达11.3% 。
有人说这是房地产“周期”的力量 ， 有人说这是棚改货币化、房企扩张的结果 ， 也有人说是农民进城、城镇化推进的必然 。
这些理由都没问题 ， 但对购房者来说 ， 错过了就是错过了 。
有句话说的挺扎心：没房之前是活着 ， 有房之后才是生活 ， 刚需族还在为了一套房子发愁的时候 ， 只能称之为“活着” 。
不过 ， 一轮普涨之后 ， 楼市的体量越大 ， “漏洞”和“伤口”就越多 ， 留给购房者的机会 ， 自然也会出现 。
好比是一个人的身体 ， 胡吃海塞之后 ， 必然会出现不适 ， 原来只是隐患 ， 现在却成为日益显著的“伤口” 。
最典型的 ， 是再次上升的房地产库存 。
某房产研究机构发布的《100城住宅库存报告》显示 ， 截至7月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米 ， 环比下降0.6% ， 同比增长6.0% 。
从同比数据看 ， 当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势 。
另外 ， 从结构分类来看 ， 一线城市去库存周期最大 ， 为11.8个月 。 值得注意的是 ， 燕郊的库存消化周期在36个月以上 ， 达38.3个月 。
什么叫库存？正在施工的期房 ， 还没清盘的现房 ， 只要已经拿到销售许可 ， 但还没卖出去的房子 ， 都算在内 。
中国质量万里行@楼市的“伤口”撒了一把盐！“两件事”发酵，专家：“顶部”出现。本来 ， 2015年开始 ， 从一二线到三四线 ， 库存已经去的七七八八了 ， 哪知道 ， 还没几年的功夫 ， 卖不出去的房子又开始重新堆积起来 。
尴尬的是 ， 还没等愈合 ， 楼市的这个“伤口” ， 又被撒了一把盐 。
主要是“两件事”在持续发酵 。
第一 ， 销售面积连续8个月同比下滑 。
统计局16日发布今年前8月全国房地产开发投资和销售情况 ， 数据显示 ， 1-8月 ， 商品房销售面积101849万平方米 ， 同比下降0.6% ， 降幅比1-7月收窄0.7个百分点 。 商品房销售额95373亿元 ， 增长6.7% ， 增速加快0.5个百分点 。
对此 ， 中原地产首席分析师张大伟说 ， “需要注意的是 ， 销售面积连续8个月同比下调” 。
注意这份数据的不同之处 ， 销售面积持续下降 ， 销售金额却保持了近7%的增速 ， 其中大有学问 。
众所周知 ， 一二线城市的房屋单价高 ， 而三四线楼市的房地产新开工、销售面积高 。
当市场上的购房者进一步集中向更高层级的城市涌入 ， 那些数百万乃至上千万的房子被售出 ， 销售金额自然水涨船高 。
但是 ， 市场上有能力买房的人毕竟有限 ， 这些人从哪来？当然是从广大三四线城市 ， 仿佛是“跷跷板” ， 大城市的销售金额上来了 ， 小城市的房屋销售面积自然就下来 。
第二 ， 中秋小长假楼市成交回落 ， “金九”不再 。
据澎湃新闻9月16日报道 ， 据CRIC统计数据显示 ， 中秋小长假三天时间 ， 北京新建商品住宅成交面积为10619平方米；上海新建商品住宅成交面积8608平方米；广州的数据显示 ， 三天时间新建商品住宅成交面积38101平方米；深圳新建商品住宅成交面积21927平方米 。
与2018年中秋小长假相比 ， 四个一线城市均有不同程度下调 。
一线城市是房地产的风向标 ， 也是其他新一线、二线、三四线楼市走向的重要参考 。
正如文章开头所说 ， 4年之前 ， 正是京沪楼市率先起涨 ， 随后的省会城市、沿海二线强市 ， 才出现了跟涨 ， 在几大一线城市完善限购、限贷、认房又认贷的调控之后 ， 投机资金才外溢去到了其他城市 。
同样的道理 ， 9月份 ， 一线楼市率先展开回落 ， 紧跟着的 ， 将会是周边都市圈的远郊、中西部二线省会、三线以下的地市和县城 。
为什么说这两件事 ， 相当于往伤口上撒盐呢？
要知道 ， 卖不出去的房子 ， 大部分都集中在小城市 ， 反映到数据上 ， 我们看到销售面积在下降 ， 偏偏这个时候 ， 以一线为首的龙头城市们 ， 房子也不再像前几个月那样抢手了 ， 某种意义上来说 ， 这属于“二次冲击” 。
如果这两个消息持续“发酵”下去 ， 积压的房子会越来越多 ， 别说金九 ， 哪怕是银十也别指望了 ， 对正处于现金流短缺之中的房企们来说 ， 无异于当头一棒 。
房产研究机构克而瑞近日发布报告指出 ， 统计了174家上市房企的财报 ， 今年上半年房企的平均净负债率创新高 ， 174家房企的加权净负债率约为91.37% ， 达到2015年以来的最高值 ， 较年初上涨了4.39个百分点 ， 其中59.9%的房企净负债率呈上涨形势 。
房企们借来的钱终究是要还的 ， 拿什么还？
中国质量万里行@楼市的“伤口”撒了一把盐！“两件事”发酵，专家：“顶部”出现。当然是拿手中的房子还 ， 现在库存不降反增 ， 唯一的办法 ， 只有降价促销这条路可行 。
长江证券研究所宏观分析师赵伟9月16日发文指出 ， 1-8月 ， 地产投资增速下滑0.1个百分点至10.5%、连续第4个月下滑 。 与建安投资关联较大的施工增速 ， 较上月下滑0.2个百分点、为去年中以来首现回落 。
因此 ， 赵伟判断：房地产“顶部”已出现 ， 融资收紧的影响 ， 还将继续 。
说白了 ， 专家认为 ， 房地产的开发、销售、拿地全线都在走弱 ， 恰好印证了楼市的“山岗”已经出现 。
现在急吼吼入市买房的人 ， 不妨多一分清醒 ， 房企的压力越大 ， 库存越高 ， 对购房者来说也是好事 ， 有更多的高性价比房源可供挑选 ， “伤口”出现了 ， 刚需一族的置业机会也会出现 ， 只是要端正自己的置业态度 ， 不要把任何投机、赚差价的心思掺杂其中 ， 否则 ， 依然会适得其反 。
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