中国质量万里行■15万亿的楼市逐渐“冷却”！4000万光棍、2.5亿老人“冷眼旁观”
文/凤凰网房产
最近两份数据引起了人们的热议 ， 一个是结婚率 ， 另一个是离婚率 。
根据民政部发布的2018年《社会服务发展统计公报》 ， 结婚率已经连续六年下跌 ， 离婚率则是连续15年上涨 ， 2017年已经升至3.2‰ 。
一边在创新高 ， 另一边却创出新低 ， 鲜明的对比背后 ， 是年轻人日益恐婚、恐育的心理 ， 是生育率持续下降的现实 。
根据中国人口与发展研究中心副主任贺丹在2018年的调查 ， 中国育龄妇女不打算再生育的前3位原因 ， 依次是“经济负担重”、“年龄太大”、“没人带孩子” 。
所谓的“经济负担重” ， 换个词来形容 ， 那就是“房价高” 。
民生证券宏观分析师解运亮9月23日发文指出 ， 对生育率、房价指数、女性劳动参与率、女性与男性实际工资年度序列展开协整分析 ， 得出一个结论：房价指数平均上涨1% ， 总和生育率将显著下降0.45% 。
很明显 ， 房价越高 ， 楼市体量越大 ， 房产在财产、生活、工作中所占的比例越高 ， 生孩子的家庭就越少 。
要知道 ， 截止去年末 ， 我们的房地产成交额已经达到了15万亿的规模 。
15万亿的楼市 ， 与创新低的结婚率、创出新高的离婚率、持续下降的生育率 ， 就这样联系起来了 。
然而 ， “成也人口、败也人口” ， 房地产终究是靠人的需求才能推动的市场 ， 没有了婚房、学区房的需求 ， 房价上涨的基础自然会被动摇 。
比如 ， 现在的4000万光棍群体 。
中泰证券宏观分析师梁中华指出 ， 根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算 ， 2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人 ， 其中农村地区更为严重 ， 占到了3000多万 。
事实上 ， 4000万也是往少说了 ， 如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素 ， 实际最终的单身数量可能远远不止4000万 。
《中国统计年鉴2017》显示 ， 根据抽样比进行折算 ， 2016年未婚人口总数为2.18亿(男1.29亿 ， 女0.89亿) ， 离婚人口总数为2199.28万人(男1244.32万 ， 女954.96万) ， 我国单身人口总数已达2.40亿 。
光棍统计的是被动单身的未婚男性 ， 而单身人口则囊括了所有不愿结婚的年轻人 。
对这些找不到对象、结不成婚或者不想结婚的人来说 ， 他们有多大的动力去买房？
中国质量万里行■15万亿的楼市逐渐“冷却”！4000万光棍、2.5亿老人“冷眼旁观”。再比如 ， 2.5亿老人也在“冷眼旁观” 。
国家统计局数据显示 ， 截止2018年末 ， 我国60周岁及以上的老年人口约2.5亿 ， 占总人口的17.9% 。
乍一看 ， 这个比例似乎并不算高 ， 只是增长的速度有些超乎预期 ， 老年人口在2013年突破2亿 ， 占比仅14.9% ， 短短四年之后的2017年 ， 就达到了2.4亿人 ， 占比突破17% ， 1年之后 ， 又增加了1000万人 。
最近还看到了一份数据 ， 我们的人均寿命已经达到了77岁 ， 老龄化加速的同时 ， 因为科技、医疗条件的飞速进步 ， 老年人口增加的加速度必然越来越快 。
中国质量万里行■15万亿的楼市逐渐“冷却”！4000万光棍、2.5亿老人“冷眼旁观”。问题的关键就在这里：对独居的老人来说 ， 房子重要还是健康重要？对八个老人 ， 四个父母 ， 一对年轻人的家庭来说 ， 养老显然是比买房更优先的问题 。
毫无疑问 ， 4000万光棍和2.5亿老人会从楼市中“抽身而退” ， 需求降低后 ， 房地产的扩张就无从谈起 。
好比是打铁时已经烧通红的铁块 ， 放入水中冷却之后 ， 才能提高“硬度” ， 15万亿的楼市 ， 正在复制这个过程 ， 逐渐“冷却” 。
从长远角度看 ， 这未尝不是好事 。
第一 ， 有利于置业观念回归理性 。
当楼市由劳动力人口推动的时候 ， 商品房市场化全面铺开 ， 居住方式迎来巨大转变 ， 人们不再依赖单位福利分房 ， 不再屈居于老破小、家属院、自建房之中 ， 虽然房价上涨的大幕由此拉开 ， 但投机成分并不浓 ， 满足居住需求是第一要务 ， 城镇化的起点也是从此时开始 。
但是 ， 扩张过于迅速的后果 ， 是楼市“变味”了 ， 高杠杆投机者比比皆是 ， 低首付、零首付购房方式层出不穷 ， 大家都把房子当成投机品对待 。
只有老人、光棍大批量出现后 ， 人们才能意识到 ， 对于房子的过度追逐是一场“幻梦” ， 房产能够给我们提供的只是一个安居之所 ， 并没有保值增值的属性 。
第二 ， 有利于楼市走向平稳 。
我们不妨回顾一下过去十年楼市的“周期效应” 。
从2008年后 ， 房地产共有3次周期性的变动 ， 分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今 ， 每次大概持续3年左右时间 。
这个时期 ， 调控政策是地产周期变化的重要因素 ， 房价的波动也呈现“普涨普跌”、“大起大落”的状态 。
假如老人和光棍增多 ， 所谓的“周期”自然会消退 ， 需求端没人炒作 ， 房价就会走向平稳 。
第三 ， 刚需族购房者会有更多机会 。
为什么刚需一族总是对楼市颇有怨气？因为“过了这村没了这店” ， 工作和做生意赚钱的速度 ， 远远赶不上房产升值的速度 ， 有房一族可以靠买房实现阶层跃升 ， 因为犹豫、没钱、观望错过机会的人们 ， 却只能无奈叹气 。
随着调控更加深入、棚改退潮效应显现 ， 老龄化、生育率、结婚率都会让投机情绪退潮 ， 表现平稳的楼市 ， 尤其是三四线地区 ， 大量高性价比的新房、二手房会出现 ， 犹豫不定的刚需们 ， 有更多机会挑选房源 。
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