「中国质量万里行」楼市这么残酷 别再赌徒式买房了！
来源米宅（MizhaiPlus）
作者百夫长
2019年8月底 ， 在恒大的业绩会上 ， 恒大总裁表示 ， “与其他行业相比 ， 房地产还是最好的产业之一 。 ”
嗯 ， “之一” 。 这真是一个令人伤感的表述 。
世风日下 ， 两字之差 ， 既是大佬的一致认知 ， 更是普通人的共同心态 。
壹
最近 ， 全国很多地市都出台了 ， 与楼市相关的刺激政策 。
尤其是所有人都不看好的三四线城市 。 比如说：
湖南临澧增出台了购房货币补贴；
贵阳、嘉兴放宽了公积金贷款；
河南出台了全省农村教师购房补贴；
类似的松绑城市还有很多 ， 珠海也已经放松了限购 ， 唐山也已经放松了限购 ， 郑州甚至早都放松了限购 ， 深圳这样的城市仅需数万即可落户；
……
救市心态 ， 可见一斑 。
早都被社会教育的精明人士 ， 也都嗅到了不同的味道：
越救市 ， 越不行！
但是在另一方面 ， 北京、天津等城市的购房政策 ， 依旧非常严苛 ， 尤其是像北京这样的城市 ， 根本不缺有钱人 ， 拎着数百万、甚至数千万的购房者 ， 大有人在 ， 或为投资 ， 或为自住 。
不仅仅是买房政策 ， 在银行贷款上 ， 很多城市、甚至是在城市内部 ， 银行的贷款上浮、贷款年限 ， 都有着截然相反的规定 。
有严格的城市 ， 在合肥 ， 有12家银行宣布二手房直接停贷 ， 以及南京、青岛、苏州、合肥、武汉、无锡等地区 ， 银行执行首套基准上浮20% ， 甚至30%；但是 ， 仍然有很多城市下调了贷款利率的上浮程度 ， 比如说海口、乌鲁木齐、南宁、惠州等城市 。
这是未来楼市的第一点：城市 ， 以及城市内部的调控 ， 都在发生着不同程度的分化 。
贰
反映在房地产市场上 ， 开发商的心态也发生了心态 。
富力董事长说 ， 下半年暂停拿地；
融创孙宏斌说 ， 下半年拿地基本停止；
万科表示 ， 不会在三四线城市拿地；
……
房企巨头们话音未落 ， 反应在房地产市场上 ， 在8月份的统计上 ， 70城经营性土地流标了72宗 。
流拍的土地 ， 和今年的“金九银十”一起 ， 共同构筑了今年的凉凉“秋意” 。
一是开发商没钱 ， 以及融资渠道被掐断 。 开发商的所有融资渠道都被掐断 ， 没有钱的开发商 ， 跟没有牙齿的老虎一般 ， 哪还有什么杀伤力可言；
二是对于未来市场的悲观预判 。 甚至很多房企内部都说 ， 哪怕未来地块的净利润 ， 能到达到10%以上 ， 也不愿意投资 ， 更别说未来市场本就不可预测 。
在今年的市场中 ， 除了扬州、无锡等极个别城市的土拍市场 ， 还是比较火热以外 ， 其余大部分的城市 ， 基本上土地市场都非常稳定 ， 要么是常规的城改用地 ， 要么就是溢价率极低的公开拿地 。
随着市场的监管部门频频出手 ， 开房企的钱袋子——银行、信托以及其他金融机构 ， 都已经祭出严厉“限令” ， 直接打到了开发商的七寸上 ， 从而导致开发商的融资压力非常大 。
未来 ， 房企必死？
房企也都在经历分化了 ， 分为三派：
第一类 ， 生死派：
类似于泰禾、新城、天房这样的房企 ， 未来的融资压力、生存压力会非常大 ， 要么弯道超车 ， 要么被其他房企兼并 ， 向上则生 ， 向下则死；
第二类 ， 中立派：
类似于融创、万科、恒大这样的房企 ， 财大气粗 ， 高周转的典型 ， 船大也好掉头 ， 手里有现金流、有产品线、有影响力 ， 未来的市场中 ， 不仅能生存下去 ， 还能活的很好；
第三类 ， 渔利派：
这一类肯定以国企、央企为主 ， 他们的融资成本更低 ， 有着更加充足的粮草度过冬天 ， 更能在未来的市场中 ， 抄底、捡漏 ， 拿下更低廉的土地、吞并濒死的中小房企 ， 从而坐收渔翁之利 。
这是未来楼市的第二点：房企分化 ， 弱肉强食 ， 大鱼吃小鱼 ， 小鱼吃慢鱼 。
叁
早都有自媒体爆出：
天津房价已经失守了三分之一 。
实际情况是 ， 天津房价当然没有打掉三分之一 ， 但是个别楼盘的降价 ， 已经成为共识 。
如今 ， 天津市场正在遭遇一场声势浩大的大溃败 。
比如说：
东丽区的上东金茂悦 ， 从开盘时的32000、降到27000、再到24900 ， 要知道 ， 当初的楼面价可是26413 ， 现在的售价 ， 完全是亏本出售；
富力新城从最高时的均价10000 ， 到后来内部员工团购的8400 ， 甚至有爆料称 ， 现在的最低价都已经降到了底裤价6800；
北辰区的融创臻园 ， 周边的正荣府的市场价在2万 ， 融创臻园的特价房都降到了精装17000 ， 甚至毛坯16000 ， 销售直接告诉我 ， 你这次买不到；
……
甚至当地人都哀叹：
天津是个投资市场 ， 我们实在卖不动了 。
但是看似房价失守的天津市场 ， 在硬币的另一面 ， 却出现了两个非常火热的现象：
一个是生态城的楼盘热抢 ， 一个是悄悄放开了新房片区的指导定价 。
1、生态城的楼盘热抢：
7月12日 ， 贻成学府壹号首开2栋小高、5栋高层 ， 共计700套房子 ， 1685人参与摇号 。 那过程怎一个“漫长”了得 。 光摇号就摇了两天 。
7月8日开盘的吉宝季景铭郡同样十分火爆 ， 4栋高层一分钟抢光 。
滨海红星天铂7月16日开盘1栋小高、2栋洋房和部分叠拼 ， 共计136套 ， 当天去化94% 。
2、调整新房片区的指导定价 。
生态城核心区指导价是高层15000元/平米、洋房18000元/平米 。 而现在基本上都上调了1000-1500元/平米 。 贻成学府壹号、吉宝季景铭郡、凤栖梧桐的价格 ， 基本都涨了1500左右 。
滨海的中央商务区的万科滨海大都会 ， 3月签约价格在21000 ， 但6月签约价格已经涨到24000元/平米 ， 直接上涨了3000元 。
这是未来楼市的第三点：哪怕是同一个城市的内部 ， 每一个楼盘、每一个片区都在分化 ， 一定是有涨有跌 。
肆
“闭眼买房”的时代已经过去了！
可见 ， 房地产的市场逻辑、投资逻辑 ， 都发生了翻天覆地的变化 。
未来的市场 ， 不管是城市 ， 还是开发商 ， 还是购房者 ， 都在经历分化 ， 都在经历双轨制 。
这是未来的趋势 ， 一定要认清楚 。
开发商谨慎拿地 ， 是不是表示开发商的日子非常难过？未来开发商的日子 ， 相比于以前吃香喝辣 ， 以后整体会非常难过 ， 但是对于大开发商 ， 无非是勒紧裤腰带过几天苦日子罢了；对于更多的中小房企来说 ， 那可就是生死存亡的事情 。
对于越来越多的城市 ， 未来想要在经历一轮暴涨 ， 基本是不可能的 ， 未来的希望 ， 肯定是那些更加优质的城市 ， 是那些财政水平更加均衡 ， 市场基本面更加完整 ， 人口流入更多的城市 ， 这才是未来投资的重点 。
「中国质量万里行」楼市这么残酷 别再赌徒式买房了！。对于更多的购房者 ， 加满杠杆、全仓注入 ， 已经完全行不通 ， 最后完全无法迅速变现 ， 甚至亏损 ， 反而是那些更加理性的购房者 ， 不冲动 ， 把鸡蛋分在不同的篮子里 ， 选择优质的城市 ， 选择价差更大的楼盘 ， 才是最终的选择之道 。
「中国质量万里行」楼市这么残酷 别再赌徒式买房了！。当市场有分化、进入双轨制 ， 对于城市、开发商、购房者而言 ， 生存逻辑、投资逻辑都发生了本质的变化 ， 可以投资 ， 但是一定要选择优质的城市、潜力的潜力 ， 以及价差更大的标的物 。
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