「每日经济新闻」半年报凸显行业“马太效应”：头部房企的隐忧和中小房企的烦恼
每经采访人员：吴抒颖 每经编辑：魏文艺
虽然上半年房企的业绩仍在增长 ， 但增速明显放缓 。 值得注意的是 ， “行业分化、强者恒强” ， 在2019年的房地产行业中报季是高频词 ， 并在龙头房企的反复强调中 ， 已经成为了行业的共识 。
恒大集团是对龙头企业的未来十分乐观的一家 ， 其董事会副主席夏海钧在2019年年中业绩会上是这样表述的：“龙头房企将持续抢占市场份额 ， 强者恒强的行业格局仍将延续 。 ”夏海钧预计 ， 如果按全国商品房年销售额15万亿元计算 ， 2023年前三房企销售总额将达3万亿元 。
「每日经济新闻」半年报凸显行业“马太效应”：头部房企的隐忧和中小房企的烦恼。单家房企达到万亿元销售额 ， 这被视作是行业集中度到达一定高度的风向标 。 龙头房企也许都有向着这一目标看齐的一天 ， 但随着行业整体走势趋冷 ， 万科曾经“万亿大万科”的愿景悄然冷却 ， 碧桂园提质控速 ， 盈利和规模之间的平衡关系从没有像现在这般焦灼过 。
「每日经济新闻」半年报凸显行业“马太效应”：头部房企的隐忧和中小房企的烦恼。分化在进一步加剧 ， 大鱼仍在吃小鱼 ， 但大鱼们安全了吗？这是一个没有答案的问题 。 房地产行业深受政策面影响 ， 也离不开资金支持 。 如果掐紧了水龙头 ， 没有一家房企是绝对保险的 。
从新近房企发布的2019年年中报中 ， 可以提炼出一窥行业全貌的关键词：规模增速放缓、利润水平下滑、融资成本抬升和减员趋势明显 。 无论是龙头房企或是中小房企 ， 都在面临这个行业最难的时刻 。
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图片来源：摄图网
“天花板”隐现？房地产行业整体增速放缓是不争的事实 。
9月16日 ， 国家统计局发布的《2019年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示 ， 今年前8月 ， 全国房地产开发投资84589亿元 ， 同比增长10.5% 。
虽然仍在增长 ， 但10.5%的增速已经是2019年以来的最低增速 。 在目前调控持续、融资收紧的影响下 ， 这一增速比1-7月份回落0.1个百分点 ， 已经连续4个月增速下降 。
在这个整体增速已经放缓的行业 ， 很少有房企能够跳出大势走出自己独有的成长曲线 。 虽然头部房企中有管理层曾公开表示：未来这个行业的集中度会进一步提升 ， 这是属于他们的机会 。 但今年上半年 ， 头部房企的销售增速也是放缓的 。
先看行业的标杆“碧万恒” ， 三巨头今年前8个月的销售额仅与去年持平 ， 其中两家同比甚至出现了下滑 。 不过 ， 今年前8月销售额超过千亿元的房企已达19家 。
碧桂园今年前8个月的权益销售额是3713.5亿元 ， 与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前8个月的合约销售金额约为3700.7亿元 ， 同比同样小幅下滑；万科4263亿元的销售额 ， 同比有10%左右的升幅 ， 但增速也已经相比去年明显减慢 。
过去两年间 ， 那些“黑马房企”在行业下行的背景下也成色不再 ， 过去动辄超过50%的增速都回落至个位数水平 ， 也鲜再见中小房企提出“千亿”目标了 。
在这一维度上 ， 过去两年冲规模迅猛的闽系房企降速最为明显 。 曾经录得170%销售额增速的正荣地产 ， 今年上半年的增速仅不足1%；融信中国的销售增速则从去年上半年的的75.7%下滑到4% 。
从目前的调控力度和融资难度来看 ， 房企重回高速增长几无可能 。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 销售额增速放缓之后 ， 如果资金的回笼速度也放缓 ， 房企会面对各种压力 ， “只有资金压力不大 ， 才可能存在高速增长的动力 。 ”
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2019年前8月销售额超千亿元房企 数据来源：中指研究院
利润保卫战由于房地产企业结算周期的缘故 ， 今年上半年房企的利润表现体现的是过去一到两年之间的水平 。 那时候 ， 房企的销售额增速水平相对而言是乐观的 ， 即增速迅猛 ， 但从今年上半年的业绩表现来看 ， 房企的利润水平并没有相对应的体现 。
在销售排名前10的房企中 ， 今年上半年有数家出现了利润额大幅下滑的情况 ， 而中小企业的表现也是如此 。 虽然多数房企将利润额下滑的原因归结为“结算不平衡” ， 但如果剔除这一因素 ， 多数房企今年上半年利润率水平表现并不出色 。
据中原地产研究中心发布的数据 ， 今年上半年 ， 128家A股上市房企净利润合计为1004亿元 ， 净利润率为10.5% ， 与去年同期水平(11%)相比出现微跌 。 值得注意的是 ， 在这128家房企中 ， 接近40%的房企上半年营业收入同比下降 ， 近45%的房企利润同比下滑 。
一名不愿具名的地产分析师告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 影响房企净利润的核心因素可以概括为两个方面：一是成本管控；二是产品溢价 。 其中 ， 成本管控包括拿地的成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等；产品溢价则是你的产品能不能卖得比别人更贵 。
如果以此分析 ， 房企的净利润水平出现下滑是可以解释的 。 一个可以看到的事实是 ， 在2015年至2016年间 ， 全国各地“地王”频出 ， 但之后的两年随着各地楼市调控频出 ， 市场逐渐趋冷 ， 多数房企握着“地王”却卖不出高价 ， 甚至有不少“地王”项目出现亏损情况 。
上述分析师认为 ， 如果房企的销售额规模持续放缓乃至出现下滑 ， 那么利润水平也会相应地出现负增长 ， 因为利润额和销售额、营业额呈现一定的关联关系 。
典型的例子是一家TOP10的房企 ， 去年上半年的营业收入超过3000亿元 ， 并以超过300亿元的归母净利润额一举成为新科的利润王；但今年上半年 ， 随着其营业收入的大幅下滑 ， 归母净利润额也仅录得近150亿元 。
后遗症显现行业大势如此 ， 从业者们也并不好过 。 今年上半年 ， 多数房企均出现了减员的情况 ， 万科与去年同期相比 ， 地产开发系统人员减少了近600人；恒大、碧桂园也出现了雇员同比下降的情形 。
这是可以预期的事情 ， 毕竟万科今年以来提出了“事人匹配” ， 要打造“冠军组织” ， 碧桂园也在调整组织架构 ， 在这种情形之下 ， 人员优化是不可避免的 。
一位TOP3房企的投资部人士告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 过去市场好 ， 拿地方面一直都在找机会 。 但今年以来 ， 他们收缩了投资的规模和范围 ， 有的城市公司投资部大幅减员 。
市场下行压力陡增 ， 房企也开始开启了“全员营销”的求生之旅 。 最近站上风口浪尖的是时代中国 ， 其被曝出强制要求全员卖房 ， 从普通员工到副总裁级别 ， 每个岗位都设置了相应考核指标 。
富力地产也是其中的一员 ， 在近期被曝出的一份文件中 ， 富力地产要求内部“促销售、抓回款” ， 其中 ， “以完成项目销售目标为第一优先级 ， 在确保销量的基础上追求项目收益最大化” 。
裁员、促销、回款 ， 都是房企应对难关的方法 。 在这种背景下 ， 资金链安全是重中之重 ， 如何借到便宜的钱 ， 保证安全的边界是当下所有房企共同需要直面的课题 。
今年上半年 ， 房企整体的融资成本均有所抬升 ， 亿翰智库发布的数据显示 ， 2019年上半年 ， 30家典型房企的平均融资成本5.78% ， 较2018年末的平均融资成本5.7% ， 上升0.08% 。
而融资的难度也正在进一步加剧 。 据同策研究院统计 ， 2019年8月单月 ， 40家典型房企融资规模仅368.26亿元 ， 环比大幅下降近六成 。
值得注意的是 ， 进入下半年 ， 很多头部房企已经放缓拿地 。 其中 ， 富力、融创、越秀等房企均在半年业绩会上表示会谨慎拿地 。 而近来不少城市土地市场流拍现象增加、溢价率下降 ， 也印证了房企在拿地方面的谨慎态度 。
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