中国质量万里行：专家预言更多城市或暴雷！房价真要跌回三年前？中国未来房价|房价|楼市政策

文/杨艳艳说收藏

无需遮遮掩掩，实事求是地说，我们现在很多城市的房价确实虚高，且远远超过老百姓的承受能力：四个一线城市如果不是家底殷实，年轻人靠自己的工资可能这辈子也买不起房；二三线城市即使掏空家里几代人的所有积蓄勉强上车，后半生也基本被房子彻底“奴役”了；十八线小城，虽然买得起，但房价收入比也极不合理。

更畸形的是，房地产已经不是单纯解决居住的民生产业，而是投机倒把者聚集的夺利战场——尤其是16、17年这一轮房价暴涨，让更多人看到了房地产的造富能力，越来越多的人买房不再是为了居住，而是升值暴赚；少数有钱人掌控者大量优质房源，而真正需要房子解决居住的底层刚需，穷其一生可能连一套安身立命的场所都不能拥有。

我不止一次说过，我们只所以如此迷恋房产投资，主要是因为我们被一两次突然间的翻倍暴涨给吓坏了，再加上媒体报道和地产营销人的集体洗脑，让我们大多数人都没了辨别能力，这是房地产发展的倒退，更是时代的悲哀！

但当我们抱怨有些城市房价居高不下的时候，不得不承认，有些城市也正因为没有人口、产业、资源、资金等的支撑，房地产正在回归原形，高房价也正在逐步土崩瓦解。

最典型且最被世人所知的案例就是黑龙江的鹤岗，两年前房子最高时还能卖到七八千一平，两年后因为人口流失，产业彻底熄火，各种逃离现象频繁上演，房子也就成了烫手山芋，不仅不值钱，很多人还想尽一切办法摆脱，所以今年4月份媒体爆出，黑龙江鹤岗出现了四五万块钱就能购买一套90平三居室的惊天新闻，这样的房子价格折合才只有不到60元/平，简直比白菜还便宜。

我在之前的文中就分析过，鹤岗折射出了全国三四线城市的通病：在产业和资源都已经耗尽的情况下，靠政策带动的短暂繁荣很能支撑太久。资源枯竭型城市，是不可持续的，而且随着棚改接近尾声，以此带来的购房需求将出现快速回落，四五线城市房地产市场的未来需求将呈现减少趋势，这一趋势或许是断崖式的，而如果出现这种情况，后果是难以想象的。因此就有专家预测，不久的未来，会有大量的无人口支撑、无产业支撑、无资源支撑的“三无”城市楼市或暴雷， “葱价房”扎堆出现。

多地楼市跌回“葱价” ，马云这次确实没说谎！

事实上基本没隔多久，我们就看到专家的预言成真了：媒体相继爆出山东威海乳山的“无敌海景房”卸下伪装，变身为“两千一平都没人买的全是缺点的烂房子”；昔日的石油之城甘肃玉门，现沦为鬼城无人住，房子白送都没人领……

马云17年5月份时说， “中国过去八年房价都是呈上涨态势，可见不科学。未来楼市将迎大变，房子如葱，如树叶，未来中国最便宜的就是房子、车子这些东西，而最稀缺最值钱的就是新鲜空气、优质水源和养老院的病床。 ”

中国质量万里行：专家预言更多城市或暴雷！房价真要跌回三年前？。马云这个“外行”对楼市的预测到底有没有道理？

上述黑龙江鹤岗、威海乳山、甘肃玉门等就是最好的例证，这确实不存在造谣，这些城市的房价水平就真实地摆在那里。至少从这些城市房价的结果来看，马云的预测是精准的。

而且从这两年民众对马云观点的态度转变，也多多少少可以感觉到，大家正在逐步选择相信他的观点：马云此观点倏一出来的时候，几乎所有人都把他的话当做笑柄，因为那时房地产正如火如荼，无数人眼里只看得到房价上涨，马云这话显得无比突兀；调控两年后，认清大势者，开始审视自己当初的决定，加上调控政策一再收紧，选择卖房的日益趋多，甚至有些城市出现了炒房投资客大幅降价2成以上套现离场的情况，到此，马云预言楼市将大变，已经彻底成真了；到了今天，一切更加尘埃落定，每每有文章再提及马云的“未来房子如葱” ，底下的评论赞成者超过七八成，因为市场正在向马云所预言的结果一步步发展。

最近很多专家和房地产写作者都纷纷预测， “照着目前的趋势发展，不出两年时间房价极大概率会重回三年前水平” ，此预测到底靠不靠谱呢？

先说一下我的观点：不管是上述专家的预测，还是马云预言未来房价如葱，我觉得都应该分开来看，对于没有人口、政策、资源、产业的城市，这种预测90%的概率会成真，尤其是人口塌陷型城市，房价别说重回三年前，就是跌回解放前都有可能；而对于有人口增量，产业发展日益向好，且有政策支持，又受制于土地局限的城市来说，肯定是不靠谱的。对于这些城市来说，房价涨上去容易，降下来很难。因为有庞大的购房需求存在，而且土地财政、地方政府对房地产的过度依赖也是症结所在，除非中国房地产发生巨大变革。当然也不能理所当然地认为这类城市房价就彻底稳了，因为政策的因素也要考虑，到底房价能不能稳，最后还是要看国家宏观政策的变化。

但值得赞同的是，这种预测的方向大概率是靠谱的，即未来很长一段时间房价不可能再像过去几年那样疯狂上涨，在棚改作用力失去，人口流失因素等集体作用下，全国绝大多数三四线城市及其更低级别的城市，房价都很难支撑不跌。

尤其是最近银保监会发声要遏制房地产金融化，开发商扎堆采取降价卖房回款自救，以及国家一锤定音不准资金流向楼市，更让我坚定了自己的这种看法：

一，银保监会再度重磅发声：房价“永涨”神话被打破

6月中旬银保监会郭主席在上海痛斥，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

时隔不到三个月，这位让开发商已经遍体鳞伤的银保监最高层，又放话了：遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。对……部分交叉金融产品流入房地产领域……等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。

信号很明确：房地产的投资属性金融属性要弱化，在未来的一段时间，新一轮对房地产金融市场方面的整顿力度更大，开发商的艰难期还未正式开始。毫无疑问，对楼市对房价都构成巨大利空。

二，国常会发出最强音：资金流动性要释放，但钱不能流向楼市

9月4日，国常会上，管理层明确表示未来要“运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融” ，但也明确了提高资金活性是加大对实体经济支持，而非房地产；而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时，专项债不得涉房涉地。

所以随后的9月6日，央行宣布降准，释放9000亿资金，但有言在先：加大对实体经济支持力度，不仅从资金来源上给予支持，并且将降低实际贷款利率。

什么意思？意思就是，钱不会流向楼市，涓涓细流都不行。更不会如传闻所言对房价产生巨大推动作用，开发商、炒房客都该梦醒了。

三，保房地产还是保实体经济？国家做出了正确选择。

我强调过多次，今年的7.30是极其具有重要意义的一天，因为这一天国家第一次宣布未来不再将房地产作为短期刺激经济的工具。

此举有何深意？很多人觉得是形势大于实质意义，在我看来，这其实就是经济发展动力的一次大切换。过去房地产作为重要引擎推动经济发展，其中对实体经济发展挤压效应明显，直到7.30我们终于明白，一国经济的发展崛起到强大，最终还是要靠实体、科技经济来支撑，房地产带来的经济繁荣，只具有短时期效应。

国家宣布暂时放弃房地产经济，选择重振实体经济，意义重大，影响也注定非常深远。

房价利空面大于利多面，那么房地产还能投资吗？房子还能买吗？

首先，房子当然能买，对于刚需更不是能不能买的问题，而是你必须要买。之前有人说，没有房子的人没资格关心房价走势，虽然扎心，但确实如此。你得身在其中，才能参与楼市的任何变化，没有房市场好与坏都和你没有关系。攒够首付钱才是你最应该考虑的问题。买不起或者压根就不打算买房的人，房价也不会因为你的需要短时间就跌到你口袋里钱的价位，当前形势下更不可能一年半载就窜到你更买不起的地步。

再者，我们更不能睁着眼睛说瞎话，故意挑大家爱听的话说，一棍子打死地说房地产不能投资了，它没有任何投资价值了。这是自欺欺人，也是欺骗别人。因为不管政策如何变化，市场如何演变，房地产的投资属性到什么时候都不可能凭空消失。美、日经历了房地产的重大起伏，依然有人投资房产赚了钱。

但是我们所有人要认清的一个现实就是：时过境迁，物是人非，过去房地产绝佳的创富神话故事，不会再次上演了——在所有基本面发生巨变之后，在国家开始严控楼市之后，房地产快速发展房价疯涨的可能性极小，投资对了城市可能还能赚点小钱，但是想通过投资房地产一年赚几百万，不太现实。未来楼市极大概率会在正轨里健康合理发展，还妄图靠炒作楼市一本万利，还是早点醒悟吧。

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