中国质量万里行■警报！楼市调控下，买房贷款套路意外来袭……
文/米匡投资
楼市调控的重点是信贷的调控——只要管住了流入房市的资金 ， 也就管住了房价 。 可上有政府的政策 ， 下却有银行的对策……在这个过程中 ， 总有人无辜受伤 ， 比如刚需 。
1、真实的案例
故事的主角是A同学 ， 他是一个刚需 。
毕业几年后 ， 手里有了些积蓄 ， A同学就想着扎根在这座挥洒过青春汗水的城市……当然也到了谈婚论嫁的年龄 ， 想给女友一个安定的家 ， 理所当然的得买套房子 。
感谢这轮楼市调控 ， 房价稳了、选房也就更从容了 ， 甚至时不时的新房特价、内部团购、首付分期……总之 ， 有不少的捡漏机会 。 千挑万选后 ， 终于在今年春末定了一套房 。
中国质量万里行■警报！楼市调控下，买房贷款套路意外来袭……。所有的刚需都一样 ， 想着办法省钱、能省的一定得省 ， 这当然包括贷款利率了——这直接影响着月供的多少啊 。
A同学刚买房时 ， 信贷有宽松的趋势 ， 银行放款较快、且部分银行出现了利率上浮的下调 。 这么好的机会干嘛不把握呢？
对应策略就是贷款能拖则拖啊 ， 越往后拖、利率不就越低么！
千百种托辞找遍终于拖到了8月份 ， 可一转眼……房贷利率却要升了 。
A同学急坏了 ， 以迅雷不及掩耳之际的办理好了所有的贷款手续 ， 可房贷要由之前的上浮15%提高到20%！
A同学那个悔啊……怎么办呢？银行客户经理说买1万元的理财锁定三年 ， 贷款还按上浮15%走 。
没法 ， A同学只好买了1万块理财 ， 可看到审批的贷款后傻眼了——利率上浮20% ， A同学又急着去退理财……哪里是理财、买的是保险！
退保只退保险现金价值——7000块 ， 白白亏了三千 。 A同学好不苦恼 ， 只好自我安慰道：就当买个教训 。
> > > >故事二
B同学的故事同样具有戏剧性 。
因等着结婚入住 ， B同学就选了二手房 ， 好的是这套房子是全款房——也就没有了筹资、结清、解押的问题 ， 只要B同学按揭房贷审批下款 ， 就可以房产过户 ， 时间应该是很快的 。
B同学也是刚需 ， 手里资金有限 ， 解决的办法就是高评高贷（把房子的价格评高 ， 这样就能从银行获得更多的贷款 ， 从而减少首付） ， 130多万的房子高评了20万至150多万 ， 这样首付就能少付十余万……这样手里就有些闲钱可以装修、可以置办婚礼、可以留作日常应急等 。
高评高贷的代价是月供增加 ， 每月的还款额增加了 ， 那银行要风控的啊——一般要求月收入应是月供的两倍以上 ， 可B同学的工资有限、覆盖不了两倍月供 。
解决方法就是做假流水 。 （PS：那种真作假的假流水 。 ）
因信贷监管变严 ， 假流水被发现、B同学的房贷被拒了 ， 不得已新换了一家银行 。 这次没做假 ， 可这次同样卡在收入流水上 。
怎么办呢？解决办法是先把首付款存入银行……证明有这个买房的实力（或许有人问：为何不先结婚再提供两人流水？为了保留住另一个人的首房首贷资格啊） 。
为此 ， 还从别处借来十万块充首付款——130多万的首付本来是近40万 ， 可高评到150多后 ， 首付理论上得是50万 。
签了一堆资料后 ， B同学就开始静等房贷审批 。
一个月后 ， 伴随着一张信用卡、房贷审批也下来了：可贷款额得下调10万 。
中国质量万里行■警报！楼市调控下，买房贷款套路意外来袭……。B同学一听火了：拉我一月的存款、又办了我信用卡的业务 ， 可承诺的贷款额却变卦了！
2、政策与对策
想必近个把月买房贷款的 ， 或多或少都有以上不愉快的经历 ， 并暗自埋怨银行的套路太深……其实没法 ， 这是一个“上有政策、下有对策”的博弈过程 。
关于楼市 ， 上面的政策非常明确 ， 就是稳——既不能大跌、更不能大涨 ， 而是要保持横盘、微涨或微跌 。
应对的策略同样明确：当楼市萧条、房价跌幅扩大 ， 人们购房的意愿极低时 ， 那就是信贷监管宽松些、放放水滋润下楼市；当楼市小阳春、房价有跳涨趋势 ， 人们的购房意愿被再次挑起时 ， 那就加强信贷监管、卡紧流入楼市的资金 。
而当下就处于房贷紧缩的这个小波段：控制房贷额度、限制信贷资金流入楼市 。
那具体执行的银行该如何应对呢？
整体来说 ， 银行是愿意做房贷业务、尤其是新房按揭业务的：风险低——有房产做抵押、且贷款人分散又为居民 ， 个人不像企业那么容易死亡/破产；成本低——新房一签就是一批房源、一批客户 ， 有贷款规模、有客户规模 ， 对应的单位成本就低啊 。
与之对应的就是中小微企业的风险太大、成本太高——这也是政府支持实体信贷、而银行不愿意做的原因 。
既然央行和银保监会限制房贷的放贷规模 ， 可银行也是家追求利润的企业啊 ， 于是对策就来了：
办理房贷的时候 ， 搭售些银行代理的高利润产品了 ， 如保险、纪念币、贵金属……A同学就被套路买了所谓的理财——其实是高佣金的保险 。
借着房贷业务 ， 开展些其他的银行业务了 ， 如拉存款、办信用卡、甚至ETC……B同学就被套路办了信用卡、帮忙完成存款指标 。
竟然房贷额度有限 ， 那就把有限的额度放给更愿意出高价的借款人了 ， 即把利率上浮提高……B同学少了10万额度 ， 这少的额度肯定会以更高的利率放贷出去 。
……
如果以上套路你不想走？……那你就等着房贷审批呗 。
可有些贷款不能等啊——贷款不下来 ， 二手房怎么过户交易呢？而有些贷款等不起啊——开发商会否以你房款没在规定时间支付而判你违约呢？更何况即使等 ， 就能等来自己想要的贷款额度和贷款利率吗？
当你等急了、等得不耐烦了……你就被逼就范了 ， 这里面也有着一定的心理学原理 。
在买房贷款中 ， 银行强势、买房人弱势 ， 谁强谁有主动权 ， 弱势的一方只能被动选择……可如何利用这个被动选择权呢？
3、该如何应对？
战略上认识到按揭房贷的优势 。
首先要从大格局上认识到 ， 按揭房贷是普通人（也许是一生唯一一次）所能获得的贷款金额最大、使用时间最长、资金成本最低的贷款 ， 这种优势是其他任何贷款都不可比拟的 。
即使按照曾经出现的利率上浮30% ， 其利率也就是6.37%（4.9%基准利率×1.3倍） ， 而这种利率水平一般是很难从银行获得贷款的……更何况金额更大、期限更长呢！
一定程度上说 ， 按揭房贷就是一项福利 ， “贷到就是赚到”的说法并不为过 。 如果看中了满意的房子、且房贷能批 ， 不应过于纠结利率上浮的细枝末节 。
战术上把握信贷周期波动的机会 。
在明确“按揭房贷确实好”的这个前提下 ， 如果利率更低当然更好了……现实也给我们提供了这个机会 ， 就是利用信贷松紧的短期波动 。
本轮楼市调控就很明显——楼市热了 ， 信贷就紧；楼市凉了 ， 信贷就松 。 所以要在楼市冷淡的时候办理房贷（因为房价要稳 ， 所以也别期望“房价凉了就会接着大跌”） 。
那利率多低才是低呢？参考基准利率（今后就是参考LPR） ， 房贷利率越接近于基准利率 ， 其到底的可能性就越大——上浮10%可以办理、上浮5%那就抓紧办理、若出现了基准利率那就抢着办理啊……
别再幻想着打折的利率了 。
少些贪念、适可而止 ， 放宽心态 。
别总想着把所有的便宜都占满、占尽 ， 适可而止即可 。
A同学本来能办下来上浮15%的贷款、且不用买保险 ， 可他总想着利率低些再低些……以致错过时机 ， 反而损失更大 。
B同学本来也能办下来利率上浮更低的贷款、且额度也够 ， 可为了多保留个房票就以一个人的名义去买房贷款——相应的工资就不能裹住月供两倍 ， 若夫妻两人的工资肯定就没问题（当然从另一个角度说 ， 这也是保留房票的成本） ， 其内心也是贪念的原因 。 适当妥协、吃些小亏 ， 一定程度上来说也是生活的哲学和智慧 。
“房住不炒”的总体原则下 ， 楼市调控更加精准有效 ， 愿你不要在信贷松紧的周期波动中被套路 。
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