北京多栋独栋别墅拆除重建：项目备案信息却成迷：北京多栋独栋别墅拆除重建

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[] 提示您本文原始标题：北京多栋独栋别墅拆除重建背后：永新华的资本版图

北京东四环外，与国贸中央商务区（CBD）相距不远的独栋别墅项目长安府，正在悄然施工。

这个在北京市场上近乎绝迹的独栋别墅项目，兜兜转转十数年间，参与方不乏北京国资的身影，如今则成为了李永军控制的永新华控股集团有限公司（以下简称“永新华公司”）名下资产。按照披露的价格计算，重建后，长安府项目货值预计在数十亿元左右。

据《中国经营报》采访人员调查了解，除了上述项目外，永新华公司还在运营北京前门非遗博览园，并且还曾获取上海世博园地块后退地。在其起家的青岛更是拥有多个地产项目。

此外，永新华公司还参股多家上市公司，但持股比例多在5%以下。其中不乏甘肃银行、锦州银行等上市金融机构。

　　独栋别墅拆除重建

从地铁八通线高碑店站A口出，向北步行大约600米可以看到数栋较新的米黄色别墅，即为长安府项目。走进大门，迎面紫色围挡上写着：独墅50栋，择隐东四环。

“咚咚咚”的敲击声持续不断地从铁墙之内传出。 “这里面很乱，拆除重建已经好多年了。之前停了一阵，年后又开始了建设。 ”项目周边的商家告诉采访人员。

根据该项目公司2018年11月在电商网站更新的信息显示，长安府项目开盘时间待定，待售产品为面积680平方米~1800平方米的独栋别墅，预计销售价格11万元/平方米，项目容积率0.59 ，绿化率51% ，停车位大概每户1~2个，是距离CBD核心区较近的成熟生活片区。

上述网站信息显示，该项目最小的593平方米的产品价格在6500万元左右，最大的1409平方米的产品价格则在1.55亿元左右。

采访人员注意到，上述网站信息在此之后并无更新。如果以50栋产品来计算，该项目的可售货值则在30亿~75亿元之间。

长安府项目一位工作人员表示，项目目前还处于施工阶段，所有项目都要拆除重建，建成后大概有50栋，每栋的面积在400平方米左右。

公开资料显示，早在1994年相关部门就出台规定限制别墅用地， 2003年、2005年国土部对别墅类、高尔夫球场项目进行限制，明确管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。

虽然长安府项目已经开始动工重建，但是采访人员并未在北京相关网站上找到该项目更多的备案信息。仅在2012年10月，工程名称为朝阳区兴隆西街6号40幢、42幢、43幢、47幢外立面装修工程的施工许可证获批。

在项目现场，一张贴在铁皮围墙的公告写道：美丽亚洲别墅区由北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称“北京鑫农源”）主体建设，按照政府要求进行整治改建工作，房屋证件齐全，施工程序符合政策法规要求，落款为北京鑫农源， 2019年5月8号。并附上了建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证等相关证件的图片。仔细观察可以发现，其审批时间大概是上世纪90年代。

对于长安府拆除重建的规划审批情况，接近北京市规划和自然资源委员会（以下简称“北京规自委”）的人士表示，北京市对于独栋别墅的规划审批态度是不鼓励办别墅类项目。

上述接近北京规自委的人士表示，从朝阳区来看，拆除重建的项目很少，除了极个别已经出了危房鉴定等相关内容的可能会拆除重建。而且要是达不到危房拆除的标准，循环经济法也不允许拆除重建。

一位接近北京市住房和城乡建设委员会的人士介绍，项目拆除后重建，拆除需要拆迁许可证，办理新的施工许可证的前提是全部拆完，地上没有建筑物。

对于长安府项目的规划问题，北京规自委朝阳分局在回复采访人员时表示，该项目曾取得过建设工程规划许可证［（94）规建字275号］，建设单位为高碑店乡政府，建设内容为A型别墅29栋、B型别墅16栋、C型别墅14栋，共计59栋别墅。

此后，北京鑫农源通过司法拍卖等途径取得了部分房屋产权后，于2013年拆除地上建筑，在未取得规划许可手续的情况下建设了长安府项目。因该项目涉嫌违法建设，北京规自委朝阳分局当即下达了《责令停止建设通知书》，并依据《北京市禁止违法建设若干规定》相关要求，将该案件移送至朝阳区城管执法局依法查处。目前，区城管部门正在对该违法建设一事调查处理，依法拆除。

但采访人员追问何时下达的《责令停止建设通知书》时，北京规自委朝阳分局一位工作人员表示，不是近期下达的，但并未给予准确答复。

采访人员就北京规自委的回复致函朝阳区城管执法局，询问项目的调查处理情况，但截至发稿时并未收到有效回复。

“非遗人”的地产迷局

在公开报道中，永新华公司实际控制人李永军的身份多是“非遗保护人” 。其介绍信息中的身份包括全球希望联合会亚洲区主席、中国非遗保护协会副会长，一直从事与非物质文化遗产传承保护和创新发展相关的工作，也是联合国教科文组织全球非遗领域的合作伙伴。

李永军去年在清华大学的一次演讲中披露， 1987年他怀揣500元从山东青岛远赴甘肃兰州，由建筑安装行业开始其创业生涯。如今，李永军名下公司已达20多家，其中绝大部分位于甘肃兰州与山东青岛两地。

工商信息显示，永新华公司股东甘肃黄海电子机电设备工程有限公司持股65%、甘肃永新建筑安装工程有限公司持股33%、李永军和刘新军夫妇2% 。股权穿透的结果显示，永新华公司的最终受益人为李永军，持股比例为74.475% 。

据其官网介绍，永新华公司的主营业务是以非遗传承保护及创新创意发展为核心，涵盖产业创新、大数据库、园区建设开发、园区运营管理、金融资本管理等各个方面。

李永军在北京、青岛、上海等多地拥有地产项目。在北京，除了上述长安府项目外，北京前门地区的非遗博览园是由永新华韵文化产业投资集团有限公司（永新华公司旗下公司，以下简称“永新华韵”）与北京天街集团（北京东城国资企业）在2015年合资成立的北京东方华韵文化产业发展有限公司进行运作。

根据2015年《北京日报》报道，博览园规划总建筑面积达40万平方米，其中一半是利用现有建筑。据介绍，现有建筑分别为2008年和2010年东城区借助前门地区升级改造契机修建的。这些建筑多为三层以内仿明清中式建筑，总建筑面积为20万平方米。

在获取北京前门项目没多久， 2015年11月26日，永新华置业有限公司（永新华公司旗下公司）以38.02亿元夺得上海世博会巨型酒店地块，楼板价19885元/平方米，溢价率47.11% 。根据规划，该地块内将建成19万平方米的五星级酒店群，预计总投资超过70亿元。

事实上，上述拍卖已经是世博会地区B片区B06地块的“二进宫” 。按第一次出让计划，该地块原定于2015年1月7日现场竞价，但在2014年底被上海国土当局叫停。当时业界猜测，终止出让或与该地块严苛的出让条件有关。

按出让要求，土地受让人应自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起自行持有100%的核定建筑面积， 10年内不得出售；受让人须参加世博发展集团全资子公司上海世博国际酒店投资管理有限公司总额约38.1亿元的增资工作。

但根据上海市规划和自然资源局的公告，该地块于2017年10月重新挂牌出售，最终被上海地产集团以38.02亿元竞得。

一位熟悉上海房地产市场人士介绍，类似地块若是出现重新挂牌，不排除此前拿地企业面临很多压力，因为本身此类项目有很多苛刻条件，包括配建、自持比例等，同时本身世博地块的项目规划比较严苛，需要吻合上海总部经济发展规划等。

在李永军的老家青岛，永新华公司拥有多个地产项目。青岛啤酒原董事长金志国也曾与其共同出资设立过公司。

《青岛财经日报》及其他媒体报道信息显示， 2016年1月12日，一宗位于平度市区平营路西、规划太原路北的住宅用地被北京鑫农源拿下，地块编号为14104 。北京鑫农源在青岛开发有华沃大厦、永新国际金融中心、平度文化产业园等项目。

但和上海世博地块类似，该宗地块此后却再次由其他企业摘取。平度城乡规划局官网2016年4月的信息显示，上述编号为14104地块开发公司为青岛紫竹苑置业有限公司，该公司由3名自然人持股，从股权关系上来看与永新华公司无关联。

采访人员了解到，除了上述项目，作为平度走出的企业家， 2014年李永军为平度市带来了第一家五星级酒店。当时，平度市多个政府职能部门负责人均参加了签约仪式。

参股多家上市公司

地产项目只是李永军生意的一部分，近年来李永军和永新华公司还频繁参股上市公司。

今年3月， “长城系”旗下3家A股上市公司长城影视（002071.SZ）、长城动漫（000835.SZ）和天目药业（600671.SH）均发布了一份关于控股股东筹划股权结构变更的提示性公告，核心内容基本一致，即控股股东长城集团拟引进战略合作方永新华公司， “如果双方签署最终股权转让协议，将有利于公司主营业务发展、改善公司财务状况及缓解资金压力。 ”

采访人员了解到，这不是李永军和永新华公司第一次入股上市公司。

早在2011年10月，李永军就获委任为甘肃银行（02139.HK）股东监事，主要负责监督董事会和高级管理层。在甘肃银行2018年报中显示，内资股十大股东的持股详情中永新华公司持有约2.39亿股，占2.38% ，位列第七。

在甘肃经营数年的李永军，也参股了另一家上市公司莫高股份（600543.SH）。莫高股份2019年一季度报告显示，永新华韵持有上市公司4.57%股权，此前永新华韵一致行动人宁波宏创股权投资合伙企业（有限合伙）持有的4.97%股份在今年一季度退出。

采访人员了解到， 2017年，永新华韵及其一致行动人宁波宏创股权投资合伙企业（有限合伙）在信息披露和股票买卖等方面存在重大违规行为，具体为双方隐瞒一致行动关系，且合计持股达5%时未履行停止买卖及公告义务，违反了相关规定。

根据青农商行（002958.SZ）的股东信息显示，在2012年青农商行成立之初，永新华公司曾实缴5200万元，占股1.04% 。

2013年8月14日，青岛赛尔高国际贸易有限公司以1.2元/股的价格向永新华公司协议转让2400万股，总价值2880万元。 2014年12月24日，永新华公司以1.68元/股的价格向青岛丽达购物中心有限公司协议转让7600万股，总价值1.2768亿元。

在青农商行的投资中，两年多的时间内，永新华公司花费8080万元，收益4688万元，收益率高达58% 。

除了上述银行，永新华集团还参股了处在“风口浪尖”上的锦州银行（00416.HK）。在锦州银行2017年报（未公布2018年报）中，李永军和刘新军通过Asian Sense InvestmentsLimited共持有锦州银行1.68亿股，占已发行普通股本总额约为2.48% 。

另外，今年3月，皇冠环球集团（00727.HK）宣布，公司董事会获公司控股股东皇冠国际通知，皇冠国际与永新华公司在2019年3月15日订立购股协议，据此，皇冠国际同意向永新华公司出售公司8亿股已发行股份，占公司已发行股份约23.32% ，价格为0.47港元/股，总代价为3.76亿港元。

2018年5月，李永军获委任皇冠环球集团执行董事兼副主席。公开信息显示，皇冠环球集团主要在国内从事物业投资、酒店运营、金融顾问服务等业务，在营口、井冈山、中山市有物业投资。

《中国经营报》采访人员就上述相关问题致电、致函永新华公司，但截至发稿时并未收到有效回复。