我包的阳台被物业强行拆了！杭州业主告物业还输了官司，为什么浙江24小时-钱江晚报记者方力

　　浙江24小时-钱江晚报采访人员方力

　　最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审,他终究输掉了这个官司。

　　事情起因是,他装修房子,包了自家的阳台。

　　物业一开始发函给他,要求拆阳台。王先生没理会。之后,物业就从顶楼吊绳子,把阳台强行拆除。

　　王先生将物业公司告上法庭,要求赔偿他包阳台的损失6000元。

　　杭州中院的判决是,驳回王先生的诉请。

　　1】业主:物业有啥权力,强行拆除我家阳台

　　王先生的新房交付后,找人包阳台。

　　很快,物业公司来函了。说王先生违反了买房时就签下的《管理约定》,里面有一条“不得封阳台” 。要求他限期拆除、恢复阳台原状。

　　王先生觉得包自己家的阳台,也不影响邻居,为什么不能包,而且都花了钱,哪能说拆就拆?他没有理会物业的要求。

　　但让他没想到的是,过了一段时间,物业公司找人在顶楼采取“绳降”的方式,从外部将王先生家的阳台强行给拆了。拆除的材料被运到了仓库,让王先生自取。

　　王先生很气愤:“物业有什么权力,强行把阳台拆除啊?”于是,他和物业公司对簿公堂,要求物业承担赔偿责任。

　　2】法院判决:物业没有强制执行权,方式虽有不当但无需赔偿

　　案子经过一审二审,最终杭州中院判决,驳回王先生的诉讼请求。

　　根据判决书,法院经审理认为,王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时,书面承诺同意遵守《管理条约》的约定,该书面承诺及物业公司签订的《前期物业服务协议》,均系双方真实意思的表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。作为业主,临时管理规约及物业管理合同对其具有约束力。

　　“物业公司强制拆除业主搭建的阳台玻璃窗,其目的是维护小区公共空间的完整性和确保建筑物的使用安全,但其采用的方式确属不当,对小区业主存在的违章搭建行为,可以采用要求其停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权。 ”

　　判决书提到,物业公司在拆除玻璃窗之后将原物放置在仓库里,可见是进行了拆除而非损毁。

　　“物业公司行为方式不当,但拆除行为发生原因是履行对小区公共空间的管理和维护职责,并且玻璃窗仅是拆除而非结构性或破坏性的恶意毁损;同时,业主自己违反《管理规约》约定在先,且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。 ”综上这些因素,法院作出了驳回的判决。

　　3】律师:包不包阳台,到底谁说了算

　　王先生输了官司。但他想不明白,房子是自己的房子,材料也是自己花钱买的,并且包阳台也不影响其他业主,为什么业主就不能包阳台?

　　浙江泽大律师事务所的张律师认为,包不包阳台,不是单个业主或是物业公司说的算。关键要看买房子时,《管理规约》是如何约定的。张律师解释,《管理规约》是开发商在销售物业之前,为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。不论业主是否仔细阅读过《管理规约》,在签订《购房合同》时,都要书面承诺已详细阅读并同意遵守,因此《管理规约》对业主具有约束力。而开发商或业委会,与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司,对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取劝阻、制止等方式进行处理。于是,就出现了业主想要包阳台,物业公司出面制止的情况,其实物业公司也是在根据物业服务合同约定,履行管理义务。

　　“业主包阳台被物业强拆,打官司为什么输?”一事,一经浙江24小时推送已引来很多讨论。

　　赞成方:家中有孩子不包阳台真的很慌;反对方:小区外立面不好看影响房子增值

　　“我家楼层很高,又有小孩子,不包阳台真的很慌。 ”

　　“我家这幢沿马路,阳台上总是一层灰,真的想包阳台啊。 ”

　　“如果放开包阳台,小区外立面肯定不好看,影响房子保值增值。 ”……

　　事实上,万家星城小区的业主群里,隔三差五就有关于“包阳台”的讨论。

　　融创时代奥城小区还未交付,业主群里对“包阳台”的讨论也是热火朝天。大家还自发地在群里发起投票。

　　能不能包阳台,各家物业规定不一样

　　对于包阳台的规定,各家小区的情形都不一样。钱报采访人员也采访了杭州一些小区的物业公司。

　　“我们绿城的小区,一般情况是不允许包阳台的。如果每个业主都按自己的想法包阳台,会破坏整个外立面的和谐统一。还有关键一点是安全考虑,业主自己包阳台,存在发生高空坠物的安全隐患。 ”春江花月小区的绿城物业巩经理告诉钱报采访人员。

　　但是还有一种情况。据介绍,绿城位于滨江的一个新楼盘,未来会由开发商统一封闭阳台,主要原因是规划了2幢139米的超高层建筑,考虑到安全问题。

　　“让业主们自己包阳台,会出现有的包有的不包,有的规范有的不规范,这势必会影响建筑物外立面,降低楼盘的品质。所以在买房子的时候,业主们就签过一个前期物业服务协议,其中就约定了不得封闭阳台。 ”

　　万家星城小区的滨江物业一位工作人员表示,据她了解,滨江房产开发的楼盘都是不能包阳台的。

　　如果业主都想包阳台,有没有合理的办法

　　但是如果业主们都很想要包阳台,有没有合理的办法可以达成呢?

　　住七堡附近绿城杨柳郡小区的方女士急切地打进钱江晚报热线,她说入住杨柳郡已经2年,当时装修时考虑到有小孩要把阳台封起来,但是物业不同意,现在整个小区阳台都裸露在外面。她和邻居们找了好多次物业,物业的说法是,买房子时,大家就签了前期物业服务协议,不可以封阳台。而且业委会没有成立,也没办法修改这个条约。

　　(图说:方女士家的阳台)

　　“如今2年过去了,孩子也3岁了,正是调皮的年纪。我们住在3楼,把房子里所有窗户都装上了防盗窗,但是孩子经常喜欢往阳台跑,大人照看起来真是心累。 ”方女士刚生了二宝,家人精力都被牵扯了,想到家里这个巨大的安全隐患,还在月子里的她坐立不安。她再次找到物业,但得到的答案还是不能封阳台,因为小区入住人数还不足一半,小区至今还无法成立业委会,所以还要等待。

　　“但是意外不知道什么时候发生啊!”方女士说,每次看到有小孩坠楼的新闻就很心痛,刚看到钱报报道了又一起悲剧,联想到自家显而易见的安全隐患却无能为力,感觉很无助。

　　类浙江丰国律师事务所主任陈松涛律师告诉采访人员,如果业主们呼声都很高,其实可以由业委会出面来做这件事。

　　“《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项,如果召开业主大会会议,经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,就可以修改不得封闭阳台的约定。这样,物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据,自然不会再限制业主封闭阳台了。 ”

　　滨江物业一位工作人员表示,万家星城小区去年成立了业主委员会,业主有包阳台的需求可以向他们反映,届时可以召开业主大会来表决。

　　据采访人员了解,目前,很多小区都通过这个途径包了阳台。

　　但是方女士这种情况就比较尴尬,新小区业委会一时成立不了,方女士能做的只有等待,“要业委会成立后才能重新签订物业管理合同。 ”