地产商没钱了，房子会便宜卖吗？近来,房地产企业的日子不太好

　　近来,房地产企业的日子不太好过。

　　一边,一大波中小房企宣布破产。人民法院公告网显示,截至7月24日,全国已有超过200家房地产企业宣布破产或被强制清算。

　　另一边,政策收紧延续高压态势。 7月初,房企信托融资渠道收紧。 7月中旬,房企海外发债又被限制。部分房企融资利率已经突破15% 。

　　从行业环境看,房地产企业融资和销售都面临不小压力。加之普遍存在的高负债,一些没有缓冲垫和救命钱的房企,未来充满挑战。

　　钱紧

　　2019年一季度,房地产融资环境还有回暖迹象。

　　官方数据显示,1—4月份,全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.9%,比上年同期高出6.8个百分点。

　　公开市场上,一季度商品房销售出现“小阳春”,房企拿地积极性高,土地市场热度上升,高溢价地块频出。

　　到了5月份,房企融资环境发生变化。

　　最明显的变化是融资政策收紧。

　　5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(又称,23号文),明确了金融机构向房企违规提供融资的整治要点,包括前端融资、向资质不达标的项目提供融资以及通过影子银行渠道违规提供资金等。 5月底,据媒体报道,央行、银保监会联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。

　　到了7月初,多家信托机构收到银保监会窗口指导,要求控制房地产信托规模。 7月12日,发改委发文明确要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　至此,开发贷、海外债、信托、增发等融资渠道全部收紧。

　　最直观的变化是融资利率走高。

　　有机构研究显示,截至7月16日,房企融资总量约为4388.4亿元,平均融资利率为6.9%,共发行债券226只。其中,海外债发行93只,发行金额2674亿元,平均利率为8.99% 。

　　值得注意的是,多家房企海外债利率高达15%及以上。当代置业今年1月发行的3.5亿美元海外债,利率高达15.5% 。泰禾集团今年1月发行的4亿美元海外债,明发集团今年7月发行的2亿美元海外债利率均达到15% 。

　　海通证券的一份研报则显示,2018年多数房企的融资成本已经抬升。其中,泰禾集团2018年加权平均借贷成本超过了8.5%,为40家统计企业中最高的。中国恒大紧随其后,平均借贷成本接近8.2% 。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新社国是直通车采访时表示,房企融资困难体现在四个方面:一是开发贷变困难了,要满足四证齐全、自有资金30%、二级资质等要求;二是非标融资收紧,信托融资受监管趋严影响,后期对房企融资会收敛;三是海外债渠道变窄,未来海外债只能用于置换一年内到期债务;四是IPO融资或增发监管严格,房地产上市融资仍然道阻且长。

　　官方数据显示,1—6月份,房地产开发企业到位资金增速已经回落至7.2% 。

　　兼并

　　应对融资压力,房企会采取什么对策?房子会便宜卖吗?

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受采访时分析了房企应对钱紧可能采取的几种措施,一种是直接抛售项目或土地,被其他房企并购;另一种是合作开发,小股操盘,避免大量资金沉淀;还有一种是加快楼盘去化,让利促销资金回笼。

　　7月24日晚间,站在风口浪尖的新城控股宣布,已累计就10个项目公司签署了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿元。在此之前,新城控股曾表示,计划三个月内卖项目回收150亿资金。

　　对现金流安全的房企而言,并购是获取优质资源、降低拿地成本的一种选择。如在项目方面,世茂收购了泰禾、万通、明发等多家企业多个项目,获取杭州、广州在内的多个热点城市优质资源。

　　未来,不仅是项目收购,还会出现大型房企兼并中小房企局面。

　　中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆日前表示,根据2018年全国工商局统计,全国注册登记的房地产开发商一共9.7万个。今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

　　事实上,房企的分化已经越来越突出。克而瑞研究中心的一份报告显示,2019年上半年预计盈增的15家房企中,百强房企占到11家,而盈亏的则基本都在200强之外的小规模房企。

　　言外之意,在市场调整期下,房地产行业的马太效应持续放大。易居研究院副院长杨红旭分析,预计2019年、2020年,房地产企业兼并、破产数量会明显增加。

　　至于房企钱紧是否会降价卖房,黄立冲认为不要抱太大期望。当前的调控政策并未放松,前有安徽一楼盘降价,房产局长亲自调研后回涨,后有湖北恩施房地产协会发文不让房价猛降,房价整体基调仍是“稳” 。

　　黄奇帆此前演讲也指出,城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。