按揭购买商铺首付之后无下文 ■刘女士看着她购买的商铺大

----按揭购买商铺首付之后无下文//----[ http://www.caoding.cn]

■刘女士看着她购买的商铺大概位置，为收不到租金而发愁。

【事件】

购买商铺收租难想退又遥遥无期

石家庄市长安区的刘女士今年42岁，她和爱人经过多年奋斗，手头略有富余。于是，嘉和广场项目的商铺就成了他们的投资项目。

刘女士介绍， 2017年，位于中山东路与谈固大街交叉口附近的嘉和广场正在建设中，通过该房产的业务员介绍，她了解到该项目正在售卖商铺。刘女士觉得，此处地理位置好，应该是个不错的投资选择。

经过跟业务员沟通， 2017年2月25日，刘女士同河北嘉和房地产开发有限公司签订《商铺购买协议》，购买了嘉和广场负一层一套总房款20多万元的商铺。刘女士首付了12万多元，剩余房款需在甲方通知的时间内办理按揭贷款。然而， “到现在为止，也没有接到任何关于商铺贷款的消息。 ”刘女士说，目前，负一层已交付使用，并做了隔断，而她所购买的商铺面积小，实地看不出她的商铺具体在哪儿，有多大。

同时，刘女士同河北天石企业管理服务有限公司签订了《商铺委托管理合同》，河北天石企业管理服务有限公司负责运营该商铺，以返还租金的方式向刘女士支付租金，时间为12年整。（注：前2年总租金已在房价内直接扣除；第3年、第4年租金为该商铺优惠政策折后总房款的8% ，第5年租金为该商铺优惠政策折后总房款的9% ，第6年租金为该商铺优惠政策折后总房款的10% ，从第7年至第12年租金为该商铺优惠政策折后总房款的8%+ ，根据该商铺的实际租金超出8%的部分，按照甲方占90% ，乙方占10%的比例，进行实际收益的分配。）

“按约定从2019年5月1日开始，河北天石企业管理服务有限公司每月应该向刘女士支付租金，现在过去两个多月了，对方没有任何表示。 ”刘女士着急地说，她现在由于生意上的往来，急需用钱。而商铺还没有正常办理按揭贷款，没有签订正规的《商品房买卖合同》，租金也没有按约定正常向她支付。造成了她的资金无法周转。

“我向开发商提出退房，对方说只能再签一个代转售合同，不能直接退房。 ”刘女士称，这样的商铺她同时购买了两套，现在开发商的处理方式，让她不能接受。

【调查】

办理贷款成功后，方可办理返租手续

7月9日10时许，采访人员随刘女士来到位于嘉和广场的售楼部。刘女士就她所购买的商铺为何没能如期办理银行按揭贷款进行了咨询。一名工作人员称，关于刘女士所购买的商铺，他们一直在跟银行沟通，目前仍然办不了贷款。刘女士表示，按照她的《商铺购买协议》现在也应该收到房租了，如今她没有收到租金，手里只有一份《商铺购买协议》，没法办成购房合同。该工作人员称，整个负一层商铺都没有办理贷款，好像会影响到刘女士收租金。至于办理购房合同，也得等到办理了银行贷款之后才行。

鉴于目前的状况，刘女士表示想退掉她所购买的商铺。该工作人员称：“退房是不可以的，但是可以办理转售，如半年内没有售卖出去，则可以退还她的首付款。 ”

在嘉和广场售楼部一侧的墙壁上，采访人员看到一张落款时间为2019年5月1日的《关于嘉和广场负一层商铺情况说明》，其内容大致为：“1.已销售的嘉和广场负一层是经政府管理部门审批的正规商业（预售证号2015077）；2.嘉和地产与业主签订的商铺购买协议是在该项目五证齐全、双方平等自愿的情况下签订的具有法律效力的正规协议……”

随后，刘女士来到负责商铺运营的河北天石企业管理服务有限公司了解租金问题，按照她和该公司签订的《商铺委托管理合同》，商场应该从今年5月份开始向她支付租金，如今2个月过去了，刘女士仍然没有得到租金。一位工作人员表示，如果刘女士的商铺是用银行按揭贷款方式购买，但贷款没有办理成功，需要回到之前的售楼部办理贷款后，方可办理返租手续。

采访人员通过一位多年在银行工作的业内人士了解到，对于商业房产贷款，他们首先考察该公司或个人的项目运营是否稳定、项目的前景如何以及诚信等方面然后再考虑是否放贷，这位业内人士同时表示，并没有收到关于收紧商业房产类的放贷政策。

【说法】

投资项目之前要多方面考察

河北北方国立律师事务所姚骁雄律师认为，刘女士与开发商和代理经营商约定的是购买商铺后委托第三方公司统一经营管理，按月领取固定比例租金的模式。建议市民遇到这种模式慎重考察，该商铺能否租的出去？经营效益是否良好？在均是未知数的情况下，约定固定比例的收益，乍看之下投资人一本万利，但是其中的风险是非常高的。更何况该合同中还约定了商铺除所有权外其他权利全部授权给第三方经营公司，不能收回，投资人实际上丧失了对商铺除转让之外的一切权利，牢牢地与经营公司绑定在一起，能否盈利完全看第三方经营公司的运作，而自己没有任何决策权，风险不言而喻。

关于刘女士遇到的开发商所称的贷款办不下来导致无法支付租金的问题，首先要看合同有无相关限制条款，如果合同中已经约定成功办理贷款前不用先行支付租金的，依合同约定；如果没有相关约定，在刘女士已经取得商铺产权的情况下，是否办理贷款不能成为对方拒付租金的借口。其次，如果真是当地银行政策有变，不再审批个人商业项目的消费贷款，则该约定以贷款购买商铺的合同已经从根本上不能履行，开发商以及刘女士均可解除合同，刘女士可以向开发商主张归还首付款。一旦出现刘女士类似的纠纷，在协商无果的情况下，建议投资者尽快咨询律师，采用投诉、诉讼等合法手段维护自身权益。

姚律师提醒广大市民，现在商铺出售后承诺返租金的很多，大部分采用刘女士遇到的这类模式，投资人购买商铺后一边还贷款，一边收房租。也有部分不法开发商借此名义非法集资，消费者须谨慎投资。

律师建议，投资之前应当对该项目从以下几方面谨慎考察：1.该项目是否有合法手续，投资后能否拿到合法的产权证书。如果该项目在房管局无法查明已经取得预售许可，则该项目合法性存疑，有可能是打着投资商铺名义的非法集资骗局，所以实地考察商铺和查询正规手续是很有必要的；2.开发商、代理经营商是否为正规公司，是否有开发该类项目的从业经验，优先选择有长期从业经验的开发商，不能听推销人员的一面之词；3.商铺所在地段是否为繁华商业区，商铺空置率、出租率及转租率的高低以及空置时间的长短，详细分析投资风险，这直接影响到投资回报；4.所签合同应交律师进行审查，防止合同漏洞。 ???