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深圳史诗级土地拍卖收金224亿 正改变楼市预期

[] 提示您本文原始标题：224亿溅起的深圳楼市浪花

21世纪经济报道 张晓玲 ， 林诗苑 深圳报道

在全国的土地市场中 ， 深圳用地稀缺 ， 开发商“苦土地久矣” 。 多年来 ， 无数开发商站在“围城”之外 ， 徘徊许久而不得入 。

6月24日 ， 深圳暴雨 ， 一场大规模的土地拍卖照常上演 ， 全部是住宅用地 。

众多开发商来不及思索这一行为背后的深意 ， 已然纷纷上缴保证金 ， 互组联合体 ， 进入备战模式 。

从央企、国企到民营大房企、行业黑马 ， 几乎能叫得上名字的开发商都出现在竞买名单中 ， 光保证金就收了数百亿 。

最后的结果也超出市场预期 ， 五幅宅地的可售楼面地价 ， 有三幅都超过了之前的区域最高价 。

政府卖地收钱建人才房、房企补仓卡位、资本伺机逐利 ， 二手房业主坐地涨价…… ， 收金224亿后 ， 这场被称为“史诗级”的土拍 ， 正在悄悄改变深圳楼市的预期 。

开发商和二手房业主是最受益的群体 。 有业内人士乐观表示 ， 深圳房价的下跌通道已被“彻底堵死” 。

各怀心思

24日的土拍现场 ， 近40家开发商挤满了交易大厅 ， 央企国企、本地龙头、外来“过江龙” ， 都摩拳擦掌跃跃欲试 ， 他们对于深圳土地的渴求由来已久 。

根据出让文件 ， 本次土拍采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让 ， 即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积 。 “可以预料到现场竞拍会很‘惨烈’ 。 ”在竞拍前夜 ， 第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿断言 。

在众多开发商中 ， 央企中海可谓准备充足 。 内部人士透露 ， 公司事先对所有地块都进行了调研和测算 ， 并预缴了保证金 。

大本营位于深圳的中海地产 ， 曾是福田CBD的拓荒者 ， 但近年来中海在深圳却面临无房可卖的窘境 。 “再不拿地 ， 中海在深圳就要无米下锅了 。 ”接近中海的人士说 。

24日下午15时23分 ， 中海一头扎入竞拍最激烈的龙华地块 。 在竞地价环节 ， 华侨城和金茂紧咬 ， 中海只是观望；进入竞人才房环节 ， 华润报出1.82万平 ， 现场有人鼓掌 ， 等候多时的中海突然举牌 ， 以1.88万平击退华润 ， 与龙光正面交锋 。

龙光是深圳土地市场著名的“地王制造者” ， 此前曾多次拿下深圳区域地王 ， 此次也是志在必得 。 “28号2.2万平（中海）、19号2.22万平（龙光）、28号2.24万平、19号2.26万平 。 ”双方激战几个回合 ， 可售楼面地价已飙至6.7万元/平方米 ， 面对龙光的决绝 ， 中海惜败 。

拍卖至此时 ， 五幅地块中的两块已落入他人之手 ， 留给中海的机会不多了 。 中海转而将重点放在光明地块上 。 竞人才房环节报至1万平时 ， 只剩中海与华润继续较量超12回合 ， 最终 ， 中海如愿拿下本次面积最大地块 ， 总价54亿 。

相比本地房企 ， 外来房企则是抱着战略卡位的心态 。 来自广州的越秀地产迫切寻求一张深圳入场券 ， 交了至少四幅地块的保证金 。 在竞拍一开始 ， 就对宝安尖岗山表现出十分强烈的意图 。

最终 ， 经过32轮竞价 ， 越秀以可售楼面价6.3万/平拿下 ， 正式杀入深圳 。

闽系房企力高集团也想在深圳扩大版图 ， 它选择了本地龙头佳兆业组成联合体 ， 参与了一幅地块的争夺 ， 但未能如愿 。

令人意外的是 ， 金融机构也参与了竞拍 。 平安不动产旗下公司以最高限价24.71亿+配建40900平方米买入坪山地块 ， 可售楼面价2.22万/平 。

采访人员注意到 ， 房企四巨头的万科、碧桂园在本次土拍中并没有高调举牌 ， 恒大、融创甚至没有参与 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， “四巨头并不是不看好这些土地 ， 而是他们觉得地价太高 ， 性价比太低了 。 ”

推地背后

土拍已经过去了几天 ， 但在亲身参与了竞拍的程白（化名）心中 ， 那场大战的硝烟似乎还未散去 。

静下心来 ， 他才能深入去分析这场土拍背后的一些东西 。 “政府推地是为了增加供应 ， 商品房、人才房的压力都很大 。 ”他认为 。

去年6月 ， 深圳出台被称为“二次房改”的住房改革方案 ， 文件指出 ， 2018年至2035年 ， 深圳市要新增建设筹集各类住房共170万套 ， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套 。

“深圳土地供应长期严重匮乏 ， 其短缺程度堪称全国第一 。 ”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称 。

去年12月19日 ， 深圳曾推出一宗住宅用地 ， 因拿地条件过于严苛 ， 导致流拍 ， 此后就一直没有新地供应；而市场寄予很大期待的城市更新 ， 进展非常缓慢 。

长此以往 ， 不仅造成市场上商品住宅奇缺 ， 人才房更“无处安放” 。 宋丁认为 ， 这次一次性放出五宗地 ， 清晰地反映了政府在供给侧强化土地供应的决心 。

据21世纪经济报道采访人员统计 ， 本次土拍可提供约70万平方米的住宅；其中 ， 人才房配建面积占比由初始的13.55%增至22.99% ， 净增65100平方米至252040平方米 。

下半年 ， 按照深圳市政府的部署 ， 还将分批供应住宅用地 ， 稳定市场预期 。 业内预计 ， 类似于此次大规模的土拍还会出现 。

供应之外 ， 一向被认为财政充裕的深圳 ， 在中美贸易战等新形势和环境下 ， 面临的财政压力加大 ， 比以往更加审慎地考量财政收支 ， 也是本轮大规模推地的动力 。

宋丁指出 ， 之所以赶在六月底快结束的时候推出大量土地 ， 就和深圳目前经济发展形势严峻、财政未雨绸缪有关 。

年初 ， 深圳财政局局长汤暑葵公开表示 ， 政府2019年要“带头过紧日子” ， 压减三公、会议费支出等；今年以来 ， 深圳已叫停了40多亿的“鲜花谷”、30多亿的深南大道改造等项目 。

虽然多年来深圳并不像很多城市那样依赖“土地财政” ， 但卖地带来的财政收入增加是显而易见的 。 本次拍地后 ， 一共带来了223.84亿的财政收入 ， 占深圳市今年本级财政支出计划的逾10% 。

预期改变？

内外环境的变化推动了深圳市政府的推地之举 ， 而最高兴的莫过于开发商了 ， 不管拿地还是没拿到的 ， 似乎都是受益者 。

本次土拍出现了两个新高位 。 以龙华为例 ， 龙光拿下的楼面地价为6.7万元/平方米 ， 业内戏称 ， 龙华金茂地王要“解套了” 。

2016年 ， 电建金茂联合体以楼面价5.68万元/平方米竞得龙华商住用地 ， 刷新区域单价纪录；但拿地近两年 ， 金茂府迟迟开不了盘 。

按楼面价算 ， 龙光新地王比金茂高出1万元/平方米 ， 给金茂府的定价带来极大的信心 。

据采访人员了解 ， 目前金茂府样板房还没有开放 ， 价格也没有确定 ， 预计八月推出 。

而越秀拿下的宝安尖岗山宗地 ， 可售楼面价约6.3万元/平方米 。 与此前的地王泰禾院子仅一街之隔 。

2015年12月 ， 泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地 。 其中一宗楼面价约5.13万元/平方米 ， 另一宗楼面价约7.99万元/平方米 ， 刷新全国单价土地记录 。

三年多过去了 ， 泰禾一直未能开盘 。 目前一宗地正在建设中 ， 营销中心待完善 ， 另一块地则处于荒置状态 。 本次土拍后 ， 泰禾似乎迎来了转机 。

“按照以往的经验 ， 凡是土地拍卖价格高的地方 ， 周边的项目价格都很坚挺 ， 甚至上扬 。 ”宋丁认为 ， 新拍土地价格对周边房价有明显的支撑作用 。

谨慎者正在变得更多 。 深圳一位大型开发商高管指出 ， 地价到房价的传导效应 ， 已不像楼市上升期那么明显 。 过去高价拿地企业是否能解套 ， 要看市场对于房价的接受度 ， 而非看土地成本 。 在目前的市场环境下 ， 光明房价4万多、龙华6-7万 ， 在售的老地王也不敢大幅提价 。

而对于新拍下的房企来说 ， 在配建那么多人才房的条件下 ， 拿地的开发商恐怕也没想怎么赚钱 ， 有多少利润 ， “竞拍中间为什么那么多人停手 ， 就是账算不过来 ， ”这位高管透露 。

吴睿更提醒 ， 开发商需认识到限价政策依然存在 ， 高价拍地后政府限价 ， 依然有解不了套的风险 。

不过 ， 整体而言 ， 本次拍出的地价对深圳楼市的心理影响仍然很大 。 宋丁指出 ， 部分地块楼面价基本上接近周边的房价 ， “面粉贵过面包”又出现了 ， 这会对市场、对开发商的心理有很大影响 。

拍地前 ， 龙华房价三年未涨甚至阴跌 ， 二手房长期徘徊在6万多/平方米；光明是这两年才火起来的新片区 ， 房价基本在4万左右/平方米 。

高价土地价格给了房价上涨预期 ， “即使因为限价涨不了 ， 房价下跌的通道也被彻底堵死” ， 甚至有业内观点认为 ， 龙华、光明房价或就此被改写 。

21世纪经济报道采访人员注意到 ， 拍地后 ， 深圳有极少数新盘立刻表示要重新定价 ， 地块周边的一些二手房业主 ， 也跑到中介门店更改挂牌价 。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为 ， 在当前的市场环境下 ， 业主并没有太大的定价权和话语权 ， “高价地块周边的新房开发商、二手业主 ， 信心当然会变强 ， 但光自己有信心是不足够的 ， 要买家也有信心才行” 。

何倩茹称 ， 暂时没有看到二手房大幅涨价的现象 。

对于新拿的地块 ， 中原地产首席分析师张大伟认为 ， 部分房企在豪赌限价政策放宽 ， 心态过于乐观 。 按照这些土地的拿地价格 ， 在当前限价政策下 ， 这些房企很难盈利 ， 入市压力非常大 。


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