宁波新房交付时必交的这笔钱，很特殊，极重要！专门用于… 期房交付时候

　　期房交付时候，要交契税、要交物业费、要交办产权证的费用……这些大家都知道，但有一笔钱，也是非交不可，很多人却可能在买房之初不知道、交付时候也是交的稀里糊涂。

　　这是一笔很特殊又非常重要的钱！

　　同时，这也是一笔交进去之后还可以动用的钱！

　　PART.1

　　交多少？

　　首先，这笔钱，交付时候得交多少？

　　看下宁波目前在执行的缴纳标准——

　　新建商品房总层数在6层（含）以下的，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；

　　总层数为7～9层、无电梯的，每平方米交存65元；

　　总层数在7～11层、有电梯的，每平方米交存104元；

　　总层数在 12～21层的，每平方米交存120元；

　　总层数在 22层（含）以上的，每平方米交存144元。

　　目前宁波楼市上的期房，多数都是带电梯的高层、小高层， 6层以下的多层一般就是叠墅、联排别墅类产品了。

　　以常见的十几层的高层房子计算，如果面积是100平方米，那就得交12000元。

　　相比于动辄几百万的房款而言，这笔钱算是小钱。但有这笔钱和没这笔钱，你房子的命运可能就会有天壤之别，这个下面再细说……

　　宁波建成交付于2011年4月1日之前的商品房，业主都没交过这笔钱。只有2011年4月1日之后领出预售证的商品房，交付时候业主必须向开发商交这笔钱。

　　这笔钱，叫物业专项维修资金。

　　它一般由开发商在售房前先行代交给维修资金主管部门，房子交付后再向业主收取。

　　这里需要特别提醒的是，如果在购房合同中明确约定房价中已包含了物业专项维修资金，那交付时候开发商就不能再向购房者另行收取，市民在签订购房合同时，有没有这样的条款，一定要看仔细、问清楚。

　　物业专项维修资金，其实是房屋的“养老金”！在房子年数久了、出现种种病症的时候，它可以用以治病！

　　PART.2

　　用在哪？

　　物业专项维修资金主要用于房屋保修期满后的共用部位和共用设施设备维修。

　　原则上，过了保修期就可以申报维修，但由于小区内的共用部位和各类共用设施设备的保修期不同，少至几个月，多至几年，所以物业专项维修资金的使用期限，得根据具体维修项目的保修期来确定。

　　保修期最长为八年，即八年后，业主就都可以使用物业专项维修资金了——顺带提一下，物业专项维修资金与保修金，是两个完全不同的概念。

　　就商品房而言，保修金是开发商向物业主管部门交存的，作为保修期内房屋维修的押金。

　　保修金与物业专项维修资金的区别，市物业管理中心专家赵蕾说：

　　“首先是交存人不同。物业专项维修资金的交存人为房屋的产权人，即房屋业主；房屋保修金的交存人则为建设单位。

　　其次是使用期限不同。物业专项维修资金须在保修期后申请使用，房屋保修金则在保修期内申请使用。 ”

　　保修期满后，你家小区如果出现了以下两大类维修项目之一，就可以提取物业专项维修资金了——

　　一，中修以下（即日常维修费）

　　二、中修及中修以上

　　日常维修费，是物业公司对房屋共有部位和共用设施进行小修小补时使用的费用。

　　例如楼道灯、门禁系统、化粪池、外墙小面积渗漏等等需要维修，金额不是特别大的，就属于日常维修。

　　这个时候，已交存物业专项维修资金的房屋，可直接从账户内列支维修费用。

　　而未交存物业专项维修资金的业主，得每年向物业交一笔日常维修费，以保障日常维修。

　　什么是中修及中修以上维修？

　　主要包括：

　　主体承重墙体结构部位损坏，需要拆换、加固的；整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；

　　整幢楼外檐面脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

　　整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

　　智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%；

　　更换电梯，或者更换、维修电梯主要部分一次性费用超过电梯原造价的20%等等。

　　今年，江北槐树公寓小区海天楼8号，就是利用物业专项维修资金，更换了两部已使用了22年、经常吓到人的旧电梯。

　　那么，房屋需要维修时，物业专项维修资金如何提取？提取的标准又是怎么样的呢？

　　PART.3

　　怎么取？

　　针对日常维修，物业专项维修资金的取用标准是：

　　多层（6层及以下）以及无电梯的中层（7至9层）住宅，每平方米每年1.50元；

　　有电梯的中高层和高层住宅以及经营用房等非住宅，每平方米每年2.00元。

　　对于2000年之前的老旧住宅小区，在业主大会通过后，可以适当提高中修以下维修资金划拨标准。

　　而中修及以上的维修，如果维修费用总额超过15万元、单项工程费用超过3万元，按照规定，需要由业委会（社区居委会）聘请有资质的审计机构进行审计，审计费用包含在维修成本内。

　　申请物业专项维修资金作中修及以上的房屋维修时，需要由业主告知小区的物业进行申报维修，没有物业的则向社区居委会进行申报。

　　物业经业委会（社区居委会）确认后，再统一向属地物业专项维修资金主管部门申请维修资金。

　　专家提醒，申请时还须满足下面这几个条件。

　　第一，需维修的部位为共用部位、共用设施设备；

　　第二，需维修的部位保修期届满；

　　第三，维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

　　第四，涉及维修部位的业主账户余额充足，或账户余额不足，业主已将维修资金自筹到位的。

　　这里面，得经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，这一条规定在实际执行过程中，蛮难做到的。

　　比如一幢楼12户居民， 2/3就是要经过8户以上居民同意。

　　如果有业主对维修项目不关心、不表态怎么办？还能不能申请到物业专项维修资金？

　　物管部门说，也是可以的。

　　市里明确，对个别表决率不高、但切实有利于大部分业主的维修项目，可启动“倒1/3”方式征求业主意见程序。

　　所谓“倒1/3”方式，就是在双“2/3”以上表决无果的情况下，转而以“倒1/3”方式征求业主意见，公示期限不得少于7天，公示期内提出书面反对意见的业主（包括面积比例和人数比例）少于1/3 ，并对此结果公示3天仍无异议的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意” ，可申请使用物业专项维修资金。

　　用物业专项维修资金修房子，还有一个很大的福利——

　　中修以上项目维修，享受50%的财政补贴！

　　也就是说，一个10万的维修项目，业主只需要从账户内分摊5万费用就可以了。像上面提到的槐树公寓小区海天楼8号换电梯，两部电梯要98万，因为有物业专项维修资金，政府补贴了近50万元。

　　不过，专家指出，申请使用财政补贴资金得满足几个条件：

　　首先，维修项目须为中修及中修以上的住宅维修项目；

　　其次，维修资金账户余额足够用于本次维修，且维修后余额不低于首期交存金额的30% 。

　　此外，需取得辖区房产管理部门及辖区街道办事处的审核同意。

　　物业专项维修资金这么好，那自家房子以前没交过能补交吗？怎么补？

　　PART.4

　　怎么补？

　　那些在2011年4月1日前交付的、未交存过物业专项维修资金的小区，也可通过补交，为房屋建立起“养老金”账户。

　　最低补交标准为——