【法律讲堂】复式楼房随意开门后私自达成协议有效吗？案例随着人民群众对美好生活

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案例

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随着人民群众对美好生活的向往，商品住宅中复式楼越来越受到青睐。按照相关标准，复式楼层高不低于2.8米，实质上是两层楼，其优点是室内实用率极高，实用率能达到150-200%且合理利用空间。相比普通户型，提高了空间实用率,呈现高大上的视觉效果，以后，出售价也比单层高。但是，一些人为了一己之利，肆意凿壁开门，给自己给他人带来不必要的烦恼。

顾均最近心情就窝火。本来，新买的房子入住很满意，不仅户型合理、采光好，楼层高、视野开阔，最重要的是这套位于天池市中心16层的房子顶层一电梯二户。左右户型是个复式，入户门在15楼， 16楼只有顾均和卓越律所两个入户门，相对清净，顾均精神上不能受过多声音影响，很满意这个楼层。

该新楼盘挖地基时，顾均就瞄上了这个位置，该楼房设计的是复式楼，十六层只有自己和一律师事务所各一门出入。本也相安无事，但随着正式入住，顾均发现该律所还买了该楼15层左边一复式，因为律所人多，为出入方便，在16层又开了一门。好景不长，另一个15层户辛兰入住后，也在16层右边开了一门，造成一楼梯四门。两住户自己方便了，可顾均不爽了，每天人来人往，影响自己休息，找物业多次劝阻无果，无奈与2018年6月向法院提起侵权诉讼，要求恢复原状。

解析

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卓越律所声称购买该楼1504室（复式）、1603室两套住宅时已与开发商协商好了，在开发商售房部同意将1504室的楼上开个门的情况下，才购买的房屋。并且在装修过程中也经过物业公司同意。并且认为自己在1504室开门并没有对顾均造成任何影响，也没有造成损失，辛兰也持同样申辩理由。

经调查，物业公司不同意私自改建，且进行了劝阻，顾均要求其承担民事责任，并没有充分的法律依据。

关于律所和辛兰声称购买房屋时，开发商承诺其可以在楼道开门的理由是其开门“合法依据” ，这并不成立。即使开发商有承诺，与顾均没有直接关系，与本案没有关联性，律所和辛兰可以另行诉讼解决相关合同问题。

法律条款

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根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 ”

第三十六条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 ”

依据建设部（现住建部）《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第三十九条规定：未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第四十二条规定：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

法院判决

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原复式楼层设计只有两个出入的门道，而律所和辛兰在没有征得顾均同意的情况下，私自在楼道内各开了一个房门，改变了原公共楼道的结构，损害了原告的利益。我国法律明确规定，对公民的合法财产权利依法进行保护。同时当事人在行使权力时不得侵害第三人的利益。因此对顾均要求律师事务所及辛兰将楼梯间恢复原状的请求，法院予以支持。

法院审理认为，本案当事人购买地产开发公司的房产，形成了相邻关系，相邻各方在对各自的房产行使物权时，应当以不影响他人的利益为前提。律所和辛兰在顾均未同意情况下，擅自在复式楼层建门，造成一梯四户的后果，其结果改变了原公共楼道的结构。同时在公共卫生的保持、通行等方面给被上诉人造成了不便，并且有可能造成被上诉人房屋价值降低，损害了被上诉人的利益。

因此， 2018年11月，法院判决顾均作为房屋产权人有权请求排除妨害，并要求侵害人妨害事实恢复原状。

私自达成协议就合法了吗？