限购2周年的北京商住楼市:中介称有人亏130万卖房：15楼财经|成交量暴跌94%限购

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2017年3月26日，北京出台政策，规定“商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售” 。随后， “商住房”成交量断崖式下跌，甚至很长时间内出现过“零成交” 。

对此，有业内人士指出， 2017年的新政被称为历史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻， “可以说是全国调控政策下，影响最大的分类型市场。 ”

如今，新政出台已经两年，北京的商住市场早已不复往日的火爆了——成交量暴跌94% ，价格也下跌超过40% 。

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当下买房人：有人亏130万元卖房？

2019年春节后，王阳就开始了漫长的看房之旅。他手里的钱有限，又不甘心买个小户型，有朋友建议，可以看看商住房， “单价低、总价低。 ”

简单地说，商住房就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气，还是商业水电，但也有少数商住房是民水民电。曾经因为不限购、价格又相对偏低，商住房一度在北京住房市场相当活跃。

“550万买的房子， 420万卖？”王阳有些不敢相信， “亏130万卖？”他又确定了一下，得到中介肯定的答复后，王阳有些动心了，于是他说自己考虑下，毕竟要一次性拿出这么多钱并不容易。

按照王阳的介绍，这是一套林肯公园的房子， 120平米，均价仅35000元。林肯公园是北京比较著名的商住小区，位于北京市亦庄区。

王阳是个行动派，看房之后，他意识到，商住房较两年前的价格已经低了不少，确实可以作为购房的考虑了， “亏着卖的还不少。 ”

实际上，不仅是商住房交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。张大伟说，限购前商办土地平均溢价率115% ，而最近一年溢价率只有5.7% ， “多宗流标。 ”

2016年底的时候，王阳曾经看过北京另一著名的商住小区——北京像素的房子，虽然当时不限购，不占购房名额，还能贷款，但每平米超过6万元的价格，还是让他犹豫了，王阳说，没买后看着房价一直涨，还挺后悔的， “不过现在觉得还挺幸运的。 ”

王阳在北京像素看了一套挑高将近4.9米的LOFT户型，南向，面积不到50平米，目前的价格不到200万。而此前，这套户型的价格要差不多300万。

商住房房主：当时想只要房价过7万就卖

和王阳不同的是， 2016年初，马东当时毫不犹豫的在北京像素买了一套小户型的商住，但现在却“卖不掉了” 。 “我买的时候每平米54000元，首付了100万，贷款差不多150万。 ”

虽然每个月要还8000多元，但马东一点儿也不担心， “买了之后，房价就开始涨，最高的时候差不多65000元。 ”

“我当时就想只要房价过7万，我就把这房子卖了。 ”马东说自己还算了一笔账——一年多时间就能挣个首付回来，这投资真的超值。

那段时间，马东天天上网去看北京像素的房价和成交量，看着房价节节攀升，每天心情都特别好。他盘算着，房子出手，先换辆车，剩下的存起来，看看有没有好机会，再做个其他投资。但一切都在2017年的三月戛然而止，限购令来了！北京的商住房市场彻底冰封。马东一下子懵了，他疯了一样的打电话咨询中介、以及对房地产市场有研究的朋友。

几十个电话之后，马东都要后悔死了， “65000的时候，有朋友建议我出手，但我觉得房价还会涨，就拒绝了他的提议。 ”之后的两个月，马东依旧每天关注商住房的价格以及成交量，但看完心里就很堵， “几乎没有成交，房价也开始下跌。 ”

这意味着，马东面临的状况很尴尬， “想卖都卖不出去。 ”他也曾试着把房子挂到网上，房价从6万一路降到5.2万元的成本价，但几乎无人问津。

限购令：对个人购买商办类项目有严格限制

让马东很有挫败感的“限购令”是2017年3月26日出台的——北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京的商业、办公类项目进行监管，其中对个人购买商住类项目的限制措施，更是在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

公告明确指出，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

公告要求发企业在建（含在售）商住类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

公告还强调，在政策执行之前，已销售的商住类项目再次上市出售时，可出售给企事业组织、社会组织，也可出售给个人。

但个人购买同时限制了诸多的条件，比如“在京名下无住房和商住房记录” ， “在申请购买之日起，在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。与此同时，北京各商业银行也暂停了对个人购买商住房的购房贷款。

数据：两年成交量跌了94%

中原地产统计数据显示，在这样的政策下，新政后的第二个——2017年4月，北京商住房的成交数量仅为194套，这较之前每个月数千套的成交量，跌幅超过95% ，而成交均价从2017年3月的每平米51036元，下跌到每平米40898元，下跌幅度接近20% 。

“一夜之间，客户都没了。 ”对于两年之前的那次限购，北京某中介公司的小王至今还记忆犹新，小王所在的门店就在北京像素，当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜，晚上新政就出台了，这让小王特别的郁闷，几名客户他跟了不少时间了，已经到了最后的阶段，但随着限购政策的出台，客户全都放弃购买了。

“2016年的商住房市场特别好。 ”小王称，那一年，他每个月都能卖出去商住房，有时候甚至不止一套， “那段时间从早忙到晚，都不觉得累。 ”

或许一组统计数据可以看出彼时商住市场的火爆。北京商住房成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254% ，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，到“3?26新政”时，均价已涨至44663元/平方米。 2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7% 。

公开资料显示， “3?26新政”前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而目前， Loft户型的成交价普遍在42000元出头，而平层户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。而林肯公园成交价也从当年的超过6万元，下跌至目前的40000元出头。

马东已经不考虑卖房了，他不想再降价， “实在不行，只能先出租了，等合适的机会再说。 ”

北青报采访人员注意到，在上述中原地产的统计数据中，从2017年4月后，北京商住房的成交量就没有突破过4位数，有不少月份甚至只有几十套的成交量，其中最低的为2018年2月，成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月，仅为每平米20084元。

经济学家宋清辉指出，对于北京商住房这个市场来说，房价如此下降，让很多人始料未及。 “有的投资者想按原购房价出售房产，基本就是有价无市。 ”

中原地产研究中心统计数据显示：从2017年326开始，北京针对商住公寓类房源限购执行24个月，截止3月25日，网签只有6550套，成交量暴跌94% 。

房主选择低价出售或继续出租

当然，这并不是马东一个人的选择，对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

张雪就选择了继续出租。她的商住房在通州临河里， 60平的房子一个月的租金是5500元，这比去年高了一年， “如果要带注册地址，还要再贵一些。 ”她也曾想过要把这套商住房卖掉，但挂了几个月后，还是放弃了， “有人问，没人看，我也不想赔钱卖。 ”

尽管商住房出租的价格并不低，但李芳算了一笔账后，还是放弃了。她想投资，买来出租，但中介劝她， “如果自住，买个大户型，投资的话，确实不怎么合适。 ”

李芳看得房子是不到50的平层，差不多每平米35000元，连税费算下来要支付差不多180万，每个月租金6500元，一年78000万，除去物业、取暖等各类费用，一年的收益差不多是68000元， “27年才能回本，确实不合算。 ”

做了几年地产中介，小王觉得和现在商住房的价格和商品房比起来，性比价还算不错， “如果没有购房资格，或者不想占购房名额，可以用公司名义买。 ”

而采访人员在一些中介门店获得的信息显示，目前确实有不少客户都用公司名义购买了商住房。 “现在注册公司很容易，购房也对公司没限制，所以公司买房很方便。 ”据林肯公园附近一家中介的资深顾问介绍，公司购买商住房和个人购买最大的不同，就是每年需要缴纳一部分房产税和土地使用税。

按照目前施行的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2% ，土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说，如果一套商住房的总价为200万元，那么一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。

不过也有中介提醒，按照目前的政策来说， 2017年6月之前的商住房，可以卖给公司，也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住房，就只能卖给公司，不能卖给个人了， “这样的话，交易的时候会比较麻烦，想买商住房还是二手房比较合适。 ”

专家：整体市场全面萎缩

数据显示：在过去两年，北京商住房合计网签只有167.89亿，而在调控前2年，这一数字高达1943.99亿。

对此，张大伟指出，北京商办限购，分两类，二手房房源个人可以购买，但限购条件比住宅更严厉。新建商住公寓必须企业购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目（政策允许居住的）其他全部是企业性质购买。

于调控前相比，整体市场成交量全面萎缩， “从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35% ，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45% 。 ”张大伟说。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，过去两年的时间里，商住类住房的成交并不多，所以无论是降价销售，还是其他各类“猫腻”的交易方式，都会比较多。

“但从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。 ”严跃进说，实际上此类承诺是比较无力的，因为开发商自己都在担心是否可以抛售，这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。 “对于购房者来说，有时候宁可不买或者宁可让房价涨，也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产。 ”

合硕机构首席分析师郭毅则认为，随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少，此类产品的稀缺性会逐渐体现。郭毅说，未来的商办类产品基本上都以大户型为主，比如套内500平，建筑面积就要650-700平米，这也注定了小户型的商办类产品会越来越少， “目前存量的套数相比两年前已经减少了三分之一。 ”郭毅称，现在小户型商办类产品的价格并不高，所以还是具有很好的投资价值。

而宋清辉则认为，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交价持续下跌的情况属于正常现象。

（文中购房者为化名）

文/北京青年报采访人员张蕊