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“15万亿后”怎么走？专家：楼市还有10年发展期

　　2018年 ， 虽然经历了史上最密集的政策调控 ， 但作为国民经济支柱产业的房地产行业仍然迎来高光时刻 。 国家统计局数据显示 ， 2018年全国商品房销售额14.9973万亿元 ， 同比增长12.2% 。 近15万亿元的销售额 ， 再创历史新高 。 而行业普遍认为行情最好的2015年和2016年 ， 销售额不过8万亿元以及11万亿元 。

　　在如此高的销售金额之下 ， 市场还有足够的后续推动力吗？2019年中国楼市是继续创造新高 ， 还是迎来“拐点”？2019年 ， 楼市新的增长点是什么？在调控严、融资难等因素影响下 ， 作为行业销售主力的房企如何进一步扩大规模？

　　在房地产调控政策密集出台的2018年 ， 房地产销售再创历史新高 。 国家统计局数据显示 ， 2018年全国商品房销售额14.9973万亿元 ， 同比增长12.2% 。

　　近15万亿元的销售额之后 ， 市场还有足够的后续推动力吗？2019年的中国楼市能否继续创造新高？新的增长点在哪？在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下 ， 作为房地产销售主力的房企如何实现稳中有增？

　　近日 ， 多位地产专家和开发商在接受《每日经济新闻》采访人员采访时 ， 就“15万亿后”的楼市走势、市场发展空间、房企多元化转型等发表了看法 。

　　关于市场走势：未来供需双方会更加理性

　　中国房地产业协会原副会长朱中一在2019观点年度论坛上表示 ， 随着房地产长效机制的一系列制度不断完善 ， 未来中国房地产的供需双方会更加理性 ， 市场定能平稳健康发展 ， 社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成 ， 群众的住房问题也能更好解决 。

　　莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华认为 ， 楼市平稳健康发展 ， 但结构上会有变化 ， 位置和品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱 ， 一线城市总体来讲还是向上的 。

　　“今年是稳中求进 ， 不但要稳 ， 还要求进 。 ”合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明则表示 ， 从总经济环境来看 ， 今年的经济至少比2018年要好；从宏观调控来看 ， 对因城施策的行业发展前景是看好的；同时也比较看好今年的整个市场走势 ， 包括销售的走量 ， 消费者信心的回升等 。

　　“期望今年的市场规模略有增长 ， 价格能够保持平稳 。 ”海蓝控股集团副总裁朱怀宇表示 ， 这样整个行业都能有一个比较平稳的环境 。

　　而世联行首席技术官黎振伟则指出 ， 在我国大的发展方式不改变的情况下 ， 楼市要稳是很难的 ， 当然要看改革力度有多大 ， 还要看整个行业的形势 。

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同认为 ， 2019年楼市能否再创新高要取决于整体的宏观经济形势 。 从目前看 ， 支持经济的政策相对宽松了 ， 若政策效果明显 ， 维持现有水平或创新高是存在的；若政策没啥效果 ， 那15万亿就是顶了 。

　　关于发展空间：楼市起码还有10年发展期

　　“展望未来 ， 我国的房地产业起码还有10年左右的发展期 。 ”朱中一指出 ， 原因有三个方面：一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造 ， 包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造 ， 任务很重；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求 。

　　国家统计局原局长邱晓华也表示 ， 支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量 ， 至少在10年以后才会发生真正的供大于求 ， 那时中国房地产市场可能会真正出现转折性变化 。

　　“中国房地产发展高速增长期结束了 ， 但增长期没有结束 。 ”在邱晓华看来 ， 中国的房地产每年销售20%、30%的高速增长时期已经结束了 ， 一是人口变了 ， 二是成本变了 ， 三是政策变了 ， 所以不会再有过去的辉煌了 。 但增长期并没有结束 ， 因为中国的城镇化、工业化、国际化进程都还在路上 ， 且中国自身发展由高速转到高质量 ， 相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束 。

　　中城新产业董事长刘爱明认为 ， 地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点 ， 因为它有很多真实的需求 。

　　“房地产在未来20年 ， 可能还是中国经济的增长动力 。 ”恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员夏磊日前表示 ， 对房地产的未来非常有信心 ， 也做了具体数据测算 。 结合城市更新等因素 ， 商品住房在2019年还有14亿平方米发展空间 ， 所以地产在未来10年、20年还是很好的赛道 。

　　但是 ， 韩世同却不太看好楼市 。 在他看来 ， 现在地价、房价居高不下 ， 带来了巨大财富 ， 但并不真实 ， 一旦回落 ， 就会出问题 ， 而且期望高位维稳不太现实 。 同时 ， 不能让楼市崩盘 ， 但房价如何能够平稳地回落还没有好的对策 。

　　关于房企转型：要探索适合自己的板块

　　值得注意的是 ， 2018年 ， 房地产行业已拥有3家超过5000亿元销售额的企业 ， 以及30家超过千亿元规模的企业 。

　　朱中一表示 ， 今后的行业集中度会进一步提升 ， 一些骨干企业会进一步做强做大 ， 有的企业会进一步做专做精 。

　　他建议 ， 房企在转型发展阶段 ， 要夯实基础、强身健体 ， 高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来 ， 努力实现由规模速度型向质量效益型的转变；有条件的企业 ， 也可向产业链延伸 ， 或跨界发展 。

　　韩世同提醒道 ， 现在企业还是在做快周转模式 ， 但是城市的土地已经不能支撑了 ， 快周转模式是不可持续的 ， 房企要探索适合自己的板块 。

　　“房地产要注意未来的发展新趋势 。 ”邱晓华认为 ， 一是要向高质量的方向发展 ， 第二是要向绿色、新材料方面发展 ， 第三是要向服务全配套方向发展 ， 要把“高、新、全”做好 。 做好这几样 ， 房地产还是充满春天气息的 。

　　“对房地产从业者来说 ， 我们的机会还是很多的 ， 可以积极挖掘 。 ”厚土机构主席林少洲分析认为 ， 主流房地产企业应该是走向精品化 ， 不能粗制滥造 ， 未来做精品的企业才能生存 。 同时 ， 对房企而言 ， 有资金、资源、人才团队 ， 可加大拓展创新力度 ， 可以做很多跟内容、运营有关系的拓展业务 。

　　朱怀宇则认为 ， 这个市场的机会还是在人口聚集、产业聚集、区域资源比较聚集的城市；从产品客户端来看 ， 机会在于转型升级 ， 在于制造一些差异化的产品 。

　　“其实在去年的市场行情下 ， 普遍表现出行业的危机感和焦虑感 ， 下一步要追求更高质量的发展 。 ”李举明表示 ， 现在很多企业都在转型升级创新 ， 但这是一个长期的过程 ， 所以要保持足够的耐心 。

　　林少洲补充道 ， 从过去几年来看 ， 房企转型需求很迫切 ， 但结果不太理想；现在地产也很难做了 ， 这时房企转型可能真有机会了 。 每个行业都有其规律 ， 房企对创新行业要有足够的思想和心理准备 。

　　“2018年资金面是很紧的 ， 令很多企业不得不慢下来 ， 从宏观环境来看 ， 这有利于企业为下一波的经济发展助力 。 ”李国华分析认为 ， 因为慢下来后企业就有足够的时间、人力、资金来调整内部结构 ， 聚焦在更有利的价值板块 ， 可以练内功 ， 做好产品 ， 且能开发新型技术 ， 对企业下一波的核心竞争力提升有很大帮助 。


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