七成受访者想过换物管！这些事情引业主不满(图) 3月24日、25日

3月24日、25日，本报刊发“说说小区管理那些事”系列报道后，引起读者和网友关注。采访人员通过调查问卷的方式，随机选取130名业主进行调查。结果显示，业主对小区物业管理不满意，主要体现在车辆管理混乱、公共收益和支出不透明、物业公司收费与服务不匹配等方面。

逾六成受访者称不满意

“电动车停放乱七八糟，搞得我们小车业主一点也不省心。 ”南宁市长虹路某小区业主刘女士看到本报的报道后，拨打热线电话反映说，该小区在建设时，就将小车停放区与电动车停放区隔开，目的是方便管理和规范停放，然而在实际生活中却不尽人意。

刘女士告诉南国早报采访人员，由于她的车较大，当初购买车位时，她就在小区负一楼靠近自家单元楼道口选择了一个超宽车位。不料，后来这个车位被一些电动车主盯上，不时有人见缝插针，把电动车停放到车位旁，导致她停车很不方便， “我跟物业公司提过几次意见，要求严格管理电动车停放问题，但效果并不明显” 。

对小区物业管理不满意的业主并不少。在采访人员发起的调查问卷中，对小区物管满意的人仅占16.92% ， 62.31%的人不满意自家小区的物业管理，另有20.77%的人表示“没感觉，勉强过得去” 。

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问题集中在五个方面

调查问卷显示，对于“不满意自己小区的物业管理，主要体现在哪方面”的问题， 8个选项中，有5个选项非常热门，分别为“车辆管理混乱”“物业服务不及时”“小区公共设施损坏后维修不及时”“物业公司收费与服务不匹配”“公共收益和支出不透明” 。

这些选项都关系到业主的切身利益。南宁市民罗先生说，以“小区公共设施损坏后维修不及时”为例，他所在小区的单元有一道安全门，平时是关闭状态，业主如需从安全门抄近道去停车场，需要刷业主卡才能打开。但是，自从安全门出故障后，物业公司一两个月也不维修，导致一些非业主人员通过这里进入楼内， “少了一道安全门，业主的生命财产安全就少了一份保障” 。

市民张女士更关注“公共收益和支出不透明”问题。她说，小区的停车费、电梯广告费等收入一般属于全体业主，但长期以来，她所在小区的物管对于这方面的收益和支出并不透明，导致业主意见很大， “按理来说，公共收益是取之于民用之于民，物业公司不能乱花” 。

业主应该如何维权

调查问卷还显示，面对自家小区浑身“槽点”的物业管理，不少业主会通过不同方式维权。

市民梁先生说，如果物业公司服务不好，他一般选择投诉到该公司总部或相关负责人，通过这种方式给物管施加压力，从而达到改善服务质量的目的。但市民郑先生认为，这种做法的效果并不明显，不如直接投诉到监管部门。

也有市民认为，与其想方设法与不满意的物业公司抗争，不如选择更为直接的解决方法——更换物业公司。根据调查问卷， 70%的受访者表示，在不满意物业公司时，他们曾想过更换物业公司。另有15.38%的业主认为“无所谓，谁管都一样” 。

来源｜南国早报客户端采访人员周如雨李俭芹

公共收益如何花，业委会成员能否领报酬，物管包治百病吗？小区烦心事，专家建议来了

南国早报客户端推出“说说小区管理那些事”系列报道后，两天时间里，已有上百名市民加入微信群参与话题讨论。其中，小区公共收益不透明、业委会成员该不该拿工资补贴、物业公司的服务是否质价相符等问题备受关注。市民的质疑是否合理？从业人员如何看待这些问题？来听听相关部门和专家的分析。

焦点1：小区的公共收益去哪了

问题：

小区的公共收益是横在物业公司、业委会和业主之间的一道坎。采访人员走访时了解到，多数业主觉得物业公司占用了小区的公共收益，他们希望成立业委会把这些钱要回来。也有业主表示，只要物业公司服务质量高，自己宁愿放弃追究这个问题。

另外，公共收益收回来后该怎么管，也让不少人感到困惑。某小区一名业主说，该小区成立业委会后，要回公共收益100万元，但后来又引发新的问题。据他介绍，小区的大门门禁、道闸装好了拆、拆了又装，反复折腾了几次，至今还没有启用。另外，业委会决定安装电动汽车充电桩，但没有公示，也未征询利害关系人，就匆忙开工，结果被几名业主叫停，业主认为存在消防隐患。 “据说那笔公共收益已经花完了。 ”他认为，如果业委会做出失败的决策，最终还是业主埋单。

“物业公司乱来有部门管，业委会乱来谁来管？”这个话题在微信群里引发热议。

点评：

相关部门负责人说，业委会作为业主大会的执行人，只能按照业主大会的表决来执行。因此，从原则上来说，要花费公共收益，必须由业主大会进行表决后才能执行。

不过，由于对业委会的监管存在法律空白，业委会在任期内出现的决策失误以及造成的经济损失，往往很难追究责任。业委会任期届满后，如果业主对公共收益开支有疑义，只能通过民事起诉维权，但维权难度较大。

另外，南宁也有不少物业公司被质疑侵占公共收益。对此，业主要尽可能收集证据，也可以通过民事起诉追责。物业公司作为一个法人组织，是可以承担民事和刑事责任的。

焦点2：业委会成员能否领报酬

问题：

目前，南宁市几家自管小区均由业委会统一管理，他们通过聘请保安、清洁工来维持小区的日常运行。在日常管理中，业委会成员付出不少时间成本，有的成员会从小区收益中领取薪水或工作津贴。这样做是否合理？

南国早报客户端采访人员了解到，目前，自管小区的业委会成员领取的报酬不等。有的小区业委会主任每月领取1290元，副主任为1240元，委员1140元；有的领取的报酬较少，业委会主任每月600元，委员为400元，因为拿钱不多，招来的是非也少；而有的业委会成员为了自证清白，宁愿自掏腰包为大家办事。

一临时自管小区的业委会成员告诉南国早报客户端采访人员，该小区的业委会成员并非退休在家无所事事，都有自己的工作，都肩负养家糊口的责任，他们在日常管理中付出了相应的劳动，按说应该领取相应的报酬。但在实际操作中，一旦业委会成员领取报酬，就会遭到部分业主质疑，认为他们动机不纯， “但是一直义务劳动，也不是长久之计” 。

点评：

广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄说，业委会成员能否在自管过程中领取相应报酬，需要该小区业主通过业主大会表决。

“相应的法律法规并没有明确指出，自管小区的业委会成员不能领取相应报酬。从‘法不禁止即可为’的角度来看，他们有领取报酬的权利。 ”蒋鸣湄解释说，能否领取与领取多少，都需要经过业主大会全体表决，通过业主公约等形式确定下来。

蒋鸣湄认为，在自管过程中，若业委会成员没有获得相应报酬，那么这种模式就很难持续下去。

焦点3：物业服务是否质价相符

问题：

南宁市望园路安宇花园小区一女业主称，她家楼上的业主擅自在公用楼梯间安装了大门，如果楼下的业主去楼顶晒被子，需要叫楼上业主开门， “一旦遇到刮风下雨，如果楼上业主不在家，其他业主的被子就没办法收回来” 。她曾多次向小区管理人员反映，但问题一直都没有解决。另外，她发现每次投诉，接待她的都是同一人， “想找另一个人投诉都没有办法” 。

南国早报客户端采访人员注意到，这名女业主家的房子面积是184平方米， 3个月的物业服务费只有166元。从收费情况来看，应该只包含最基础的服务。

在南国早报客户端采访人员走访中，像这名女业主一样，不少业主对小区物管提供的服务不满意。对此，一家服务南宁多个小区的物业服务企业的负责人说，物业服务成本跟小区规模、人员配置、设施设备情况、绿化面积、出入口数量等多种因素挂勾， “每个小区在管理成本上都有差别，尤其是一些设施设备因质量和老化等原因故障很多，维修量很大，业主没有参与其中，是很难体会的” 。另外，小区聘请的保安、保洁人员成本差异也很大，有些小区为了控制成本，只聘请老人， “遇到紧急事件，保安自己都跑不动，如何能更好地保护业主？”

该负责人称，那些肯花钱请年轻保安的物业公司，成本必然提高，以此类推，小区的物业费就水涨船高。

点评

相关部门负责人称，物业服务作为一个无形的产品，不能像有形的产品一样容易看出价值，而且它不是一次性服务，每天都发生变化。同时，物业服务的提供者是一群人，是一种合力展示出来的效果，就像很多个齿轮同时运转，如果某一处出现问题，也会影响整体效果。另外，评价物业服务的也是一群人，不同个体会有不同看法。因此，监管部门还没能制定出一个行之有效的标准来。

焦点4：物业公司包治百病吗

问题：

“家里灯坏了，叫物业公司帮修，拖了好几天，服务真是差。 ”某小区业主张先生这样评价小区的物业服务。

某小区业主陈女士发现自家楼顶有水珠，怀疑是楼上业主家漏水，便要求物业公司协调楼上邻居维修，但楼上邻居根本不理睬物业公司。对此，陈女士认为物业公司服务不到位。

市民周先生也有类似感慨。有一次，他家的房门反锁，由于钥匙遗失，他想让物业公司的专业维修人员帮忙拆锁，但物业公司拒绝他的请求，理由是不属于物业公司服务范围。

那么，物业公司的服务范围到底包括哪些？一家物业公司的负责人举例说，有一天，业主说家里橱柜的水槽坏了，脱落下沉，楼长到现场查看后告诉业主，师傅来维修是需要支付费用的，但师傅上门后，提出的处理意见并不专业，比如只能将水槽顶上来，但不能保证再次下沉。因此，师傅劝业主找外面的专业人员。该负责人说，首先，物业公司提供的是公共区域的服务，业主家里是专有空间，这类服务并不包含在物业费中。另外，遇到非常专业的问题，物业公司的人员可能做不到位，为此，他们在服务中会尽量跟业主坦诚沟通，提出建议。

点评：

相关部门负责人称，物业公司与业主之间是一种合同关系。很多业主认为，物业公司是业主雇来的佣人，这是一种错误的看法。至于物业服务的边界，要看业主和物业公司的合同约定。比如业主要求物业服务人员上门免费修灯、开锁、协调邻里纠纷等，如果合同中没有约定，就超出了物业公司的服务范围， “修理是人情，拒绝是本分。做了好人还被抱怨，这就是业主的不对了” 。

来源｜南国早报客户端采访人员周如雨李俭芹