星商选铺：在郑州，原来金水区还有个CBD？
郑州的CBD其实有两个 。
当然那个大玉米做地标的环形建筑群是一个 ， 那么另外一个是哪呢?
就在金水区的核心地段 ， 东风路、花园路、农业路、文化路合围的区域 ， 在多年前 ， 地产和商业圈儿的人就管这里叫金水CBD 。
谁先提出这个叫法的 ， 虽然已经无从查考了 ， 但CBD可不是乱叫的 ， 这片地方是名副其实黄金地段 ， 当年的地王蓝堡湾在这里 ， 金水万达商圈在这里 ， 地铁双线商业正弘城在这里 ， 建业的“一号工程”凯旋广场也在这里 ， 能在这个“地王区”拿地 ， 想都想得到当年开发商们的勃勃雄心 。
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谁先提出这个叫法的 ， 虽然已经无从查考了 ， 但CBD可不是乱叫的 ， 这片地方是名副其实黄金地段 ， 当年的地王蓝堡湾在这里 ， 金水万达商圈在这里 ， 地铁双线商业正弘城在这里 ， 建业的“一号工程”凯旋广场也在这里 ， 能在这个“地王区”拿地 ， 想都想得到当年开发商们的勃勃雄心 。
万达、正弘、建业三大品牌并肩加之优越的地段 ， 美好蓝图之下金水CBD这个旗号打的还是很有底气的 。
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地铁2号线 ， 未来的8号线 ， 4条主干道 ， 区域南侧是农业路高架 ， 北侧是北三环高架 ， 蓝堡湾、天骄华庭、万达公馆等高档社区汇集 ， 教育资源也属顶尖 。 纸面上看金水CBD甚至是商业含金量超越了东区CBD的存在 。
万达中心、建业凯旋、正弘城就像是嵌在金水CBD上的三颗最耀眼的宝石 ， 它们的发展历程也在改变着花园路商圈的格局 。
但是这个“黄金商圈”内的商业街铺 ， 却是众多商铺投资人还有开店创业者多年来的隐痛 ， 当年投资时本以为登上了财富列车 ， 但上车后才发现 ， 剧本并没按照想象的去走 。
以万达金街和建业凯旋广场商业街为例 ， 在商铺交付的那一天起 ， 投资人的噩梦就开始了 。
因为商铺高昂的交易税费和价格 ， 大量投资人被套牢 ， 当年购铺时投资顾问算的账 ， 全打了折扣 ， 金水金街的一位投资人透露 ， 当时10—15年回本的预期 ， 如今直接拉长到了25年以上 。
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万达金街落成时 ， 正弘城和建业凯旋尚未揭开面纱 ， 区域人流未达高点 ， 加上万达的非自持套路 ， 商铺卖完拍屁股走入 ， 金水金街的业态又一次不可阻挡的向“城乡结合部”风格滑落 。
高购铺成本直接反映在店租上 ， 后果就是更多开店租户生意难以为继 ， 商铺关张是家常便饭 ， 每过个一年半载就要来一次大换血 。
但是随着时间的推移 ， 现在情况开始发生了变化 。
2018下半年 ， 建业凯旋南塔写字楼全部入驻完毕 ， 正弘城也在年底迎来了全面开业 ， 至此 ， 金水CBD的蓝图终于全面落成 。
现在我们就从商铺选址的角度来看看 ， 一个完全形态下的金水CBD ， 将会对区内商业产生哪些影响?
金街人流未受影响 ， 凯旋商业街将回暖
大家都有望结束尴尬期
说起金水万达 ， 当年高端商业体的规划历历在目 ， 金街3小时3亿的销售奇迹还余音在耳 ， 但现实的图景无疑让商铺投资人失落 。
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由于万达并不自持商铺 ， 自然就不会对其负责 ， 这种模式毫无悬念的使金水金街跌入“城乡结合部”式的低端业态 ， 如今 ， 金街已被米线麻辣烫之类的餐饮小店占领 ， 低端商业街的标签贴的结结实实 。
在建业凯旋广场和正弘城开业之前 ， 就曾有悲观派论断 ， 两个大牌邻居的开放 ， 不但不会改善金街的引流 ， 还极有可能是对金街人气的一次重击 ， 正弘城和建业凯旋一个轻奢时尚 ， 一个高端商务 ， 引流能力似乎毋庸置疑 ， 悲观的论断确实也有一定说服力 。
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建业凯旋广场双子塔的南塔写字楼已经完成全部招商入驻 。
但现实总有偏差 ， 从2018年底到现在 ， 具星yee观察走访 ， 金街的人气并未受到太大影响 ， 相反因为建业凯旋入驻的上班族增多 ， 去金街吃工作餐的人相应也变多了 ， 总的来看 ， 金水金街的业绩还不错 ， 短期内不会受引流影响 ， 金街业态档次有望得到回升 。
再说到建业凯旋广场的商业街 ， 开放初期就是一个大写的尴尬 ， 首批入驻的品牌店铺甚至有些还未撑到写字楼招商驻满 ， 已经关张大吉 。
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有两个主要原因 ， 一是凯旋的写字楼招商还未完成 ， 虽然商业街店铺也是入驻未满 ， 但流量还是不足以支撑生意;二是定位决定了它入驻的品牌并不适合普通白领日常消费 ， 很多白领还是会去金街和路对面的酒吧街小吃店觅食 。
不过 ， 这种情况在春节后有了变化 ， 随着建业凯旋B座北塔的开年招商 ， 入驻的公司越来越多 ， 上下班和用餐时间人流较去年年底有明显增加 ， 楼后的商业步行街已经一扫18年的冷清萧瑟 ， 商家的业绩回升就是最强的信号 。
就目前来看 ， 以凯旋B座的入驻结束为起点 ， 加上商圈自己的运营磨合完成 ， 金水CBD版图上的这三大品牌商业 ， 会迎来一个共赢蜜月期 ， 你好、我好 ， 他也好 。
另外除了这三大品牌商业 ， 以科源路沿线为代表的街边商铺目前并无太大变化 ， 前景如何还需观察 。
选铺开店可以乐观 ， 但要谨慎
租金处在较低水平 ， 商铺稀缺性弱仍是问题
实际上任何前瞻的趋势 ， 都是一个未上保险的参考 。
对想要开店的创业者来说 ， 可以乐观看待金水CBD的商铺前景 ， 但仍需谨慎 ， 如果要在这里开店 ， 有两个点需要认真思量 。
一是金水CBD区域的商铺租金正呈现历史较低水平 ， 随着人流回升 ， 也许是低租金入驻的好时机 。
从网上数据来看 ， 金水CBD一带商铺租金从2013年开始 ， 就基本呈下跌趋势 ， 到2018年下跌了20%~40% 。
二是金水CBD区域一直有一个硬伤 ， 就是人均商业面积过大 ， 商铺稀缺性较弱 。 开店也许将面临一个养店期 。
网络有统计如下：金水CBD区域拥有数码公寓、蓝堡湾一期、蓝堡湾二期、蓝堡湾三期、蓝堡湾世家小公馆、英地一期、英地二期、鑫苑世家、文博花园、恒大名都、白庙安置房、建设厅家属院、中街家属院、省侨办小区等约7万常驻人口 。
同时英地一、二期、恒大名都、蓝堡湾二期三期外街、蓝堡湾二期三期贵人街、数码公寓、文博公寓、金水万达共有600多间平均面积120平方/间的商铺 。
折合100人一间 ， 大于郑州平均300人一间的水平 。
商圈聚集效应不会太快显现
国贸360广场所在的花园路商圈仍有分流作用
其实所谓的商圈聚集效应 ， 如何评说并无标准 ， 实际上是一个伪命题 。
叱咤郑州商业界多年的花园路商圈里 ， 国贸360广场、花园路丹尼斯、关虎屯生活广场步行街、兰德中心还有未来的关虎屯新天地 ， 哪个都不是善茬 。
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国贸360广场在郑州商业界的“江湖地位”并不是哪个商圈和商场短时间内可以撼动的 。
两个商圈之间距离微妙 。 对外部来说 ， 这两个商圈跟本就是在一起的 ， 但现实却是两个区域又有各自的小气候 ， 就目前来说 ， 金水CBD与花园路商圈各自的客流都不会有太大波动 。
前景向好 ， 入驻考验实力
趁虚而入之前还要好好掂量一下自己
就像股市有抄底 ， 商铺选址也可以审时度势后 ， 考虑在商圈店铺租金处在低位时进入 。
但是就像抢占社区商业优质店铺一样 ， 进行这种操作之前 ， 我们需要掂量一下自身的实力 。
比如能承受什么样的租金 ， 能承受多久养店期 ， 是否有清晰的战略布局思路等等 。
在金水CBD里选铺 ， 就像在富矿里淘金 ， 收获的希望很大 ， 但更多的依然是风险 。
如今 ， 谋定多年的金水CBD已成 ， 为郑州的商业版图添上了浓墨重彩的一笔 。
万达中心、建业凯旋广场、正弘城就是这部“商业大片”的主角 ， 毫无疑问今后花园路整个商圈格局的任何变化都将与他们有关 。
未来他们是抱团取暖还是相互厮杀 ， 我们拭目以待 。
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