十个维度解密房地产税：细雨欲来风满楼( 六 ) 原标题：十个

立法障碍：五大难题待解，过程道阻且艰

房地产税立法从2014年首次提出至今已有5个年头，但迟迟未能落地，主要是因为房地产税牵涉主体较多，需要协调推动，在立法过程中存在诸多难点。

一是纳税主体问题。房地产税的课税对象包括土地和房屋，多数在保有环节征收房地产税的国家实行土地私有制，也就是土地和房屋都属于私有，对二者合并征收房地产税顺理成章。但在我国，土地属于国有，房屋属于私有，如何对两个不同的纳税主体征收同一税种是一个很大的难点。还有就是存量和增量之争，如果只对增量征税，对存量房不征税，对于新购房者是很不公平的；如果对存量和增量都征税的话，需要搭建完善的房产统计平台，加大征管的技术难度。

二是税基问题。房地产税课税对象包括土地和房屋，随着时间的推移，土地和房屋交易均会发生变化，税基难以统一，需要实时调整。目前大部分国家都对房地产税实行从价征收，前提是有完善的房地产税税基评估制度、评估办法及评估技术保障税基准确评估，但现阶段我国房屋评估体系较为薄弱，难以做到价值公允，按照评估价征收存在难度。

三是产权问题。我国土地所有制有两类，两种土地所有制下的房子性质完全不同，除商品房外还有大量房改房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房等，多种形式住房并存。除商品房产权明晰、价格市场化外，其他类型的房屋普遍存在产权模糊等问题，征收标准很难确定。之前上海和重庆的试点仅限于商品房，难言公平。

四是重复征税问题。按照现有的房地产税体系，在交易流转环节已经对土地的使用权征收了耕地占用税与城镇土地使用税，对土地的价值征收了土地增值税，对保有环节征税后，前面环节税费应进行整合厘清，适当降低建设、交易环节税费负担，否则会出现重复征税问题。