“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔
编者按：本文来自贝壳研究院 ， 36氪经授权转载
距离北京史上最严厉调控政策开端 “317调控”已整整两年 ， 在数十条调控政策后 ， 北京二手房市场目前是仍在低位运行 ， 还是已经有所回温？贝壳研究院用数据来解答 。
一、市场均价出现明显回调 ， 较2017年3月高点下跌11.3%
2017年“317”调控后 ， 北京二手房价格连续9个月下跌 ， 累计跌幅13.5% 。 2018年春节后 ， 在季节性回升及学区政策影响下 ， 北京二手房均价自3月起经历了8个月回升 ， 之后随着成交热度的下降又出现回落 ， 全年均价同比下跌3.3% 。 进入2019年 ， 随着前期积压需求的释放 ， 均价止跌 。 链家数据显示 ， 2019年2月北京二手房均价为59898元/平 ， 较2017年3月的高点仍下跌11.3% 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
从城区来看 ， 通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌 ， 这些低总价区域的价格回落较多后 ， 部分等待观望的首次置业需求将补位入市 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
二、市场成交调整至历史中等水平
317调控后 ， 北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑 ， 到2017年年末市场开始小幅修复 。 2018年春节后 ， 季节性因素叠加学区政策 ， 积压的需求集中释放 ， 市场上升一个季度后又步入降温通道 。 进入2019年 ， 季节性因素叠加政策松动预期 ， 市场又出现一波轻微回升 。
此外 ， 随着需求在春节后的集中释放 ， 北京二手房成交量已于3月第一周回落 ， 后期市场成交大概率出现正常下降 。 从历史成交来看 ， 当前成交量在历史周期中处于中等水平 ， 市场不存在过热迹象 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
三、自住需求合理释放 ， 刚需占比明显升高
自317调控后 ， 北京二手房市场成交明显下降 ， 后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求 ， 投资需求下降明显 。 2018年四季度 ， 北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2% 。 在政策严厉、市场低温的情况下 ， 二手房市场交易主要由自住需求支撑 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
“317”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增 ， 换房难度增加 ， 而纯刚需的首付在调控前后变化不大 。 因此 ， 调控后刚需占比出现明显增加 。 从总价段来看 ， 400万总价的房源成交占比在调控后明显提升 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
四、市场情绪趋于理性 ， 成交周期呈现延长态势
2017年3月 ， 北京房价的快速上涨带来市场预期的变动 ， 引发“恐慌性追涨”情绪 ， 成交节奏较快 。 而调控后 ， 市场情绪趋于理性 ， 客户入市谨慎 ， 客户成交周期呈现延长态势 。 虽近期随着市场回升 ， 客户成交周期有缩短趋势 ， 但仍处于较高水平 ， 市场情绪仍相对理性 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
从业主端来看 ， 与调控前业主频繁上调报价不同的是 ， 调控后业主调价行为中以降价为主 。 挂牌价方面 ， 自调控后新增业主挂牌均价持续下行 ， 进入2019年后开始保持稳定 ， 可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
五、市场活跃度仍明显低于调控前
链家带看数据显示 ， 调控后新增带看量大幅减少 ， 之后开始趋稳 ， 在2018年和2019年的春节后都出现了复苏 。 当前带看绝对量仍明显低于调控前 ， 约为2017年同期的60%左右 ， 且今年带看量已于3月第一周出现回落 ， 预计后期市场活跃度有所下降 。
----“317”调控两年北京二手房价下跌11.3% 买房不再稳赚不赔//----[ http://www.caoding.cn]
六、从调控中得到的启示
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示 ， 在严厉的调控政策下 ， 北京房地产调控已取得明显效果 ， 成交量调整至历史中等水平 ， 价格累计跌幅也已超10% 。 从这次调控中 ， 我们得到一些启示 。
买房不是稳赚不赔 。 此次调控后 ， 均价持续下跌 ， 投资者资产价值下降 ， 尤其是在调控前追涨买入的投资客 ， 在之后卖出时出现亏损 。 所以 ， 投资房产还需谨慎 ， 要有抵御风险的能力 ， 量力而行 。
新房供给增多可以缓解市场紧张情绪 。 2018年北京新房供应量明显增多 ， 对二手房形成了一定分流 。 二手房交易具有乘数效应 ， 新房供应少会导致二手房成交占比大 ， 市场波动往往较大 。 所以保持一定量的新房是稳定市场的基础 ， 均衡的新房及二手房市场供应结构很重要 。
房贷是短期市场的决定因素 。 2016年“930”调控仅略提高了首套房的首付比 ， 区别了普通和非普住宅的首付比 ， 政策力度相对较弱 ， 从而市场回落期较短 。 而“317”政策出台了“认房认贷”政策 ， 大幅提高了卖一买一的换房者首付比 ， 且房贷利率持续上浮增加了购房者成本 ， 致使成交量大幅下降 。 故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持 。
刚需是市场的底火 。 从历次调控后 ， 市场回温均是刚需入场 ， 市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场 。 引导刚需平稳释放 ， 对于保持市场的平稳很重要 。
换房是市场交易主力 。 换房需求是北京二手房市场上的主要需求 ， 占比超60% ， 并且其杠杆风险低 ， 可以适度满足换房需求 ， 适当降低其房贷成本 。
推荐阅读
- 百亿富豪遇“麻烦”，相中老牌百货，举牌后遭警示，恐添变数？
- 疫情冲击经济，第一个“破产”的国家出现！今年5次调查自华产品
- 美国用“核试验”来恫吓中国“核裁军”，那是赤裸裸的核讹诈
- “泡芙消极事件”引关注，Curse：大家都不ping人，除非特别恶心
- 云顶日报0516 史上最“短命”套路？炸弹人惨遭热修
- 三国杀：卡牌是否应该“界限突破”？且看这版「界闪电」设计如何
- 这3个星座爱得忠诚，弱水三千只取一瓢，用情至深断绝“暧昧”
- 又一位“埃梅里”，巴黎青训小将崭露头角
- “神童”将加入NBA发展联盟？未来的中国男篮，强敌恐不止日本！
- 江疏影时髦穿搭合辑，好看到犯规，想“红”并不难！你爱上了吗